Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un dispositif de défiscalisation immobilière qui offre une solution efficace pour investir dans un bien meublé et générer des revenus fonciers non imposables. Dans ce guide LMNP, vous découvrirez tous les détails de ce dispositif, ses avantages, ses spécificités, et vous recevrez des conseils d’experts pour réussir votre investissement.
À qui s’adresse l’investissement LMNP ?
Contrairement à la loi Pinel qui vise à réduire les impôts, le LMNP offre la possibilité de générer des revenus locatifs non imposables. Ainsi, le dispositif LMNP s’adresse à tous les contribuables qui souhaitent investir dans un patrimoine immobilier sûr, en prévision de leur retraite.
Les conditions pour investir en LMNP
Pour investir en LMNP, vous devez respecter certaines conditions :
Avoir une activité professionnelle principale en parallèle
Le statut LMNP impose que votre activité de bailleur soit une activité secondaire. Vous devez donc justifier d’une activité principale représentant plus de 50% de vos revenus globaux. Si ce n’est pas le cas, vous devrez opter pour le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).
La location meublée
Avant de mettre votre bien en location, il est impératif de le meubler. Le principe du dispositif LMNP est de proposer un logement tout équipé à vos locataires, afin de leur offrir un cadre de vie convenable.
Le plafond des revenus fonciers
Les revenus locatifs générés par votre bien en LMNP ne doivent pas dépasser le plafond de 23 000€ TTC par an. De plus, ces revenus locatifs doivent représenter moins de 50% du revenu global de votre foyer fiscal.
Quels types de bien sont éligibles au LMNP ?
Il existe deux types de biens éligibles au LMNP :
Les logements classiques
Vous pouvez investir dans un appartement classique et le louer meublé. Cependant, vous devrez gérer toutes les étapes, de l’acquisition du bien à la gestion des locataires.
Les résidences de services
Une autre option est d’investir dans une résidence de services telle que les résidences étudiantes, les résidences seniors, les Ehpads, les résidences d’affaires ou les résidences de tourisme. Ces résidences offrent l’avantage d’être gérées par des agences de gestion locative, ce qui facilite la gestion de votre bien.
Les avantages du dispositif LMNP
Le dispositif LMNP présente de nombreux avantages :
Le prix abordable de l’investissement
Le LMNP est accessible même aux bourses les plus modestes. Les petites surfaces, telles que les studios ou les T1, sont particulièrement prisées et offrent des prix plus abordables, ce qui facilite votre investissement.
Une bonne rentabilité
Le LMNP est réputé pour sa rentabilité. Les petites surfaces sont très demandées et faciles à louer, ce qui garantit des revenus locatifs stables à long terme. De plus, vous avez la possibilité de récupérer la TVA à hauteur de 20% lors de l’investissement dans une résidence de service neuve.
Absence de plafond de loyers et de charges
Contrairement à la loi Pinel, le LMNP ne limite pas le montant des loyers et des charges. Vous avez donc la liberté de fixer les montants qui vous conviennent, ce qui vous permet de bénéficier de revenus fonciers confortables et sans contraintes.
Une gestion extrêmement simple
Si vous investissez dans une résidence de service neuve, vous pouvez bénéficier d’une gestion locative. Une agence de gestion locative se charge de trouver et de placer les locataires, de percevoir les loyers, et même de vous verser les loyers pendant les périodes de vacance. Vous n’avez donc rien à faire et vous bénéficiez d’une sécurité financière totale.
Les inconvénients du LMNP
Le LMNP présente également quelques inconvénients :
Un bail d’un an
Le bail d’un logement en LMNP pour une résidence principale a une durée d’un an, contre trois ans minimum pour un logement nu. Cela entraîne une rotation fréquente des locataires et vous devez régulièrement trouver de nouveaux locataires.
Un préavis d’un mois
Votre locataire peut quitter votre logement à tout moment en respectant un préavis d’un mois. Vous avez donc moins de temps pour trouver de nouveaux locataires et maintenir la rentabilité de votre investissement.
Différences entre LMNP et LMP
Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) est destiné aux investisseurs qui souhaitent faire de leur activité de bailleur leur activité principale. Les conditions d’éligibilité au statut LMP diffèrent de celles du statut LMNP.
Comment déclarer son activité en LMNP ?
Pour déclarer votre activité de loueur meublé non professionnel, vous devez remplir le formulaire P0i et l’envoyer au greffe du Tribunal de Commerce concerné par votre bien immobilier. Ce formulaire doit être envoyé dans les deux semaines suivant le début de votre activité.
Réussir son investissement en LMNP
Pour réussir votre investissement en LMNP, vous devez prendre en compte plusieurs aspects :
Dans quelle ville investir en LMNP ?
Si vous souhaitez investir dans une résidence étudiante, privilégiez les villes attractives pour les étudiants, dotées de bons réseaux de transport, d’établissements scolaires et universitaires, et d’un marché de l’emploi dynamique. Lyon, Toulouse, Rennes, Grenoble, Montpellier et Nantes sont parmi les villes les plus attractives.
Pour investir en EHPAD ou en résidence seniors, choisissez des villes avec un nombre croissant de retraités, des établissements de santé efficaces, des espaces verts et une qualité de vie agréable. Aix-en-Provence, Narbonne, Arcachon, Limoges, Toulouse et Dijon sont des villes recommandées.
Dans quel type de bien investir ?
Privilégiez les petites surfaces telles que les studios ou les T1, qui sont très demandées par les étudiants, les personnes âgées, les voyageurs d’affaires et les jeunes couples. Ces petites surfaces sont plus accessibles financièrement et offrent une meilleure rentabilité.
Comment meubler le logement ?
Il est important de choisir des meubles de qualité moyenne pour votre investissement en LMNP. Les meubles bas de gamme se détériorent rapidement, tandis que les meubles haut de gamme représentent une dépense importante sans pour autant garantir une meilleure qualité.
Que disent les textes de loi sur le LMNP ?
(Veuillez consulter les autres articles sur le LMNP pour plus d’informations.)
Bonus : Le marché du LMNP ancien
En plus du LMNP neuf, il existe un marché du LMNP ancien également appelé LMNP occasion. Ce dispositif offre les mêmes avantages fiscaux que le LMNP neuf, mais vous permet également de percevoir des revenus locatifs dès la signature de l’investissement. De plus, le LMNP ancien offre généralement un meilleur rendement que le LMNP neuf.
En conclusion, le dispositif LMNP présente de nombreux avantages pour les investisseurs souhaitant générer des revenus locatifs non imposables. Cependant, il est important de prendre en compte les spécificités du dispositif, de choisir soigneusement le type de bien et la ville d’investissement, ainsi que de respecter les conditions légales. N’hésitez pas à consulter un expert-comptable pour vous accompagner dans vos démarches.
