Être propriétaire-bailleur peut parfois être un défi, surtout lorsqu’il s’agit d’un locataire en situation de surendettement. Mais cela signifie-t-il que vous devrez abandonner les loyers impayés ? Pas nécessairement ! Dans cet article, découvrez vos droits en tant que bailleur face à un locataire en situation de surendettement et comment faire valoir vos droits tout en respectant la procédure en cours.
Les droits du bailleur face à un locataire en surendettement
Lorsqu’un locataire n’a pas les ressources financières nécessaires pour couvrir les dépenses courantes, il peut saisir la commission de surendettement. Cela marque le début d’une procédure longue, au cours de laquelle le propriétaire-bailleur doit veiller à faire valoir ses droits, sans pour autant renoncer aux loyers impayés. Selon la situation, le bailleur peut :
- Contester les décisions de la commission de surendettement concernant les délais de paiement, la suspension ou la réduction partielle des dettes locatives accordées au locataire surendetté ;
- Contester la décision de la commission concernant la mise en place d’une procédure de rétablissement personnel entraînant l’effacement des dettes locatives ;
- Se faire payer en priorité en cas de liquidation judiciaire du patrimoine du locataire surendetté afin de récupérer les loyers impayés.
Dans tous les cas :
- Seuls les loyers impayés antérieurs à la mise en place de la procédure de surendettement sont concernés par les mesures imposées par la commission. Les loyers à partir de la fin de la procédure doivent obligatoirement être payés par le locataire ;
- Si le propriétaire-bailleur a demandé une caution, il peut récupérer le montant des loyers impayés auprès de la caution ;
- Le bailleur peut engager une procédure d’expulsion du locataire mauvais payeur pour prévenir de futurs incidents de paiement.
L’essentiel
- La loi, définie et encadre les situations de surendettement.
- Le délai pour agir est de 3 ans à partir du premier impayé locatif.
- La procédure simplifiée proposée par Litige.fr permet d’effectuer en ligne toutes les démarches nécessaires pour le recouvrement des loyers impayés.
À quel moment le bailleur peut-il intervenir lors de la procédure de surendettement ?
Une fois que le dossier de surendettement du locataire est jugé recevable par la commission, deux alternatives se présentent :
- Les dettes du locataire sont considérées comme remboursables : la commission impose des mesures pour concilier les droits du bailleur avec les difficultés financières du locataire en surendettement.
- Les dettes du locataire sont considérées comme non remboursables : une procédure de rétablissement personnel est mise en œuvre, avec ou sans liquidation du patrimoine du locataire en surendettement.
Il est important de noter qu’avant la fin de la procédure de surendettement, le juge peut ordonner la suspension des mesures d’exécution forcée. Dans ce cas, les saisies ne peuvent pas aboutir.
Recours du bailleur face aux mesures imposées par la commission de surendettement
La commission de surendettement peut prendre les mesures suivantes :
- Échelonner les dettes locatives sur une période maximale de 7 ans ;
- Suspendre les dettes locatives pendant une période maximale de 2 ans ;
- Réduire partiellement les dettes locatives.
Il est important de souligner que les dettes locatives, dans le cadre de la procédure de surendettement, ne concernent que les loyers impayés antérieurs au dépôt du dossier par le locataire surendetté. Le bailleur, une fois les mesures imposées par la commission, peut donc légitimement exiger le paiement des loyers postérieurs au dépôt du dossier.
Une fois informé, le bailleur dispose de 30 jours pour contester les mesures imposées.
Recours du bailleur en cas de procédure de rétablissement personnel du locataire surendetté
La procédure de rétablissement personnel efface les dettes du locataire. Dans le cadre de cette procédure de surendettement, les loyers impayés ne sont pas récupérables. Cependant, le bailleur peut obtenir un paiement partiel de ses créances si le locataire surendetté dispose d’un patrimoine suffisant. Dans ce cas, une liquidation judiciaire peut être engagée, et le bailleur est prioritaire sur les banques pour récupérer ses créances de loyer (article L711-6 du Code de la consommation).
Dans tous les cas, le bailleur peut contester la procédure de rétablissement personnel pour tenter de récupérer ses loyers impayés.
Le bailleur peut-il récupérer les loyers impayés auprès de la caution du locataire surendetté ?
L’effacement des dettes locatives ou les délais de paiement ne s’appliquent pas à la caution du locataire surendetté. Dès le début de la procédure de surendettement, le bailleur a donc tout intérêt à se tourner vers la caution du locataire défaillant, le cas échéant, pour obtenir le remboursement des loyers impayés.
L’expulsion du locataire surendetté pour limiter les loyers impayés
Si vous avez déjà engagé une procédure d’expulsion avant le début de la procédure de surendettement, sachez que le juge peut ordonner sa suspension pour une période maximale de 2 ans.
Que faire en cas de litige ?
Procédure amiable
Une fois la procédure de surendettement engagée, le bailleur ne peut pas faire autrement que de s’adresser à la commission de surendettement ou au Juge des Contentieux de la Protection (JCP) pour régler les litiges avec le locataire défaillant. Il est donc utile d’agir en amont en engageant une procédure d’expulsion.
En cas de refus de paiement, vous pouvez essayer de résoudre le litige à l’amiable avec la caution du locataire surendetté. Litige.fr propose d’envoyer une lettre juridiquement motivée pour l’inciter à payer.
Procédure judiciaire
En l’absence de résolution du litige à l’amiable, Litige.fr permet d’engager une procédure judiciaire.
En conclusion, être propriétaire-bailleur face à un locataire en situation de surendettement ne signifie pas que vous devez renoncer aux loyers impayés. Grâce à une connaissance approfondie de vos droits et en respectant la procédure, vous pouvez faire valoir vos créances et limiter les pertes financières. Restez informé et agissez en fonction de votre situation pour protéger vos intérêts.
