Avant de louer un logement, vous vous posez peut-être la question : quel type de location proposer ? La location meublée ou vide ? Deux formules qui ont chacune leurs avantages. Votre choix dépendra de vos attentes et des conditions du marché. Afin de vous aider à faire votre choix, nous comparons ces deux statuts.
Location meublée ou vide : les différences
Location meublée ou vide : qui a le meilleur rendement ?
En France, le rendement moyen brut atteint 6 % à 8 % en location meublée non saisonnière (9 ou 12 mois). De nombreux réseaux d’agences professionnels indiquent régulièrement que les locations meublées rapportent (en termes de loyers) 15 % à 20 % de plus que les locations nues. Logique car le service « meubles » inclus dans ce statut a un coût.
Le rendement en location vide se situe quant à lui entre 4,5 % à 6,5 %.
Location meublée ou vide : quelle fiscalité ?
Dans les deux cas, les recettes locatives sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu, mais les abattements et déductions vont différer. En location meublée, vous percevez des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC) et vous avez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) si vos recettes locatives ne dépassent pas 23.000 € / an, ni 50 % de vos revenus globaux. Le régime du micro-BIC vous permet d’être imposé sur la moitié de vos recettes, sinon vous êtes imposé au réel avec la possibilité de diminuer vos recettes via la déduction de charges et d’amortissements.
En location vide, vous percevez des « revenus fonciers » et vous avez le choix entre le régime du micro-foncier qui vous permet de ne payer des impôts que sur 70 % de vos recettes locatives ou le régime réel, avec possibilité de déduire vos charges.
La fiscalité de la location meublée est plus intéressante puisqu’en micro-BIC, elle permet de ne payer des impôts que sur 50 % des recettes locatives, au lieu de 70 % dans le cadre du micro-foncier de la location nue. De plus, le mécanisme des BIC permet d’amortir le bien loué, contrairement à celui des revenus fonciers.
Location meublée ou vide : quelle est la durée du bail ?
En location meublée, les baux des locations meublées sont d’une durée d’un an renouvelable, ou de 9 mois non-renouvelable, correspondant à l’année scolaire si le locataire est étudiant. La location vide se fait avec un bail « 3-6-9 », c’est-à-dire de 3 ans et renouvelable.
Location meublée ou vide : quel est le montant du dépôt de garantie ?
En location meublée, le montant du dépôt de garantie à fournir est équivalent à 2 mois de loyer charges non comprises. En location vide, le dépôt de garantie est équivalent à 1 mois de loyer hors charges. Néanmoins, dans un certain nombre de cas, le dépôt de garantie ne peut être exigé.
Location meublée ou vide : quel est le délai de préavis ?
En location meublée, le propriétaire-bailleur n’a que 3 mois de préavis à donner à son locataire avant l’échéance du bail. Si la rupture du bail est à l’initiative du locataire, ce dernier doit envoyer un préavis d’1 mois à son propriétaire. En location vide, le préavis à fournir au locataire est de 6 mois pour le propriétaire et de 3 mois pour le locataire dans une location non meublée ou de 1 mois dans certains cas.
Location meublée ou vide : quel est le coût du logement pour le propriétaire ?
En location meublée, il faut impérativement équiper le logement en mobilier indispensables à la vie quotidienne du locataire. Ces meubles engendrent un certain coût pour le propriétaire. Le coût d’entretien du logement dans le temps est généralement plus élevé dans les locations meublées en raison d’une rotation plus fréquente des locataires. En location vide, tous ces équipements ne sont pas utiles, ce qui représente un coût de départ en moins.
Récapitulatif des principales différences entre la location meublée et vide (non-meublée)
A première vue, la location meublée semble plus attractive pour deux raisons : le rendement est souvent meilleur et la fiscalité est plus intéressante. En revanche, le coût du logement (ameublement + entretien) est souvent plus fort dans les locations meublées.
Encore faut-il pouvoir renouveler, le cas échéant, les locataires, sans difficulté. Car le taux de rotation des locataires, plus important dans les meublés, peut engendrer des effets secondaires négatifs : une vacance locative d’un mois ou de plusieurs mois qui pèse sur le rendement, à laquelle s’ajoute la nécessité de travaux de rafraîchissement plus réguliers.
Par ailleurs, tous les logements ne sont pas faits pour les deux types de location. Les grands appartements trouveront peu de candidats à une location meublée. Les plus petits appartements ont plus de demandes locatives en meublé qu’en location nue, surtout près des écoles et des universités.
Enfin, il est important de faire attention à l’administration fiscale qui veille à ce que les bailleurs ne choisissent pas la location meublée pour « payer moins d’impôt » que s’ils s’étaient placés sous le statut de la location nue. La location meublée est censée être de courte durée : un seul bail renouvelé d’année en année avec le même locataire résidant dans votre logement pendant 6 ans d’affilée peut impliquer une requalification de la part des services des impôts en location nue (avec la réglementation qui va avec). Pour éviter ce risque, vous pouvez signer de nouveaux baux régulièrement, avec un nouvel état des lieux faisant état de changements dans le mobilier, même s’ils sont mineurs.
En conclusion, faites votre choix en connaissance de cause, en ne vous laissant pas guider par de simples calculs financiers et fiscaux. Le premier gage d’un bon rendement, c’est d’abord un bon contrat de location et un marché locatif dynamique permettant d’éviter toute vacance entre deux baux.
