En matière de location, les propriétaires sont tenus de mettre à disposition un logement en bon état, sans aucune trace d’insalubrité. Un logement insalubre est un bien immobilier présentant des risques pour la santé ou la sécurité physique de ses occupants. En cas de logement insalubre, le locataire peut contacter le propriétaire et, en l’absence de réponse, la mairie pour effectuer les travaux nécessaires.
Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?
La loi du 6 juillet 1989 stipule que les propriétaires doivent fournir aux locataires un logement décent. La décence d’un logement est caractérisée par plusieurs critères :
- Critères de décence : la résidence doit avoir tous les éléments nécessaires à un usage d’habitation ;
- Critères d’insalubrité : le logement ne doit pas présenter de risques mettant en danger la santé ou la sécurité physique des locataires.
Il est important de respecter ces critères, que ce soit pour les locations meublées ou non meublées, afin de s’assurer que les annexes obligatoires, les durées de bail, les délais de préavis et les modalités de résiliation du contrat de bail soient respectés.
Définition d’un logement insalubre
La loi du 13 avril 1850 définit l’habitat insalubre comme un logement présentant des conditions pouvant nuire à la vie ou à la santé des locataires. Cette loi définit également les premiers facteurs d’insalubrité tels que la dégradation et les conditions d’occupation d’une résidence.
Par la suite, de nouveaux décrets ont précisé les critères permettant de définir un logement insalubre. Aujourd’hui, un logement insalubre est une habitation qui ne répond pas à tous les critères de décence énoncés dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et qui peut mettre en péril la santé ou la sécurité des locataires.
Ces critères d’insalubrité s’appliquent aussi bien aux locations vides qu’aux locations meublées, aux colocations ou aux sous-locations.
Quels sont les critères d’un logement insalubre ?
Pour qu’un logement soit considéré comme décent, il doit avoir une superficie d’au moins 9m2 et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20m. De plus, la salubrité de l’habitation est également prise en compte.
Ainsi, un logement est jugé insalubre au cas par cas par les autorités compétentes en raison du non-respect de certains critères tels que :
- La structure incohérente de l’habitation (isolation phonique et thermique, organisation intérieure, taille des pièces, etc.) ;
- L’état des équipements (canalisations, évacuation des eaux usées, chauffage, installation électrique, cuisine, salle de bain) ;
- L’état du bâtiment ;
- La mauvaise circulation de l’air et de la lumière ;
- Le manque d’entretien de la résidence ;
- Le nombre d’occupants disproportionné par rapport à la superficie de l’habitat ;
- La présence de risques particuliers (amiante, plomb, humidité, risques de chute, etc.).
Logement insalubre : que faire ?
Lorsqu’un locataire se trouve dans un logement insalubre, il dispose de nombreux recours pour remédier à la situation. Il est possible d’informer le propriétaire ou de contacter directement la mairie pour constater l’insalubrité.
Qui contacter en cas de logement insalubre ?
Le locataire peut se tourner vers plusieurs acteurs pour constater l’insalubrité du logement :
- Il est recommandé de prévenir d’abord le propriétaire en lui envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception. Pour faciliter les démarches, il est possible d’utiliser un modèle type de lettre ;
- Si aucune action n’est entreprise, le locataire peut alors contacter la mairie. Le service communal d’hygiène et de santé (SCHS) ou l’agence régionale de santé (ARS) interviendra pour constater l’état du logement. Un rapport sera rédigé et transmis au conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (Coderst) ;
- Une fois le rapport transmis, le préfet informera le propriétaire par courrier de la tenue d’une réunion avec le Coderst au moins 30 jours avant la date de la réunion. Ce délai permettra au propriétaire de formuler ses observations et d’informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire pourra également rédiger ses observations sur l’insalubrité du logement ;
- Lors de la réunion avec le Coderst, une décision sera prise concernant la nature de l’insalubrité, les causes et les solutions pour y remédier. Cette décision sera ensuite suivie d’un arrêté d’insalubrité remédiable ou irrémédiable émis par le préfet.
Quels sont les risques encourus par le propriétaire d’un logement insalubre ?
Le préfet peut émettre un arrêté d’insalubrité et le notifier au propriétaire. Cependant, les obligations du bailleur varient selon le type d’arrêté.
Arrêté d’insalubrité remédiable
Un arrêté d’insalubrité remédiable signifie que :
- Le propriétaire doit effectuer les travaux dans le délai imparti, faute de quoi il devra payer une astreinte pouvant atteindre 1000€ par jour de retard ;
- Si le propriétaire ne réalise pas les travaux, le préfet peut décider de les effectuer lui-même aux frais du propriétaire, avec des intérêts ;
- Le propriétaire est tenu de reloger les locataires à ses frais pendant la durée des travaux ;
- L’arrêté peut également entraîner une interdiction temporaire d’habiter le logement.
Arrêté d’insalubrité irrémédiable
Un arrêté d’insalubrité irrémédiable signifie que :
- Le logement en question est définitivement interdit d’habitation ;
- Le propriétaire doit proposer des solutions de relogement au locataire et lui verser une indemnité équivalente à 3 mois de son nouveau loyer.
Il convient de noter que le propriétaire n’est pas tenu de verser des dommages et intérêts au locataire s’il se conforme à l’arrêté émis par le préfet ou s’il décide volontairement d’effectuer les travaux. Cependant, si le locataire doit être relogé, le versement de 3 mois de son nouveau loyer constitue des dommages et intérêts.
En cas de non-respect de ces arrêtés, les propriétaires peuvent être poursuivis pénalement et risquent jusqu’à 1 an d’emprisonnement et 50 000€ d’amende s’ils ne réalisent pas les travaux nécessaires, ou jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 100 000€ d’amende s’ils ne proposent pas de solution de relogement, continuent à percevoir un loyer malgré l’interdiction d’habiter dans le logement ou menacent et intimident le locataire pour qu’il renonce à ses droits.
Il est important de souligner que si le propriétaire habite lui-même le logement, il est également tenu de réaliser les travaux dans le délai imparti et de se loger lui-même pendant cette période.
