La location d’un logement meublé par son propriétaire peut être soumise au régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) en France. Mais qu’est-ce que cela signifie exactement ? Dans cet article, nous vous expliquerons en détail ce qu’est un loueur en meublé non professionnel, les types de locations possibles, ainsi que les obligations et la fiscalité qui y sont associées. Attachez vos ceintures, car nous allons plonger dans les secrets du monde de la location meublée !
Qu’est-ce qu’un loueur en meublé non professionnel ?
Définition
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est une personne qui loue un ou plusieurs biens meublés dont il est propriétaire. La distinction entre le statut de loueur en meublé professionnel et celui de loueur en meublé non professionnel repose sur deux critères principaux :
- Les revenus annuels de location dépassent ou non 23 000 € TTC sur une année civile.
- Les revenus annuels de location sont supérieurs ou non à l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal.
Si l’un de ces critères n’est pas rempli, le loueur est considéré comme un loueur en meublé non professionnel.
Types de locations meublées
Le loueur en meublé non professionnel a la possibilité de louer un appartement meublé à l’année ou un logement constituant une location saisonnière, comme un gîte rural, une chambre d’hôte ou un meublé de tourisme. Le bien loué peut également se trouver dans une partie de la résidence principale du bailleur.
Loueur en meublé non professionnel : les déclarations préalables
Depuis le 1er janvier 2021, toute offre de location d’un meublé de tourisme doit être clairement identifiée comme étant professionnelle ou émanant d’un particulier (articles L. 324-2 et D. 324-1-3 du Code du tourisme).
Obtention d’un numéro SIRET
Avant de démarrer son activité, le LMNP doit déclarer son activité auprès du tribunal de commerce et obtenir un numéro SIRET. Il doit pour cela remplir et envoyer le formulaire CERFA PO i de déclaration de début d’activité au greffe du tribunal de commerce compétent :
- Si le LMNP loue un seul bien, il doit s’adresser au tribunal de commerce du lieu où se situe le bien loué.
- Si le LMNP loue plusieurs biens, il doit s’adresser au tribunal de commerce du lieu où il perçoit le plus de revenus.
Cette déclaration de début d’activité doit être adressée au greffe dans les 15 jours suivant le début d’activité.
Déclaration des meublés de tourisme en mairie
Pour les locations de meublés de tourisme, le loueur en meublé non professionnel doit en faire la déclaration en mairie en déposant le formulaire Cerfa n° 14004. Cette formalité n’est pas requise si le logement constitue la résidence principale du loueur et qu’il est loué occasionnellement (le loueur doit l’occuper lui-même au moins 8 mois par an).
Certaines communes peuvent soumettre à une autorisation la location de locaux commerciaux en tant que meublés de tourisme. Les informations à transmettre à la mairie incluent, entre autres, la surface du local, le nombre de pièces, les modifications envisagées et les caractéristiques du bien mis en location, notamment le nombre maximal de personnes pouvant être accueillies (décret n° 2021-757 du 11 juin 2021).
Fiscalité du loueur en meublé non professionnel
Exonération de TVA
La location meublée, qu’elle soit à l’année ou saisonnière, est exonérée de TVA. Cependant, si le loueur propose, en plus de la location, trois des quatre prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage quotidien des locaux, la fourniture du linge ou la réception de la clientèle, l’ensemble des prestations est soumis à la TVA.
Imposition au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Les revenus locatifs du LMNP sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), soit sous le régime micro-BIC, soit sous le régime réel.
Location meublée hors location saisonnière
Si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 77 700 € :
- Application du régime micro-BIC : le LMNP déclare le montant annuel brut des recettes (loyers encaissés). Il ne peut déduire aucune charge, mais un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les loyers perçus, ce qui entraîne une imposition sur 50 % des recettes.
- Option possible pour le régime réel : le LMNP peut opter pour le régime réel et déclarer le revenu annuel de la location en déduisant les frais et charges liés à celle-ci. Pour bénéficier du régime réel, le loueur doit faire la demande auprès du service des impôts avant le 1er février de l’année souhaitée. Ce régime s’applique alors pour une durée irrévocable de 2 ans, renouvelable par période de 2 ans.
Si les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 77 700 € :
- Imposition au régime réel : le LMNP déclare la totalité des loyers perçus pendant l’année et déduit les charges et frais liés à la location.
Location saisonnière
Si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 188 700 € :
- Imposition au régime micro-BIC : le LMNP déclare le montant annuel brut des recettes (loyers encaissés). Il ne peut déduire aucune charge, mais un abattement forfaitaire de 71 % est appliqué sur les loyers perçus.
- Option possible pour le régime réel : le LMNP peut opter pour le régime réel dans les mêmes conditions que l’imposition d’une location meublée classique dont les revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 €.
Si les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 188 700 € :
- Imposition au régime réel : le LMNP déclare la totalité des loyers perçus pendant l’année et déduit les charges et frais liés à la location.
Cas des gîtes ruraux
Depuis le 1er janvier 2016, les revenus issus de la location de gîtes ruraux, imposés au régime micro-BIC, bénéficient d’un abattement de 50 %. Ils bénéficiaient auparavant d’un abattement de 71 %.
Cas d’exonération (art. 35 bis du CGI)
Certaines situations permettent une exonération d’impôts sur les revenus locatifs du LMNP, telles que :
- La location d’une partie de sa résidence principale en tant que chambre d’hôtes, si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 760 €.
- La location d’une partie de sa résidence principale à un locataire qui en fait également sa résidence principale ou qui justifie d’un contrat de travail saisonnier, à condition que le loyer soit fixé dans les limites spécifiques à chaque région.
Impôts locaux
Le loueur en meublé non professionnel est soumis aux impôts locaux suivants :
- La taxe foncière.
- La taxe d’habitation si le logement constitue sa résidence principale.
- La cotisation économique territoriale, composée de la cotisation foncière des entreprises et de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises.
Et voilà, maintenant vous êtes incollable sur le sujet du loueur en meublé non professionnel ! Louez vos biens en toute confiance et profitez des avantages fiscaux qui vous sont offerts.
