Lorsque les locataires ne paient pas leur loyer, il existe plusieurs étapes à suivre pour récupérer les sommes dues. La procédure de recouvrement peut varier en fonction de la situation du locataire. Voici les cinq grandes étapes à prendre en compte :
Étape 1: Tentez un accord amiable
Si votre locataire a quelques jours de retard dans le paiement du loyer, commencez par lui rappeler ses obligations de manière informelle, soit à l’oral, soit par écrit (mail ou lettre). Il est possible qu’il s’agisse simplement d’un oubli.
Votre locataire peut également rencontrer des difficultés temporaires pour effectuer le paiement. Dans ce cas, un arrangement peut être envisagé, comme un étalement de la dette. Cependant, pour que cet accord soit valable, il doit être signé par le propriétaire et le locataire.
Si le locataire a quitté le logement sans payer le loyer, mais vous a laissé les clés, vous pouvez également essayer de trouver un terrain d’entente avant de prendre des mesures légales. Cependant, cela nécessite que vous connaissiez la nouvelle adresse du locataire.
Étape 2: Envoyez une mise en demeure
Que le locataire soit toujours présent dans les lieux ou non, la première étape reste la même. Si vos tentatives amiables sont restées vaines et que le locataire n’a toujours pas payé son loyer, vous pouvez lui envoyer un rappel de paiement. Si, après 15 jours, il n’a toujours pas réglé le montant dû, vous devez lui envoyer une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. C’est à partir de ce moment-là que la procédure de recouvrement commence.
Si vous avez souscrit à une garantie loyers impayés (GLI), n’attendez pas pour informer votre compagnie d’assurance du non-paiement du loyer. Elle prendra alors le relais pour engager les démarches nécessaires. Si vous n’êtes pas couvert par une telle assurance, vous pouvez activer la garantie Visale si votre locataire en bénéficie. La garantie Visale, proposée par Action Logement, est un service de cautionnement gratuit destiné aux jeunes de 18 à 30 ans ou aux personnes de plus de 30 ans qui ont moins de 6 mois d’ancienneté dans leur emploi.
Si vous ne rentrez dans aucune de ces catégories, vous devez contacter la personne qui s’est portée caution pour le locataire afin qu’elle procède au paiement du loyer. Vous devez également informer la Caisse d’allocations familiales si le locataire bénéficie d’une aide au logement, car elle peut engager une procédure de recouvrement de son côté.
Étape 3: Faites appel à un huissier de justice
Si, à la suite de la mise en demeure, le locataire ne paie toujours pas, vous devez faire appel à un huissier de justice ou à une société de recouvrement. Leur rôle consiste à envoyer un commandement de payer au locataire, en se basant sur la clause résolutoire du bail, selon laquelle le défaut de paiement entraîne la résiliation du contrat de location. Si le bail ne comporte pas cette clause résolutoire, l’huissier assigne le locataire devant le tribunal d’instance pour demander la résiliation du bail et l’expulsion des occupants.
Le locataire dispose alors de deux mois pour régler sa dette. En cas de difficultés financières, il peut solliciter divers organismes ou demander un délai de paiement.
Si nécessaire, vous pouvez également demander à l’huissier de bloquer les comptes bancaires ou les biens du locataire. Cette procédure est appelée saisie conservatoire (articles 66 et 67 de la loi n°1-650 du 9 juillet 1991). Si le locataire n’a pas les moyens de régler sa dette, la saisie conservatoire peut être transformée en saisie-vente, permettant ainsi de vendre les biens du locataire pour rembourser le propriétaire.
Étape 4: Assignez le locataire devant le tribunal d’instance
Si aucun paiement n’est effectué dans les deux mois suivant le commandement de payer, votre huissier assignera le locataire devant le tribunal d’instance. Celui-ci ordonnera alors au locataire de régler les sommes dues.
Le bail sera également résilié et le logement devra être libéré dans les deux mois suivant la décision du tribunal. En cas de refus du locataire de partir volontairement, il pourra être expulsé. Il est important de noter que seul un huissier est habilité à procéder à l’expulsion d’un locataire. Si le propriétaire tente de le faire lui-même, il s’expose à une amende de 30 000 euros et à une peine d’emprisonnement de trois ans (loi Alur). De plus, les expulsions sont strictement interdites pendant la trêve hivernale, qui s’étend généralement du 1er novembre au 31 mars.
Dans le cas où le locataire aurait quitté le logement en vous remettant les clés, la procédure d’assignation devant le tribunal d’instance reste la même. En revanche, si le locataire est parti sans payer et sans vous rendre les clés, l’huissier de justice devra établir un constat d’abandon des lieux. Vous pourrez ainsi récupérer votre bien sans être inquiété pour violation de domicile.
Sachez que vous pouvez récupérer les arriérés de loyers jusqu’à cinq ans après le départ du locataire. Si ce dernier a laissé des meubles lors de son départ, ceux-ci ne vous deviennent pas automatiquement propriétaires. L’huissier établira une liste exhaustive des biens du locataire lors de l’expulsion, et ces meubles seront stockés dans un local. Le locataire a deux mois pour les récupérer, faute de quoi ils seront scellés et conservés pendant deux ans par l’huissier.
Les procédures de recouvrement des loyers impayés sont généralement longues et complexes. Lorsque vous souscrivez une garantie loyers impayés (GLI), vous déléguez ces démarches à votre compagnie d’assurance.
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