Avoir des locataires qui ne paient pas leur loyer est une situation délicate pour les propriétaires. Heureusement, il existe des solutions pour récupérer les sommes dues. La procédure de recouvrement peut varier selon que le locataire est toujours dans les lieux ou s’il les a quittés sans payer. Découvrez les 5 grandes étapes à suivre pour récupérer vos revenus locatifs.
Étape 1 : Tentative d’accord amiable
Dès que l’échéance du loyer est passée, celui-ci est considéré comme impayé. Cependant, si le retard est occasionnel de quelques jours, il est préférable d’essayer de résoudre le problème de manière informelle. Vous pouvez rappeler à votre locataire ses obligations par une conversation orale ou par écrit (par mail ou lettre simple). Il se peut qu’il ait simplement oublié.
Votre locataire peut également rencontrer des difficultés temporaires pour effectuer le paiement. Dans ce cas, il est possible d’envisager un accord, comme un étalement de la dette. Pour que cet arrangement soit légalement valable, il doit être consigné par écrit, signé par le propriétaire et le locataire.
Si le locataire a quitté les lieux sans payer le loyer, mais vous a laissé les clés, vous pouvez également tenter une conciliation amiable avant d’entamer des poursuites. Cependant, pour cela, vous devez connaître la nouvelle adresse du locataire.
Étape 2 : Mise en demeure
Que le locataire soit toujours dans les lieux ou non, la première étape reste la même. Votre tentative de conciliation n’a pas abouti et votre locataire n’a toujours pas payé son loyer : vous pouvez maintenant lui envoyer un rappel de paiement. Si, après 15 jours, il ne s’est toujours pas acquitté de sa dette, vous devez lui envoyer une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. C’est le point de départ de la procédure de recouvrement.
Si vous avez souscrit une garantie loyers impayés (GLI), il est important de déclarer le non-paiement de l’échéance à votre compagnie dès que possible. Celle-ci prendra alors le relais pour entamer les démarches nécessaires. Si vous n’êtes pas couvert par une telle assurance, vous pouvez activer la garantie Visale si votre locataire en bénéficie. La garantie Visale d’Action Logement est un service de cautionnement gratuit destiné aux 18-30 ans ou aux plus de 30 ans, à condition qu’ils soient salariés depuis moins de 6 mois.
Si vous ne vous trouvez dans aucun de ces cas, vous devez contacter la personne qui s’est portée caution pour le locataire afin qu’elle procède au paiement du ou des loyers. Dans le cas où le locataire bénéficie d’une aide au logement de la Caisse d’allocations familiales, il est également nécessaire de les informer, car ils pourront entamer leurs propres procédures.
Étape 3 : Faites appel à un huissier
Si le locataire ne paie toujours pas après la mise en demeure, vous devez faire appel à un huissier de justice ou à une société de recouvrement. Leur rôle est d’envoyer un commandement de payer à votre locataire, en s’appuyant sur la clause résolutoire du bail. Cette clause stipule que le non-paiement entraîne la résiliation du contrat de location. Si le bail ne comporte pas cette clause, l’huissier assignera le locataire devant le Tribunal d’instance pour demander la résiliation du bail et l’expulsion des occupants.
Le locataire dispose alors de 2 mois pour régler sa dette. En cas de difficultés financières, il peut solliciter différentes organismes ou demander un délai de paiement.
Si nécessaire, vous pouvez demander à l’huissier de bloquer les comptes bancaires ou les biens du locataire. Cette procédure est appelée saisie conservatoire (articles 66 et 67 de la loi n°1-650 du 9 juillet 1991). Si le locataire n’a pas les moyens de régler sa dette, la saisie conservatoire peut se transformer en saisie-vente, où les biens sont vendus afin de rembourser le propriétaire.
Étape 4 : Assignation du locataire au Tribunal d’instance
Si aucun paiement n’a été effectué deux mois après le commandement de payer, votre huissier assignera le locataire au Tribunal d’instance. La cour demandera alors au locataire de régler les sommes dues et prononcera la résiliation du bail. Le locataire dispose de deux mois pour libérer les lieux. En cas de refus, l’expulsion sera exécutée par l’huissier. Il est important de noter que seul un huissier est habilité à procéder à l’expulsion d’un locataire. Le propriétaire ne peut le faire lui-même, sous peine d’une amende de 30 000 euros et de 3 ans d’emprisonnement (loi Alur). De plus, les expulsions sont strictement interdites durant la trêve hivernale, généralement du 1er novembre au 31 mars.
Si votre locataire a quitté le logement en vous rendant les clés, la procédure d’assignation au Tribunal d’instance est la même. En revanche, s’il est parti sans payer ni vous remettre les clés, l’huissier de justice devra établir un constat d’abandon des lieux. Vous pourrez ainsi reprendre possession de votre bien sans être inquiété pour violation de domicile.
Il est important de noter que vous pouvez récupérer des arriérés de loyers jusqu’à cinq ans après le départ du locataire. Si ce dernier a laissé des meubles lors de son départ, vous n’en devenez pas propriétaire. L’huissier dressera une liste exhaustive des meubles lors de l’expulsion et les déposera dans un local. Le locataire a alors deux mois pour les récupérer, faute de quoi ils seront mis sous scellés et conservés pendant deux ans par l’huissier.
Les procédures de recouvrement des loyers impayés sont souvent longues et compliquées. Lorsque vous souscrivez une garantie loyers impayés (GLI), vous bénéficiez de l’assistance de votre compagnie d’assurance, qui prendra en charge ces démarches pour vous.
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