Lorsqu’un bien immobilier possède au moins deux lots appartenant à différents propriétaires, il est obligatoire de le mettre en copropriété. Dans ce cas, c’est au propriétaire initial de prendre les mesures nécessaires, qui sont strictement encadrées par la loi. Dans cet article, découvrez les conditions et les dispositifs nécessaires pour créer une copropriété.
Les raisons de la mise en copropriété
Division d’une grande propriété existante en lots
Lors du partage d’un héritage, en dehors du régime de l’indivision, il est parfois nécessaire de diviser une grande propriété en lots. Dans ce cas, la mise en copropriété facilite la répartition du bien immobilier entre les différents héritiers. Cependant, cela ne peut être réalisé que si les parties communes de la propriété peuvent être aménagées. De plus, un propriétaire d’une grande maison individuelle peut vouloir la diviser pour faciliter sa vente, en la transformant en plusieurs unités d’habitation.
Vente en lots d’un immeuble neuf
Les promoteurs immobiliers recourent souvent à la mise en copropriété de leurs immeubles neufs, dans le but de proposer des appartements/studios en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
La création d’une copropriété est également indispensable lorsqu’il s’agit d’habitat participatif. En effet, cette démarche commence dès la construction de l’immeuble. Plusieurs personnes se regroupent pour réfléchir à un projet immobilier commun. Ensemble, elles conçoivent des logements répondant à leurs besoins et à leurs principes de vie. Chaque “habitant” dispose d’espaces privés et a également accès à des espaces communs à partager (jardin, buanderie, salle de fêtes, salle de sport, etc.).
Enfin, il est possible qu’un groupe d’associés d’une société civile immobilière (SCI) envisage de construire une propriété comprenant au moins deux logements.
Mise en copropriété : les conditions et obligations à respecter
La mise en copropriété d’un immeuble doit respecter certaines conditions :
- Le bien en question doit être en bon état, c’est-à-dire ni défectueux, ni insalubre, ni dangereux pour ses occupants. Il doit répondre aux critères de décence d’une habitation. De plus, il ne doit pas être visé par un arrêté de péril ou une interdiction d’habitation.
- Au moins un quart de la superficie totale du bien doit être composé de logements classés en catégorie IV de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. Ces logements ne remplissent plus les critères élémentaires d’habitabilité.
- L’immeuble doit disposer d’un système d’évacuation des eaux usées, d’un système d’alimentation en eau potable et d’un accès à l’électricité.
Il est à noter que la création d’une copropriété est exclue pour un immeuble construit avant 1948 qui n’a pas subi de diagnostic amiante ou de diagnostic de saturnisme. De même, cette interdiction s’applique lorsque la division en lots de vieilles propriétés entraîne la création de logements inadaptés, c’est-à-dire des espaces de vie inférieurs à 14 m² et un volume habitable inférieur à 33 m².
Réalisation de l’état descriptif de division
Pour créer une copropriété, le propriétaire doit d’abord faire établir l’état descriptif de division. Un géomètre est chargé de déterminer, mesurer et localiser chaque lot de l’immeuble. Il identifie les parties privatives (appartements, studios, loggias, balcons, etc.) et détermine également les parties communes (couloirs, escaliers, locaux à poubelles, etc.). Certains lots des parties communes peuvent même être attribués en jouissance exclusive à certains copropriétaires.
Après l’identification des lots, le géomètre attribue à chacun un numéro d’identification. Il fournit une description précise de chaque lot, en indiquant sa superficie, sa consistance, sa position dans le bâtiment et sa destination (habitation, bureau ou commerce). Chaque lot se voit également attribuer une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes ou en millièmes. Cette quote-part sert à répartir les charges communes entre les copropriétaires.
Établissement du règlement
Après la division de l’immeuble, le notaire, l’avocat ou le géomètre travaillent ensemble pour rédiger le règlement de copropriété. Il s’agit d’un document contractuel accepté par tous les copropriétaires de l’immeuble. Ce règlement constitue une sorte de charte commune qui définit les droits et les devoirs de chaque propriétaire. Il est donc essentiel de s’y référer à tout moment de la vie de la copropriété.
Le règlement de copropriété apporte des précisions sur la définition des parties privatives et des parties communes, ainsi que sur la destination, l’usage, la gestion et la contribution aux charges communes des copropriétaires.
Ces deux documents, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, doivent obligatoirement être publiés par le notaire au Fichier Immobilier (ancienne conservation des hypothèques). Cette publicité rend les documents opposables. Par la suite, une décision de l’assemblée générale des copropriétaires pourra autoriser la modification de ces documents.
Il est important de noter que les futurs acheteurs ne peuvent pas contester un acte rendu opposable. De plus, cette publicité foncière implique l’immatriculation de la copropriété au registre national des copropriétés.
Réalisation du diagnostic technique global
Avant de créer la copropriété, le propriétaire initial doit faire réaliser un diagnostic technique de son immeuble s’il a plus de 10 ans. Ce diagnostic permet d’informer les futurs copropriétaires sur l’état général de l’immeuble, en particulier s’il a plus de 10 ans. Il remplace le “diagnostic technique préalable à la mise en copropriété” qui s’appliquait aux immeubles de plus de 15 ans.
Le diagnostic technique global permet d’effectuer les opérations suivantes pour dresser un état des lieux complet de l’immeuble :
- Analyser l’état apparent des parties et équipements communs.
- Évaluer les éventuelles améliorations à apporter à l’immeuble.
- Réaliser un audit énergétique du bâtiment.
- Vérifier la situation du syndicat des copropriétaires.
- Évaluer les travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble.
- Estimer le coût prévisionnel de ces travaux.
Le propriétaire doit présenter le rapport de ce diagnostic technique global lors de la première assemblée générale des copropriétaires. Ce rapport permet aux futurs acquéreurs de s’informer sur l’état de l’immeuble, ainsi que sur ses éléments de sécurité et ses équipements communs.
Désignation d’un syndic
La mise en copropriété d’un immeuble entraîne automatiquement l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. La copropriété ne commence réellement que lorsque la première vente d’un lot a lieu. Dans le cas d’un immeuble neuf, il revient donc au promoteur de désigner un syndic provisoire.
Dans un immeuble existant, le syndic provisoire peut être choisi de manière amiable parmi les futurs copropriétaires (héritiers lors d’un partage successoral, par exemple). Ce syndic provisoire doit convoquer la première assemblée générale des copropriétaires et fixer lui-même l’ordre du jour, puisqu’il n’y a pas encore de conseil syndical pour l’assister et contrôler ses actions. C’est lors de cette première assemblée générale qu’un nouveau syndic sera nommé ou que le syndic provisoire sera confirmé dans ses fonctions. C’est alors que l’aventure de la copropriété commence !
