Présentation de Bricks
L’immobilier tokenisé (ou fractionné) est un secteur en plein essor. De nombreux acteurs entrent sur le marché, avec plus ou moins de sérieux. Aujourd’hui, je vais vous présenter l’un des principaux acteurs français, Bricks.
Bricks est une jeune entreprise fondée début 2021, qui propose d’acheter des “fractions d’immobiliers” sous forme d’un contrat de royalties. Nous verrons que cette approche comporte des risques pour les investissements.
Dans cet article, nous examinerons ce qu’est l’immobilier fractionné avant de parler de Bricks, de son fonctionnement, de ses points forts et bien sûr des facteurs de risques.
L’immobilier fractionné
Le problème de l’immobilier classique
L’investissement dans l’immobilier locatif est très rentable grâce à l’effet de levier bancaire, mais il est également très chronophage :
- Recherche du bien immobilier (plusieurs semaines/mois)
- Procédure d’achat et recherche de crédit bancaire (2 à 4 mois)
De plus, un investissement locatif nécessite des fonds propres. Vous devrez payer les frais (environ 10%) dans le crédit, et vous devrez avoir entre 9 et 12 mois de loyer de côté pour anticiper d’éventuels problèmes.
Pour votre premier investissement locatif, si vous décidez de commencer par un studio à 80 000 € (hors frais) dans une ville moyenne, qui peut être loué à 650 € une fois meublé. Vous devrez disposer de :
- environ 8 500 € pour les frais de notaire et bancaires
- 2 500 € pour les meubles
- 6 000 € de réserve
Pour investir dans ce studio, vous passerez probablement 3 à 6 mois et vous devrez mobiliser 17 000 € de fonds propres.
Des solutions existent pour éviter de perdre plusieurs mois et mobiliser autant d’argent. Je vais vous présenter l’immobilier fractionné à travers Bricks.
La solution de l’immobilier fractionné
Le fractionnement de l’immobilier est très simple à comprendre. Un bien d’une valeur de 250 000 € sera divisé en 10 000 parts, un investisseur peut alors acheter une fraction de bien à 25 €. C’est un mécanisme puissant qui rend l’immobilier accessible.
Ce mécanisme n’est pas nouveau, les SCPI existent depuis toujours. Une SCPI est une société qui vous permet d’acquérir des parts pour des montants raisonnables (quelques centaines à un millier d’euros minimum). En détenant des parts de la SCPI, vous possédez une fraction des biens de cette société et vous percevez les loyers associés.
Mais alors, qu’a de nouveau Bricks ?
Les nouveaux acteurs de l’immobilier fractionné comme Bricks ou RealT (article de présentation) changent les règles du jeu :
- Disruption du marché
- Rendement élevé
- Investissement liquide (revente facile)
- Sélection des biens à acheter
- Plus accessible, plus moderne, plus transparent, plus agile…
En d’autres termes, ils bousculent les codes et cherchent à rendre l’investissement beaucoup plus agréable.
Comment cela fonctionne ? – Avis Bricks
Bricks propose des parts de biens immobiliers fractionnés avec un prix d’appel entre 10 et 20 € par part. Pour le prix d’un menu Maxi Best of à McDo, vous devenez “propriétaire” (ça sonne bien).
Bricks a pour objectif de rendre l’investissement immobilier accessible et d’offrir de bons rendements. Les biens proposés ne seront pas des appartements ou des immeubles haussmanniens en plein cœur de Paris, mais plutôt des immeubles mixtes dans des villes moyennes de province.
Image : Présentation d’une vente Bricks – Avis Bricks
Un autre point important, Bricks utilise l’effet de levier ! Cela leur permet de proposer des rendements encore plus intéressants. Par exemple, lorsqu’une acquisition de 300 000 € est prévue, les investisseurs apportent 150 000 € et Bricks emprunte 150 000 € auprès d’une banque.
Pour faire simple, voici comment se déroule une vente :
- Bricks recherche et sélectionne le bien à vendre.
- Bricks prépare la vente : démarches administratives, bancaires et commerciales.
- Mise en vente du bien pour récolter les fonds propres de l’opération – c’est à ce stade que vous investissez.
- Obtention et signature du prêt.
- Signature chez le notaire, mise en place de la gestion locative.
Qu’est-ce qu’une brick ?
Une brick est le nom donné par la société Bricks à une fraction du bien vendu. Cette brick vous permet d’obtenir une fraction des loyers, diminuée des frais de gestion, des frais courants et du remboursement du crédit.
De plus, la valeur d’une brick évolue grâce :
- au remboursement du prêt immobilier
- à l’évolution des prix de l’immobilier
Prenons l’exemple de notre immeuble à 300 000 € avec 10 000 bricks. Ce dernier est financé à 50% par le prêt, chaque brick vaut donc 15 €. Cet immeuble :
- génère 8% de revenus
- le prêt remboursera environ 4% du capital la première année (prêt amortissable sur 20 ans), soit 144 000 € restants
- sur cette première année, la valeur du bien a augmenté de 2%, soit 306 000 €
Si vous possédez 1 brick (15 €), vous obtiendrez alors 1,2 € de revenus. Votre brick vaudra 16,2 €, calculé comme suit : (306 000 – 144 000) / 10 000.
Vous aurez donc gagné 1,2 € de capital + 1,2 € de revenus, soit un rendement total de 16%.
Exemple d’un immeuble dont la vente vient de se terminer
Image : Détails financiers d’une vente – Avis Bricks
Il s’agit d’un immeuble de rapport à Pézenas, dont le montant total de l’opération est de 331 000 € et Bricks recherche un financement de 165 500 €. Le taux de revenus est de 8,6% du montant investi et le rendement total est de 15,6%.
Vous avez accès à de nombreuses informations sur le bien en question, telles que la composition détaillée de l’immeuble, la vidéo de la visite, la situation locative, les travaux envisagés et les éléments financiers de l’opération.
Les frais liés à Bricks
Bricks a actuellement deux sources de revenus.
La première source de frais est prélevée à l’acquisition. Il est mentionné un frais de 10% sur l’enveloppe de l’investissement (acquisition + frais de notaire + travaux) + 5 000 € pour la mise en place du financement, soit en moyenne 20% de la somme levée, ce qui est élevé par rapport à une SCPI.
La deuxième source de frais est annuelle et correspond à 1% de la valeur du bien + 7% de frais de gestion. Cette deuxième partie des frais représentera en moyenne environ 15% des loyers chaque année, ce qui est élevé par rapport aux SCPI.
Il y a également un autre frais de 10% en cas de refinancement, qui n’est pas très clair et dont l’objectif n’est pas clair non plus.
Dans l’ensemble, Bricks a des frais supérieurs à une SCPI, ce qui est problématique pour un acteur qui se veut disruptif.
Les risques d’investir dans Bricks
Bricks propose d’investir dans l’immobilier et est donc soumise aux mêmes risques.
Le risque de vacances locatives, par exemple, est important, car les immeubles mis en vente ne sont pas nécessairement loués à 100%. Pour le moment, Bricks se montre inefficace dans sa gestion, avec de nombreuses vacances locatives et des impayés.
Le risque de travaux est le même que pour tout bien immobilier, avec des frais de maintenance réguliers et parfois importants.
Bricks peut faire faillite. C’est une start-up intéressante, mais de nombreuses start-up finissent par fermer leurs portes. En cas de faillite de la société commerciale, la société de détention des biens appliquera un plan de fin d’activité dans lequel les biens seront vendus et les investisseurs seront payés en fonction du nombre de bricks qu’ils possèdent sur chaque bien.
En plus de ces risques, Bricks fait face à au moins une action en justice. En effet, Bricks est engagé dans un litige sur le nom de sa marque et pourrait devoir changer de nom dans les mois à venir. De plus, il est possible que cette action en concurrence déloyale aboutisse au paiement de dommages et intérêts importants.
En conclusion, Bricks est un projet jeune et risqué, mais qui a du potentiel. Cependant, les frais élevés et les risques réglementaires, juridiques et fiscaux importants sont des signaux d’alarme. Il est donc important de faire preuve de prudence avant d’investir dans Bricks.
