Lorsque vous envisagez un investissement immobilier, la rentabilité locative est un critère essentiel à prendre en compte. Cependant, il ne faut pas se focaliser uniquement sur le rendement brut affiché dans une annonce. Il est important de considérer d’autres facteurs pour évaluer la rentabilité réelle d’un bien immobilier.
Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ?
Un bon rendement locatif devrait couvrir au moins l’inflation, qui a dépassé 5% en moyenne annuelle en 2022. Cependant, il est préférable d’avoir un rendement de 5% si cela vous évite des risques inutiles. Il ne faut pas oublier la potentialité de revalorisation du prix du bien immobilier dans le temps.
Le potentiel de revalorisation du prix du foncier
Il est essentiel de prendre en compte le potentiel de revalorisation du prix du bien immobilier. Certaines villes, telles que Bordeaux, Nantes et Toulouse, ont connu une hausse continue de leurs prix immobiliers pendant plusieurs années, mais la tendance se stabilise voire s’infléchit.
Dans ce guide, nous vous présentons les villes où investir en immobilier en 2023. Voici notre top 10 :
1. Angers : la star 2023
Angers occupe la première place de notre classement des 10 villes où investir en 2023. Cette ville moyenne de France connaît une forte croissance dans le domaine de l’investissement immobilier, en particulier dans le neuf. Avec une population composée de près de 21% d’étudiants, Angers offre un marché locatif très actif, notamment pour les petites surfaces.
Localisation : Angers est située au bord de l’autoroute A11, offrant un accès direct en 3 heures à Paris et en seulement 1h30 en TGV. Son emplacement entre Bordeaux et Nantes lui confère un attrait stratégique.
Prix au m2 : Les prix de l’immobilier à Angers ont littéralement explosé, avec une hausse de 70% en 5 ans. En moyenne, il faudra prévoir 3 400€/m2 pour un appartement ou une maison en 2023.
Loyers moyens : Comptez entre 11€ et 12€/m2 seulement pour les loyers à Angers, en privilégiant les petites surfaces.
Rentabilité estimée : Angers se situe à la troisième place des villes où le rendement locatif est le plus intéressant, avec un rendement moyen d’environ 6%.
2. La périphérie de Nantes
La périphérie de Nantes offre également de belles opportunités d’investissement immobilier. Située à moins de 2h30 de Paris en TGV, Nantes bénéficie d’un dynamisme économique et d’un aéroport bien connecté. La démographie nantaise est en croissance constante, avec une ambition de gagner encore 100 000 habitants d’ici 2030.
Les villes intéressantes pour investir autour de Nantes sont Saint Herblain, Rezé, Bouguenais et Les Sorinières.
Localisation : La côte atlantique est à moins d’une heure en voiture de Nantes, ce qui offre de nombreux avantages.
Prix au m2 : Le prix moyen d’un appartement est compris entre 4 000€ et 5 000€/m2, tandis que les maisons sont plus recherchées et se vendent entre 4 000€ et 7 000€/m2 en moyenne.
Loyers moyens : Comptez environ 14€/m2 pour un appartement à Nantes, mais ces loyers sont légèrement inférieurs dans les villes périphériques.
Rentabilité estimée : Nantes atteint un rendement locatif moyen d’environ 4-5%, tandis que les villes limitrophes offrent un rendement pouvant aller jusqu’à 7%.
3. Toulouse et sa périphérie
Toulouse est en pleine ascension et vise la troisième place des métropoles françaises d’ici 2025, avec une population qui devrait dépasser les 500 000 habitants. La ville a connu une forte croissance démographique et a créé de nombreux emplois ces dernières années.
Les villes à privilégier en périphérie de Toulouse sont Balma, Blagnac, Cornebarrieu et Aucamville.
Localisation : Toulouse est bien connectée grâce à un réseau ferroviaire et un aéroport international.
Prix au m2 : Les prix des appartements à Toulouse varient entre 3 000€ et 4 000€/m2, tandis que les maisons se vendent plutôt entre 4 000€ et 5 000€/m2.
Loyers moyens : En moyenne, un appartement à Toulouse se loue autour de 14€/m2.
Rentabilité estimée : Le rendement locatif moyen à Toulouse varie entre 3% et 8%, en fonction de l’emplacement du bien. Les villes limitrophes offrent quant à elles un rendement d’environ 6%.
4. Bordeaux Métropole
Bordeaux a été la ville la plus tendance de France pendant plus de dix ans. Cependant, depuis juillet 2022, la ville a mis en place un encadrement des loyers, ce qui a affecté le rendement locatif. Heureusement, les villes de la deuxième couronne de Bordeaux, telles que Floirac, Cenon, Lormont et Bassens, offrent encore de belles opportunités d’investissement.
Localisation : Bordeaux reste une ville attractive avec une croissance démographique soutenue.
Prix au m2 : Les prix moyens à Bordeaux sont extrêmement élevés, atteignant jusqu’à 6 000€/m2 pour une maison. Les prix sont plus abordables dans les villes de la deuxième couronne.
Loyers moyens : Depuis juillet 2022, la ville de Bordeaux a imposé un encadrement et un plafonnement des loyers. Les villes limitrophes proposent des loyers similaires mais sur la base d’un prix d’achat plus abordable.
Rentabilité estimée : Les rendements locatifs à Bordeaux intramuros plafonnent maintenant autour de 3%, tandis que les villes périphériques offrent un rendement d’environ 6%.
5. Montpellier : le soleil et la mer
Montpellier et son agglomération se classent régulièrement parmi les villes les plus attractives de France. La région affiche une croissance démographique soutenue et la ville offre un cadre de vie agréable.
Localisation : Montpellier est située au cœur d’une aire urbaine et bénéficie d’une position stratégique entre l’Italie et l’Espagne. La ville attire de nombreux étudiants et touristes chaque année.
Prix au m2 : Les appartements sont plus accessibles, avec un prix moyen de 3 600€/m2.
Loyers moyens : Les loyers sont plus élevés pour les appartements, avec une moyenne d’environ 15€/m2.
Rentabilité estimée : La rentabilité locative moyenne à Montpellier varie entre 5% et 6%, selon les quartiers.
6. Lyon et ses environs
Lyon a vu ses prix immobiliers augmenter fortement ces dernières années. Pour ceux qui souhaitent investir à Lyon, il est préférable de se tourner vers les villes limitrophes telles que Tassin la demi-lune, Vénissieux, Villeurbanne et Brignais. Ces villes offrent des prix plus abordables tout en étant proches de Lyon.
Localisation : Lyon est la troisième plus grande ville de France et bénéficie d’un cadre de vie agréable. Elle offre de nombreuses opportunités d’emploi.
Prix au m2 : Lyon est la deuxième ville la plus chère de France, avec des prix moyens d’environ 6 000€/m2 pour un appartement neuf et 7 000€/m2 pour une maison.
Loyers moyens : Les loyers sont plus intéressants dans les villes limitrophes, avec des montants d’environ 11€/m2 à Vénissieux.
Rentabilité estimée : La rentabilité locative varie entre 4% et 5% à Lyon, tandis qu’elle est d’environ 6% dans les villes périphériques.
7. Le Mans : l’étoile montante
Le Mans est une ville en plein essor, située à seulement 45 minutes en train de Paris. La ville a connu une augmentation des prix de 15% en deux ans, ce qui en fait l’une des villes les plus rentables de France en termes d’investissement immobilier.
Localisation : Le Mans fait partie des grandes villes du Grand Ouest de la France et bénéficie de nombreux projets de développement urbain.
Prix au m2 : Les prix de l’immobilier au Mans sont attractifs, avec une moyenne de moins de 2 000€/m2 pour un appartement.
Loyers moyens : Les loyers au Mans sont également intéressants, avec une moyenne d’environ 9-10€/m2.
Rentabilité estimée : La rentabilité locative peut atteindre jusqu’à 9% au Mans, ce qui en fait une ville prometteuse pour les investisseurs.
8. Rennes : vive la Bretagne
Rennes est devenue une ville très attractive ces dernières années. Située en Bretagne, elle bénéficie d’un dynamisme économique et culturel important.
Prix au m2 : Les prix de l’immobilier à Rennes ont augmenté de +16% en deux ans, mais restent encore très raisonnables.
Loyers moyens : Les loyers à Rennes sont compétitifs, avec une moyenne d’environ 9-10€/m2.
Rentabilité estimée : Rennes affiche l’un des meilleurs taux de rentabilité locative de France, avec 8,3% en 2022, et un faible taux de vacance locative.
9. Strasbourg
Strasbourg est une ville dynamique bénéficiant d’une situation géographique privilégiée à proximité de la frontière allemande.
Prix au m2 : Les prix de l’immobilier à Strasbourg ont augmenté de +65% sur 10 ans, mais les prix moyens restent encore abordables.
Loyers moyens : Les loyers moyens à Strasbourg sont autour de 11-14€/m2.
Rentabilité estimée : Les rendements locatifs varient de 3% à 7% en fonction de l’emplacement du bien.
10. Brest : la ville où il fait bon vivre
Brest a connu une croissance démographique importante grâce à l’engouement pour le télétravail et son cadre de vie au bord de la mer.
Prix au m2 : Les prix de l’immobilier à Brest ont augmenté de +50% sur les cinq dernières années.
Loyers moyens : Les loyers moyens à Brest sont attractifs, avec une moyenne d’environ 10-11€/m2.
Rentabilité estimée : Brest offre une rentabilité locative moyenne de 6-7%.
En conclusion, le paysage immobilier français a considérablement évolué ces dernières années. Les grandes villes perdent de leur attractivité au profit des villes moyennes et des villes périphériques. Chacune des villes mentionnées dans ce guide offre des avantages spécifiques pour les investisseurs immobiliers. Il est important de prendre en compte les critères de rentabilité, la localisation, les prix immobiliers et les loyers moyens pour faire le choix le plus judicieux.
