Emprunter sans apport : pourquoi les banques ne le préfèrent pas trop
Comme nous l’avons expliqué précédemment dans notre article sur l’apport personnel pour un prêt immobilier, l’apport correspond à la somme que vous investissez dans votre achat sans l’aide de votre banque.
Dans la plupart des cas, les banques exigent au moins 10 % d’apport personnel pour accorder un financement. Cela leur permet de couvrir les frais d’acquisition (frais de notaire, garanties, etc.) et de se rassurer quant à votre capacité à épargner. C’est un signe très positif, démontrant que vous êtes prévoyant et que vous êtes en mesure d’assumer vos dépenses.
Cependant, parfois par manque de moyens financiers ou pour optimiser votre projet, il est fréquent de vouloir obtenir un prêt immobilier sans apport.
Certaines banques acceptent cette méthode de financement, également appelée “crédit à 100 %” ou “crédit à 110 %” (lorsque le prêt finance également les frais d’acquisition). Cependant, elles ne peuvent pas le faire pour tous les types de dossiers.
En effet, pour une banque française, il est primordial de limiter les risques liés au remboursement des prêts. Elles mettent donc en place toute une série de mesures visant à minimiser les pertes et à s’assurer de récupérer leur argent avec une marge bénéficiaire.
C’est pourquoi les prêteurs préfèrent généralement qu’il y ait un certain apport personnel. Celui-ci témoigne d’un engagement plus fort de votre part dans votre projet et permet à la banque de mieux se protéger en cas de défaut de remboursement sur la valeur du bien immobilier financé.
Pour obtenir un prêt immobilier sans apport personnel, il faudra donc rassurer votre banque par d’autres moyens. Nous verrons lesquels dans la suite de cet article.
Au cours des dernières années, entre 9 % et 13 % des prêts immobiliers ont été accordés sans apport personnel, comme le montre le graphique ci-dessous :
Plus de 25 % des prêts immobiliers sont accordés avec un apport personnel inférieur à 5 % du montant du projet. Cela prouve donc qu’il est possible d’emprunter sans apport ou avec un faible apport en ce moment.
Mise à jour en 2021 (et toujours valable en 2022 et en 2023) : il convient de noter que suite à la réforme imposée par le HCSF, la fourniture d’un apport personnel est devenue obligatoire dans la majorité des crédits immobiliers, notamment pour couvrir les frais de notaire. Seuls 20 % des dossiers pourront bénéficier de dérogations aux différentes restrictions imposées par les banques à un emprunteur. Cela s’applique même aux situations favorables, telles qu’un contrat à durée indéterminée avec un bon revenu régulier.
Voici un graphique illustrant l’évolution récente de la répartition des crédits immobiliers en fonction du niveau d’apport :
Depuis fin 2020, les crédits financés à 110 % ne représentent plus que 5 % des dossiers. Cependant, plus de 18 % des prêts sont accordés avec une somme équivalente ou supérieure au prix du logement acheté.
Comment convaincre une banque d’accorder un prêt sans apport ?
Il existe d’autres moyens de rassurer une banque et de l’inciter à vous accorder un prêt immobilier sans apport que de simplement proposer un apport personnel suffisant. Voici quelques leviers sur lesquels vous pouvez jouer :
Prouver la fiabilité et la stabilité de votre situation professionnelle. Par exemple, si vous êtes en couple et que vous travaillez tous les deux depuis plusieurs années, sans avoir connu de périodes de chômage, les banques considéreront vos revenus futurs comme stables et sécurisés. De même, une personne exerçant une profession libérale depuis plusieurs années et bénéficiant de bons revenus inspirera confiance à sa banque.
Mettre en avant la valeur de votre patrimoine en dehors de ce projet. Possédez-vous d’autres biens immobiliers dont vous avez peu de crédits à rembourser ? Avez-vous d’autres investissements ou biens de valeur ? Avez-vous des parts dans votre entreprise ? Quel est votre niveau d’épargne ? Il est bien connu que plus vous pouvez prouver que vous avez de l’argent, plus il est facile d’en obtenir davantage.
Quel est votre reste à vivre après le remboursement de votre mensualité de prêt immobilier ? Plus vous disposez de marges financières chaque mois, après avoir payé votre crédit immobilier et vos charges fixes, plus votre banque pourra avoir confiance en votre capacité à rembourser vos engagements. Votre taux d’endettement par rapport à vos revenus sera examiné de près.
Par exemple, vous pouvez expliquer la différence entre vos futures échéances avec ce prêt (mensualité de remboursement + cotisation d’assurance emprunteur) et vos charges actuelles (loyer mensuel ou ancien prêt) et prouver que vous êtes en mesure de maintenir ce niveau de vie grâce à vos revenus (soit parce que ces deux niveaux sont similaires, soit parce que vous épargnez depuis plusieurs mois, voire années, au moins la différence). L’objectif est de démontrer que votre profil présente un faible risque, compte tenu de votre salaire et de vos autres revenus.
D’autres facteurs entrent également en jeu. Par exemple, votre âge peut jouer en votre faveur. Les banques sont plus enclines à accorder un prêt sans apport à un primo-accédant de moins de 30 ans, qui peut facilement justifier son absence d’apport et représente une clientèle que la banque souhaite attirer sur le long terme. Elles seront également plus enclines à financer à 110 % un investisseur immobilier de moins de 40 ans.
Avoir un profil bancaire irréprochable est également essentiel. Évitez les découverts, limitez les crédits à la consommation, montrez votre capacité à épargner régulièrement, etc. Tous ces éléments peuvent prouver que vous gérez vos finances de manière sérieuse à long terme et renforceront votre demande de financement sans apport.
Il est également important d’apporter des garanties sur la valeur du bien immobilier que vous souhaitez acheter. La banque appréciera que vous puissiez prouver que le bien n’est pas surévalué. De plus, il est intéressant d’expliquer en quoi l’emplacement de la maison ou de l’appartement est susceptible de se valoriser avec le temps (projets d’aménagement urbain, etc.). Ainsi, la banque pourra s’assurer que si vous devez vendre rapidement ce logement, vous récupèrerez suffisamment de fonds pour rembourser le prêt.
Il est également important de pouvoir expliquer pourquoi vous n’avez pas d’apport personnel. Si vous venez de commencer à travailler récemment et que vous n’avez pas eu suffisamment de temps pour épargner, une banque le comprendra aisément. En revanche, si vous avez plus de 40 ans et que vous n’avez pas d’épargne, cela pourra être plus difficile à justifier (sauf cas particuliers).
De plus, pour certains, il peut être préférable de conserver leur épargne pour d’autres projets d’investissement plutôt que de l’utiliser pour cet achat. Par exemple, un investisseur immobilier sera enclin à privilégier le crédit pour des raisons d’optimisation fiscale. Nous abordons ce sujet plus en détail dans notre article sur l’investissement locatif sans apport.
Pour les primo-accédants, obtenir un prêt à taux zéro (PTZ) est un avantage certain. En effet, cela réduit le montant que la banque doit financer par rapport au prix du logement, et certains établissements considèrent ce type de prêt comme un apport.
De même, si vous êtes en mesure de placer votre épargne à des taux de rendement plus élevés que le taux d’intérêt du prêt immobilier proposé, cela peut être un argument en votre faveur. Cela est d’autant plus vrai étant donné les taux de crédit immobilier actuellement très bas. Que vous envisagiez un investissement locatif ou l’achat d’une résidence principale, obtenir un prêt sans apport personnel peut être avantageux. C’est une option à étudier.
Prêt immobilier à 110 % : soyez attentif au taux d’intérêt plus élevé et aux autres conditions
Il est important de garder à l’esprit que lorsque vous cherchez à obtenir un prêt immobilier sans apport personnel, vous ne pourrez pas tout avoir. Vous devrez accepter un taux d’intérêt plus élevé que celui que vous auriez pu obtenir avec un apport d’au moins 10 %.
On ne peut pas tout avoir. Ainsi, en renonçant à l’apport, vous renoncez aussi à un levier puissant pour négocier un meilleur taux et des conditions plus avantageuses sur d’autres aspects (frais de dossier réduits, réduction des frais de remboursement anticipé, etc.).
Il est donc préférable de bien choisir ce qui est le plus important pour la réussite de votre projet immobilier : absence d’apport, taux d’intérêt plus bas, etc. Pour vous aider dans cette réflexion, nous vous invitons à consulter notre article complémentaire : “Combien d’apport pour un achat immobilier en 2023 ?”.
Avant de financer votre projet immobilier sans apport, veillez à vérifier que les mensualités ne seront pas trop lourdes pour vos finances personnelles. N’oubliez pas d’inclure les mensualités d’assurance emprunteur dans vos calculs. Depuis les recommandations du HCSF pour 2023, les établissements prêteurs sont désormais tenus de prendre en compte le coût de l’assurance emprunteur dans le calcul de votre taux d’endettement. Le montant emprunté doit correspondre à votre capacité financière mensuelle par rapport à votre salaire.
Selon notre avis, quelques euros de moins sur vos mensualités ne changeront pas radicalement le montant emprunté, mais cela peut faciliter l’approbation de votre financement sans apport. Auparavant, le fait que la somme équivalente à votre loyer actuel puisse être consacrée à votre prêt suffisait à rassurer votre banquier. Désormais, il prendra beaucoup plus en compte votre niveau d’endettement.
De plus, si vous avez un contrat à durée indéterminée ou un emploi dans la fonction publique, vos chances d’obtenir une réponse positive à votre demande de prêt seront plus élevées.
Vous pouvez utiliser notre simulateur de prêt immobilier pour découvrir quel pourrait être le meilleur taux d’intérêt possible, en fonction de la durée de votre emprunt, du type d’acquisition, du niveau de risque de votre projet, etc. Parmi toutes les offres bancaires existantes en France. N’hésitez pas à consulter également notre guide du crédit immobilier pour bénéficier gratuitement de tous nos conseils sur le financement de votre projet.
Quelle est la meilleure banque pour un prêt immobilier sans apport ? Comment obtenir un bon crédit ?
Toutes les banques et autres établissements prêteurs ne sont pas disposés à accorder un prêt sans apport personnel. Cela dépend de leur politique monétaire et de leurs objectifs du moment, lesquels peuvent varier dans le temps. Pour obtenir des informations à ce sujet, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier ou interroger directement plusieurs banques.
Si vous choisissez de travailler avec un courtier en prêt immobilier, renseignez-vous sur les offres qu’il peut obtenir pour un prêt sans apport personnel et sur l’impact de l’apport de 10 % ou 20 % du montant nécessaire à votre projet sur les conditions proposées. Vous aurez ensuite le choix de l’offre la plus adaptée.
Vous pouvez également utiliser notre simulateur de prêt immobilier pour comparer les meilleures offres du moment proposées par de nombreuses banques et découvrir quelle est la meilleure banque pour un prêt immobilier sans apport, que ce soit pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire, ou pour un investissement locatif, par exemple.
Découvrez dès maintenant quelles sont les banques qui proposent les meilleurs taux de crédit immobilier en 2023.
