Emprunter sans apport : pourquoi les banques sont réticentes
Comme nous l’avons expliqué dans notre précédent article sur l’apport personnel pour un prêt immobilier, l’apport correspond à la somme que vous investissez dans votre achat en dehors du crédit de la banque. En général, les banques exigent au moins 10 % d’apport personnel pour financer un projet immobilier. Cela leur permet de couvrir les frais d’achat (frais de notaire, garantie, etc.) et les rassure quant à votre capacité à épargner. C’est un signe très positif qui montre que vous êtes prévoyant et responsable de vos dépenses.
Cependant, il est fréquent de vouloir obtenir un prêt immobilier sans apport, que ce soit par manque de moyens financiers ou pour optimiser le montage de son projet. Certaines banques acceptent ce type de financement, appelé également crédit à 100 % ou crédit à 110 % lorsque le montant emprunté inclut également les frais d’acquisition. Cependant, elles ne peuvent le faire pour tous les profils.
En effet, les banques françaises, en plus de vouloir prêter au maximum, cherchent avant tout à limiter les risques liés aux remboursements. Elles prennent donc différentes mesures pour minimiser les pertes et s’assurer du remboursement de leurs prêts avec un bénéfice. C’est pourquoi elles préfèrent généralement qu’il y ait un minimum d’apport personnel. Cela démontre votre engagement dans le projet et facilite la couverture du risque de non-remboursement en cas de revente du bien immobilier financé.
Pour obtenir un prêt immobilier sans apport personnel, vous devrez donc rassurer votre banque d’une autre manière. Nous aborderons les différentes méthodes dans la suite de cet article.
Au cours des dernières années, entre 9 et 13 % des prêts immobiliers se sont réalisés sans apport, selon l’ACPR comme le montre le graphique ci-dessous :
Plus de 25 % des prêts immobiliers sont accordés avec un apport personnel inférieur à 5 % du montant du projet. Cela prouve qu’il est tout à fait possible d’emprunter sans apport ou avec un faible apport en ce moment.
Convaincre une banque de vous accorder un prêt sans apport
Il existe d’autres moyens de rassurer votre banquier et de lui donner envie de vous accorder un prêt immobilier, en dehors de proposer un apport personnel suffisant. Voici quelques leviers sur lesquels vous pouvez jouer :
- Prouvez la fiabilité et la stabilité de votre situation professionnelle. Si vous et votre conjoint travaillez depuis plusieurs années sans période de chômage importante, avez un contrat à durée indéterminée (CDI) ou êtes fonctionnaires, cela apporte des garanties sur vos revenus futurs et votre stabilité financière. De même, si vous êtes travailleur indépendant depuis plusieurs années et avez des revenus satisfaisants, cela ne posera pas de problème à votre banque.
- Mettez en avant la valeur de votre patrimoine en dehors de ce projet. Possédez-vous d’autres biens immobiliers sans trop de crédit en cours ? Avez-vous d’autres placements ou biens précieux ? Possédez-vous des parts dans une entreprise ? Quel est votre niveau d’épargne ? Il n’est pas secret que plus vous pouvez prouver que vous avez des ressources financières, plus il sera facile d’obtenir un prêt important.
- Calculez votre reste à vivre après le remboursement de votre mensualité de prêt immobilier. Plus vous disposez d’une marge financière chaque mois après le paiement de votre crédit et de vos charges fixes, plus votre banque aura confiance en votre capacité à honorer vos engagements. Votre taux d’endettement par rapport à vos revenus sera également étudié de près.
- Votre âge joue également un rôle. Les banques sont plus enclines à accorder un prêt sans apport à un primo-accédant de moins de 30 ans, qui peut facilement justifier l’absence d’apport et qui représente une clientèle potentielle à fidéliser sur le long terme. Les investisseurs immobiliers de moins de 40 ans peuvent également obtenir plus facilement un financement à 110 %.
- Veillez à avoir un profil bancaire irréprochable. Limitez les découverts, évitez les crédits à la consommation et montrez votre capacité à épargner régulièrement. Tous ces éléments peuvent prouver votre sérieux en matière de gestion financière à long terme et renforcer votre demande de prêt sans apport.
- Rassurez la banque sur la valeur du bien immobilier que vous souhaitez acquérir. Montrez que vous n’achetez pas à un prix surévalué et expliquez comment l’emplacement de la maison ou de l’appartement pourrait prendre de la valeur à l’avenir (projets d’aménagement urbain, etc.). Ainsi, la banque sera convaincue que vous pourrez récupérer suffisamment de fonds en cas de revente rapide pour rembourser votre prêt.
- Justifiez votre absence d’apport. Si vous venez de commencer à travailler récemment et que vous n’avez pas eu le temps d’épargner, la banque le comprendra aisément. En revanche, si vous avez plus de 40 ans et que vous n’avez pas d’épargne, cela pourra être plus difficile à justifier (sauf situations particulières).
- Enfin, pour certains, il est préférable de conserver leur épargne pour d’autres projets d’investissement plutôt que de l’utiliser pour cet achat. Par exemple, un investisseur immobilier privilégiera souvent le crédit pour optimiser sa fiscalité. Nous abordons cette question plus en détail dans notre article sur l’investissement locatif sans apport.
Pour les primo-accédants, l’obtention d’un prêt à taux zéro (PTZ) peut être un avantage. En effet, cela réduit le montant que la banque doit financer par rapport au prix du logement, et certains établissements considèrent ce type de prêt comme un apport.
De même, si vous êtes en mesure de placer votre épargne à un taux de rendement plus élevé que celui du prêt immobilier proposé, cela peut jouer en votre faveur. C’est d’autant plus vrai que les taux de crédit immobilier actuels sont très bas. Que ce soit pour un investissement locatif ou l’achat d’une résidence principale, l’absence d’apport personnel peut être avantageuse. C’est un plan à étudier.
Prêt immobilier à 110 % : soyez attentif au taux d’intérêt plus élevé et aux autres conditions
Il est important de garder à l’esprit que si vous cherchez à négocier un prêt sans apport personnel, vous devrez accepter un taux d’intérêt plus élevé que celui que vous auriez pu obtenir avec un apport d’au moins 10 %. On ne peut pas tout avoir. En renonçant à l’apport, vous renoncez également à un levier puissant pour négocier un meilleur taux et des conditions plus avantageuses sur d’autres aspects (frais de dossier réduits, réduction des frais de remboursement anticipé, etc.).
Il est donc préférable de choisir avec soin ce qui est le plus important pour la réussite de votre projet immobilier : l’absence d’apport, un taux d’emprunt plus bas, etc. Pour vous aider dans cette démarche, nous vous invitons à consulter notre article complémentaire sur la question : “Combien d’apport pour un achat immobilier en 2023 ?”.
Avant de financer votre projet immobilier sans apport, assurez-vous que les mensualités ne seront pas trop lourdes pour vos finances personnelles. N’oubliez pas d’inclure les mensualités de l’assurance emprunteur dans votre calcul. En effet, les établissements prêteurs sont désormais tenus de prendre en compte le coût de cette assurance dans le calcul de votre taux d’endettement, conformément aux recommandations du HCSF pour 2023. Le montant emprunté doit correspondre à votre capacité financière mensuelle par rapport à votre salaire.
Selon nous, quelques euros de moins sur vos mensualités ne changeront pas beaucoup le montant de votre capital emprunté, mais cela facilitera l’obtention d’un avis favorable pour votre financement sans apport. Autrefois, un loyer équivalent à votre loyer actuel suffisait à rassurer votre banquier. Désormais, il devra tenir compte de votre endettement de manière plus importante.
De plus, les chances d’obtenir une réponse positive à votre demande seront plus élevées si vous êtes en CDI ou si vous avez un contrat de fonctionnaire.
Vous pouvez utiliser notre simulateur de prêt immobilier pour découvrir le meilleur taux d’intérêt possible en fonction de la durée de votre emprunt, du type d’acquisition, du niveau de risque de votre projet, etc. parmi toutes les offres proposées par les banques en France. Profitez également de notre guide du crédit immobilier pour bénéficier gratuitement de nos conseils pour votre financement.
Quelle est la meilleure banque pour un prêt immobilier sans apport ? Comment obtenir un bon crédit ?
Toutes les banques et autres établissements prêteurs ne sont pas disposés à accorder un prêt sans apport personnel. Cela dépend de leur politique monétaire et de leurs objectifs du moment, qui peuvent varier dans le temps. Pour obtenir des informations à ce sujet, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier ou contacter directement plusieurs banques.
Si vous faites appel à un courtier en prêt immobilier, demandez-lui ce qu’il peut obtenir pour un prêt sans apport et comment cela peut influencer les conditions si vous apportez 10 ou 20 % du montant nécessaire à votre projet. À vous ensuite de choisir l’offre la plus adaptée.
Vous pouvez également utiliser notre simulateur de prêt immobilier pour comparer les meilleures offres du moment parmi de nombreuses banques et obtenir des informations sur la meilleure banque pour un prêt immobilier sans apport, que ce soit pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire, un investissement locatif, etc.
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