Avez-vous déjà pensé à gérer vous-même votre copropriété ? Parfois, on n’a pas le choix. C’est surtout valable lorsque vous êtes dans une petite copropriété qui n’intéresse pas les syndics professionnels. En effet, les petites structures génèrent peu de revenus. Heureusement, il existe d’autres formes de gestion, souvent plus réactives et économiques pour votre copropriété…
Comprendre ce qu’est une petite copropriété
Une petite copropriété est un bâtiment de taille modeste, comptant une dizaine de logements. Elle ne nécessite ni ascenseur ni gardien, allégeant ainsi les charges de copropriété.
L’ordonnance du 30 octobre 2019 a introduit un régime spécifique pour les petites copropriétés. Ce régime s’applique aux copropriétés de 5 lots ou moins utilisés comme logements, bureaux ou commerces. De plus, le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de 3 exercices consécutifs doit être inférieur à 15 000 euros. On distingue également les “très petites copropriétés” qui comptent uniquement 2 copropriétaires, même si le bâtiment dispose de plus de 5 lots.
Source : canva
Qui prend les décisions dans ces cas-là ?
Dans une petite copropriété, une assemblée générale est facultative. Les décisions sont prises à l’unanimité grâce à une consultation écrite. Cependant, une réunion est obligatoire pour le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes. Le syndic est responsable de l’organisation de l’assemblée générale, sur demande d’un copropriétaire.
Les décisions prises par voie de consultation sont valables dès lors que tous les copropriétaires ont exprimé leur vote. Plusieurs modalités sont possibles : présence physique, y compris par délégation de vote ; visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique accepté par l’assemblée générale ; courrier, support papier ou électronique.
Dans une très petite copropriété, la prise de décision est moins formelle, surtout s’il s’agit d’une copropriété à deux. Toutes les décisions sont prises à l’unanimité lors d’un échange sans formalité particulière.
En cas de conflits d’intérêts, le copropriétaire qui n’est pas syndic procède au paiement des provisions sur charges. Les décisions seront effectives si aucun copropriétaire ne s’y oppose dans les 2 mois suivant la notification. Il est important de noter que la contestation d’une décision prise par l’un des copropriétaires n’est possible que devant le tribunal judiciaire.
Choisir entre un syndic bénévole et un syndic coopératif
Le mode de gestion d’une petite copropriété doit être soumis à un vote. À défaut de désignation des membres, un juge mandaté peut effectuer cette mission.
Le syndic bénévole
Le syndic bénévole est la forme de gestion la plus courante pour une petite copropriété. Il est confié à un copropriétaire qui remplit plusieurs conditions. Le syndic non-professionnel n’a pas de carte professionnelle ni de garantie financière. Il doit être compétent en informatique, notamment pour les logiciels de comptabilité. Comme tout syndic, il doit avoir une bonne connaissance de la législation sur la copropriété.
Ses compétences juridiques et sa souscription à une assurance responsabilité civile sont bénéfiques en cas de fautes. La sélection du syndic bénévole se fait par un vote majoritaire. Le mandat est d’un an, renouvelable par un nouveau vote. Cette durée permet d’évaluer les capacités du syndic à gérer la copropriété.
Il est important de noter que le syndicat des copropriétaires doit ouvrir un compte bancaire à son nom.
Le syndic coopératif
Pour une petite copropriété, il existe également l’option du syndicat coopératif. Ce mode de gestion est réglementé par l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Lors d’une réunion, les participants désignent les membres du conseil syndical pour un mandat de 3 ans. C’est obligatoire si le bâtiment compte plus de 10 lots. Le conseil mandate ensuite un président du conseil syndical qui exercera ses fonctions pour la même durée. En principe, le président agit en tant que syndic, avec l’assistance des autres membres du conseil syndical. Chaque membre se voit attribuer une tâche en fonction de ses compétences.
Une autre solution pour une petite copropriété : le syndic “Low Cost”
Parfois, la gestion d’une petite copropriété peut également se faire via Internet. Le syndic “Low Cost” répond aux besoins de gestion des immeubles de moins de 30 lots. Ce mode de gestion repose principalement sur les nouvelles technologies.
Cette approche moderne permet l’utilisation d’une base de données commune accessible au conseil syndical et aux copropriétaires. Un logiciel centralise tous les documents juridiques, administratifs et financiers relatifs à la petite copropriété. La présence physique du syndic n’est pas nécessaire, le conseil syndical prend en charge l’organisation et la tenue de l’assemblée générale.
Le fonctionnement du syndic “Low Cost” est différent des autres systèmes. Les membres de la copropriété paient un abonnement mensuel ou un forfait annuel en échange de services. Ces services comprennent de nombreux conseils, la gestion des impayés et des sinistres. Le forfait inclut généralement des visites techniques et la gestion du budget collectif. Dans certains cas, la plateforme en ligne ne fournit que des conseils par téléphone, e-mail ou vidéoconférence.
Gérer une petite copropriété peut sembler complexe, mais en choisissant la bonne méthode de gestion et en utilisant les nouveaux outils disponibles, vous pouvez rendre cette tâche plus facile et économique.
