Dans le cadre d’un projet d’investissement immobilier, une question revient souvent : est-il nécessaire de créer une SCI pour acquérir et exploiter un bien ? En effet, la création d’une SCI présente de nombreux avantages pour les investisseurs.
Pourquoi créer une SCI ?
Acheter un bien immobilier à plusieurs
La création d’une SCI permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs de manière simple. Les parts sociales sont réparties entre les associés en fonction de leurs apports. Cela permet de faciliter les opérations à plusieurs et la répartition des droits. De plus, le regroupement de plusieurs personnes au sein d’une SCI augmente la capacité d’achat et facilite l’obtention de financements.
Opter pour l’impôt sur les sociétés (IS)
Créer une SCI permet de choisir entre deux régimes fiscaux pour l’imposition des bénéfices : le régime des sociétés de personnes, avec une imposition directe au nom des associés, ou le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), accessible sur option. L’IS présente plusieurs avantages, notamment une imposition au niveau de la société, la possibilité de distribuer des dividendes ou de capitaliser les bénéfices, et la déduction des charges d’amortissement.
Faciliter la transmission
La création d’une SCI facilite la transmission du patrimoine. Un associé peut facilement sortir de la SCI en cédant ses parts sociales à un autre associé. De plus, la transmission peut s’effectuer graduellement en plusieurs fois. En cas de décès des propriétaires, la SCI évite l’indivision entre les enfants et permet de prendre des décisions conformément aux statuts. De plus, des montages intéressants peuvent être réalisés en matière de transmission grâce à la transformation de l’immeuble en titres.
Organiser la gestion
La création d’une SCI offre aux associés la possibilité de fixer librement les modalités de prise de décisions. Les décisions relevant de la compétence des associés sont prises conformément aux statuts, ce qui évite les blocages dans la gestion du bien. La SCI nécessite la nomination d’un ou plusieurs gérants chargés de représenter la société et de convoquer les assemblées d’associés.
Avantage sur la plus-value
Au niveau des plus-values de cession, la SCI présente un avantage non négligeable. En achetant un bien en SCI, il est possible de bénéficier d’un abattement pour durée de détention calculé à partir de la date de souscription ou d’acquisition des titres, et non de la date d’acquisition de l’immeuble. Cet avantage permet de réduire l’imposition en cas de revente du bien.
Comment créer une SCI ?
Les conditions à remplir
Pour créer une SCI, il faut obligatoirement être deux associés. Un mineur et une personne morale peuvent également être associés. L’objet social de la SCI doit être civil et immobilier, mais la société peut réaliser des opérations commerciales accessoires. Un ou plusieurs gérants doivent être nommés pour représenter légalement la société. Les bénéfices de la SCI sont imposables directement entre les mains des associés ou à l’impôt sur les sociétés. En cas de cession du bien immobilier, les associés peuvent céder leurs parts sociales ou vendre le bien par l’intermédiaire de la SCI pour réinvestir dans un autre projet.
Les formalités à accomplir
Plusieurs démarches sont nécessaires pour créer une SCI. Il faut rédiger et signer les statuts de la société, nommer le gérant s’il n’est pas désigné dans les statuts, publier un avis de constitution au journal d’annonces légales, remplir une déclaration de création d’une société civile (M0), réunir les documents demandés pour l’immatriculation de la société, et envoyer le dossier de demande d’immatriculation.
Les prix et tarifs
Le coût total de la création d’une SCI dépend des choix effectués par les associés concernant les démarches d’immatriculation. Il comprend les frais obligatoires tels que la publication d’un avis au journal d’annonces légales et les frais de greffe, ainsi que les honoraires du professionnel ou du service en ligne utilisé pour les formalités.
En conclusion, créer une SCI présente de nombreux avantages pour les investisseurs immobiliers. Cependant, il est important de respecter les conditions légales et de suivre les formalités nécessaires pour la création de la société.
