La décision d’investir dans l’immobilier est loin d’être anodine. Il s’agit d’acquérir un bien immobilier dans le but de le rentabiliser et non de l’habiter. Pour réussir cet investissement, il est essentiel d’avoir une bonne connaissance du marché immobilier et des différentes opportunités qui s’offrent à vous. Dans cette section du Guide achat immobilier, nous vous familiariserons avec la notion d’investissement dans l’immobilier ainsi que les différentes possibilités d’investissement qui s’ouvrent à vous.
Les motivations pour investir dans l’immobilier
Il existe plusieurs raisons qui peuvent vous pousser à investir dans l’immobilier :
- Se constituer un patrimoine durable et tangible ;
- Financer un bien immobilier en vue d’y résider ultérieurement, grâce à l’investissement locatif ;
- Améliorer son pouvoir d’achat en générant des revenus complémentaires ;
- Offrir un logement à sa famille à un loyer attractif (grâce à la loi Pinel).
Depuis plusieurs années, de nombreux dispositifs fiscaux, tels que Pinel pour l’investissement locatif, Bouvard-Censi pour les résidences de services, Malraux pour l’investissement immobilier dans l’ancien avec travaux, etc., sont mis en place pour accompagner les investisseurs immobiliers dans la réalisation de leurs projets. Il est donc particulièrement avantageux, aujourd’hui, de se lancer dans cette aventure. Cependant, il est important de savoir quel type d’investissement choisir et comment financer votre projet.
Les différentes possibilités d’investissement immobilier
Vous souhaitez investir dans l’immobilier, mais dans quoi précisément ? Voici 5 idées pour un investissement immobilier réussi, dans des styles très variés.
Investir dans l’immobilier locatif
L’investissement locatif connaît une popularité croissante auprès des ménages ces dernières années, car il offre des conditions idéales pour investir dans l’immobilier sans prendre trop de risques. En investissant dans l’immobilier locatif, vous financez l’achat d’un bien (appartement ou maison) grâce aux loyers perçus mensuellement par les locataires. Ces loyers doivent couvrir les mensualités de remboursement du prêt. Grâce au dispositif Pinel, le législateur encourage ce type d’investissement en permettant une déduction fiscale pouvant atteindre jusqu’à 21 % du montant du coût sur 12 ans, en contrepartie de la mise en location du bien et du plafonnement des loyers.
Parier sur l’immobilier d’entreprise
Avez-vous déjà envisagé d’investir dans l’immobilier d’entreprise ? Ce type d’investissement, souvent négligé par les particuliers, est pourtant très sûr et offre des rendements très attractifs. Le marché de l’immobilier d’entreprise, principalement constitué de bureaux, bénéficie de frais de gestion plus faibles que l’investissement locatif. De plus, il est soumis à une réglementation moins contraignante et affiche un taux de vacance compris entre 4 et 5 %, bien inférieur à celui du locatif résidentiel. Avec un rendement de 4,5 à 8 % en région parisienne, l’investissement dans l’immobilier d’entreprise est une option sérieuse à considérer.
Investir à l’étranger
Pourquoi se limiter à la France pour votre investissement immobilier ? Bien sûr, en investissant à l’étranger, vous ne bénéficierez pas des avantages fiscaux nationaux, mais vous pourrez profiter des opportunités offertes par les gouvernements du pays dans lequel vous souhaitez investir.
Prenons l’exemple de l’investissement immobilier au Portugal. Plus de 25 000 Français ont déjà franchi le pas entre 2013 et 2016, notamment à Lisbonne et dans sa périphérie. Les prix immobiliers y sont attractifs (3 000 € par mètre carré pour de l’ancien en plein centre-ville), le cadre de vie est agréable et bien moins coûteux qu’en France (jusqu’à 30 % moins cher), les conditions touristiques favorisent l’investissement locatif, et la fiscalité est attractive (les nouveaux résidents sont exonérés d’impôts sur le revenu pendant 10 ans). De quoi convaincre les plus sceptiques !
Opter pour une SCPI
L’investissement immobilier par le biais d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) consiste à acheter des parts dans un ensemble immobilier géré par une société spécifique. Contrairement à un investissement classique, vous ne devenez pas propriétaire d’un bien à habiter ou à louer, vous détenez uniquement des parts de propriété. Cependant, vous bénéficiez des revenus générés par le bien en fonction du nombre de parts que vous détenez. Avec un rendement moyen annuel proche de 5 %, l’investissement en SCPI reste l’une des options d’épargne les plus intéressantes ces dernières années.
Opter pour un bien atypique
La vie immobilière ne se limite pas aux biens traditionnels. Il existe également des investissements immobiliers plus spécifiques, tels que les places de stationnement, les garages ou les box de rangement. Prenons l’exemple d’une place de parking : son coût d’achat est réduit, sa gestion administrative est simplifiée, les charges sont faibles et le rendement peut atteindre entre 5 et 10 %. Vous ne pourrez pas y habiter, mais vous pourrez en tirer des revenus intéressants !
Financer votre investissement immobilier
À moins d’avoir un budget illimité, investir dans l’immobilier nécessite d’obtenir un prêt auprès d’une banque ou d’un organisme de prêt. Cependant, les établissements prêteurs sont plus réceptifs à l’idée de financer un bien immobilier destiné à la location. Vous devrez donc effectuer des calculs préliminaires pour démontrer la viabilité de votre projet.
Estimer vos mensualités
Commencez par calculer le montant du prêt nécessaire pour réaliser votre achat, en prenant en compte le prix du bien, les frais annexes, les commissions des agences immobilières (si vous en engagez une). Soustrayez également votre apport personnel, le cas échéant. Vous obtiendrez ainsi le montant à emprunter pour votre investissement immobilier ! Utilisez le simulateur Vousfinancer pour estimer vos mensualités.
Dans le cadre d’un investissement locatif, la banque voudra connaître votre estimation du rendement brut et net. Faites estimer la valeur locative du logement par un professionnel et obtenez une attestation. Calculez ensuite le loyer brut que vous pourrez percevoir, puis le loyer net (après déduction des charges) : généralement, les banques estiment que ces charges représentent environ 30 % de la valeur locative. Par exemple, pour une valeur locative de 1 200 €, le loyer net estimé sera de 840 €. Vous devrez donc vous assurer que votre taux d’endettement reste inférieur à ce montant (les mensualités, toutes charges comprises, doivent être inférieures à ce montant).
Trouver le meilleur rendement pour votre projet
Le rendement potentiel de votre investissement locatif est un critère important lorsqu’il s’agit de contracter un prêt immobilier. Le rendement locatif mesure le revenu brut que le logement générera par rapport à son prix d’achat et son coût total.
Dans ces conditions, il est essentiel de choisir avec soin le lieu de votre investissement immobilier. Vous devrez vous demander où investir et trouver la ville et le type de bien qui vous permettront de réaliser le meilleur investissement possible. La suite de ce guide vous aidera à dénicher la perle rare !
