Alors, est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier ? Une question qui fait hésiter beaucoup de personnes et les empêche de se lancer. Chez Masteos, nous n’avons pas de réponse magique à vous donner. Ce que nous savons, en revanche, c’est que l’attente a des conséquences :
- Vous passez à côté d’opportunités d’investissement.
- La hausse des taux d’intérêt vous affecte de plus en plus chaque mois.
- Vous ne percevez pas les loyers en ne faisant rien.
- Vous laissez d’autres s’enrichir à votre place.
Le seul investisseur perdant, c’est celui qui attend
Prendre le temps de réfléchir avant de se lancer dans un projet immobilier qui coûtera des dizaines de milliers d’euros, c’est tout à fait légitime. Mais retarder pendant des mois et finalement ne rien décider, c’est se condamner à ne pas construire son patrimoine et à perdre de l’argent. Chaque mois perdu signifie un loyer en moins et des revenus que vous ne toucherez pas.
Profiter des prix immobiliers qui baissent
Les médias spécialisés et grand public ne cessent de le répéter : les prix des logements ont baissé ces derniers mois. À Paris, la baisse est ancienne, mais néanmoins présente. Le prix au mètre carré a baissé en moyenne de 0,8 % l’année dernière, selon les données de MeilleursAgents.
Cette tendance à la baisse se retrouve également dans les 10 plus grandes villes du pays. Même si l’année 2022 a connu une hausse de 4 %, les deux derniers mois ont enregistré une baisse de 0,1 % depuis novembre. Les baisses sont encore plus marquées à Rennes et à Bordeaux, avec respectivement -2,4 % et -2,4 % en fin d’année. Les 50 plus grandes villes sont également concernées, avec une variation de prix de 0 % le dernier mois. Les zones rurales, quant à elles, restent légèrement positives, mais pour combien de temps ?
Nous sommes clairement entrés dans un nouveau cycle immobilier. Pour l’année 2023, il est fort probable que les prix continueront de baisser, mais dans quelle proportion ? Il est encore un peu tôt pour le dire.
Question : si les prix baissent, pourquoi ne pas attendre avant d’investir ?
Mauvaise nouvelle pour ceux qui pensaient patienter tranquillement en attendant la chute des prix, car celle-ci ne se produira pas. Malgré la forte augmentation des dernières années, la demande locative reste très forte, que ce soit de la part des primo-accédants en location ou des investisseurs. La France manque tout simplement de logements. De plus, la baisse des prix de l’immobilier ne compense pas la perte de pouvoir d’achat liée à l’augmentation des taux.
L’impact de l’augmentation des taux d’intérêt immobilier
Après des années de taux bas, autour de 1 %, ces derniers se sont envolés avec le retour de l’inflation. En janvier 2020, le taux moyen d’emprunt pour un crédit immobilier sur 20 ans était d’environ 1,2 %. En quelques mois, nous avons assisté à un renversement complet de la situation. Selon le site Meilleurtaux, les bons dossiers d’emprunt peuvent espérer obtenir un taux de 2,44 % sur 20 ans. Le double en seulement 12 mois !
Qu’est-ce que cela signifie pour un emprunteur ? Tout simplement une baisse drastique de sa capacité d’emprunt et d’investissement.
Supposons que vous empruntiez 200 000 € pour financer l’achat d’une maison :
- En 2021, avec un crédit sur 20 ans au taux de 1,4 %, le coût total du crédit était de 29 421 € avec des mensualités de 956 €.
- En 2022, avec un crédit sur 20 ans au taux de 2,5 %, le coût total du crédit est de 54 354 € avec des mensualités de 1060 €.
Le coût du crédit a presque doublé ! Oui, doublé ! Et ce n’est pas fini. Selon les projections des différentes institutions, ce taux pourrait dépasser les 3 % l’année prochaine. Chaque mois qui passe, votre capacité d’emprunt diminue et le coût du crédit augmente.
Certes, nous vous avons expliqué précédemment que les prix baissent légèrement. Toutefois, compter là-dessus est une mauvaise idée.
Prenons l’hypothèse d’une baisse des prix de 5 % en 2023. Vous deviez emprunter 200 000 euros, mais avec cette baisse, le montant passe à 190 000 €. Une belle économie en apparence. Cependant, si nous reprenons nos calculs précédents :
- En 2022, un prêt de 200 000 € à 2,5 % vous coûte 54 354 €.
- En 2023, un prêt de 190 000 € à 3 % vous coûtera 62 898 €.
En d’autres termes, même en supposant une baisse des prix de 5 %, qui est énorme, le crédit vous coûterait quand même plus cher.
Attendre que les prix baissent est donc une mauvaise idée pour tout investisseur.
La question du taux d’usure
Tout n’est pourtant pas rose dans le monde de l’investissement locatif. La question du taux d’usure s’est posée brutalement ces derniers mois pour de nombreux ménages qui ont fait une demande de crédit, que ce soit pour un achat immobilier ou un investissement. Le taux d’usure, c’est-à-dire le taux maximum légal fixé pour chaque type de crédit, sert à protéger les consommateurs contre le surendettement.
Le problème est que ce taux d’usure n’est pas relevé assez rapidement à mesure que les taux d’intérêt augmentent. Il y a donc un effet de ciseau. Résultat : l’augmentation des refus de crédit immobilier a littéralement bondi en 2022. En novembre, les refus de prêt ont augmenté de 25 % par rapport à novembre 2021.
La question pour 2023 est de savoir si le taux d’usure sera relevé plus rapidement afin d’éviter les pénalités en cas de souscription d’un crédit. La question de l’augmentation des mensualités se posera également de plus en plus, même si cela concerne principalement ceux qui achètent leur résidence principale.
Malgré le contexte inflationniste et la hausse des taux d’intérêt, investir dans l’immobilier reste pertinent en 2023. La demande locative reste forte et les prix continuent d’augmenter dans de nombreuses métropoles, telles que Marseille. De plus, les loyers étant indexés sur l’inflation, ils augmenteront également en 2023.
Un placement sécurisé
La pierre est une valeur refuge, tout comme l’or. Cela est d’autant plus vrai pendant les périodes de crise, comme celles que nous traversons actuellement. Acheter un logement constitue un actif tangible dans lequel des locataires peuvent habiter. Se loger est un besoin fondamental, et ce besoin perdurera toujours. La chute du Bitcoin cette année ou la faillite de FTX sont autant de signes de l’importance de la pierre pour une protection efficace.
Une excellente demande locative
Chaque année, les prévisions annoncent la chute imminente des prix immobiliers. Et chaque année, les prix continuent d’augmenter ou de se maintenir à un niveau élevé, comme c’est le cas actuellement. Pourquoi ? Contrairement à ce qui s’est passé en Espagne en 2008, en France, la demande en logement est très forte. La croissance démographique, la concentration des activités dans les métropoles et l’attrait des littoraux créent chaque année des besoins en logement de plus en plus pressants. Étant donné que la construction de logements neufs n’est pas suffisante pour répondre à cette demande, c’est à l’immobilier ancien de combler cette lacune. C’est pourquoi investir dans l’immobilier ancien reste une excellente idée à long terme.
Un placement rentable
L’investissement immobilier l’emporte sur les placements classiques tels que le Livret A, le livret de développement durable ou le PEL, ainsi que sur l’assurance vie. Même si les taux des livrets ont augmenté cette année pour la première fois depuis longtemps, le Livret A se situe toujours à 2 %, ce qui est bien inférieur à la rentabilité d’un investissement immobilier et très loin de l’inflation à 8 %. L’argent placé dans les livrets perd rapidement de sa valeur réelle.
En revanche, l’immobilier locatif offre en moyenne un rendement brut de 6 %. Certains investissements peuvent atteindre les 10 %, mais ils sont également beaucoup plus risqués. Il vaut mieux privilégier un investissement patrimonial et une gestion prudente pour garantir un rendement plus bas mais sécurisé.
Des prix qui baissent ou stagnent, mais pas partout
Nous avons mentionné précédemment la baisse des prix, mais il convient de relativiser cette donnée. À Paris, le prix d’un logement reste en moyenne au-dessus de 10 000 € par mètre carré. Même à Rennes ou à Bordeaux, où les prix ont diminué de 2 à 3 %, cela s’explique par la hausse phénoménale des années précédentes. Il s’agit plutôt d’un ajustement ou d’un rééquilibrage que d’une chute. D’ailleurs, toutes les grandes villes ne connaissent pas de baisse, à l’image de Marseille, où les prix ont augmenté de 11,8 % cette année.
À long terme, à l’exception des crises ponctuelles ou des conflits mondiaux, les prix immobiliers sont toujours en croissance.
Un moyen de lutter contre l’inflation
L’un des avantages notables de l’inflation est que l’argent que l’on doit à la banque perd de sa valeur. Chaque année passée avec une forte inflation réduit encore davantage la valeur réelle de votre crédit immobilier. De plus, avec une inflation à 8 % et des taux d’intérêt à 2,5 %, emprunter revient à bénéficier d’un taux réel négatif.
Est-ce le moment d’acheter un bien immobilier en 2023 ? Malgré un contexte inflationniste et une hausse des taux d’intérêt, le marché immobilier reste favorable à un investissement. La demande locative demeure forte et les prix continuent d’augmenter dans de nombreuses métropoles, notamment à Marseille. De plus, les loyers étant indexés sur l’inflation, ces derniers augmenteront également en 2023.
Acheter un bien ancien classé G au DPE et effectuer des travaux de rénovation est la meilleure idée d’investissement locatif pour 2023.
De plus, 2023 est l’année pour bénéficier d’une décote sur certains biens anciens, notamment ceux classés G au DPE. La classe G sera interdite à la location à partir du 1er janvier 2023, ce qui signifie que de nombreux biens seront mis sur le marché. Les prix des logements considérés comme des passoires thermiques sont inférieurs de 10 à 15 % par rapport à ceux mieux classés au DPE. De nombreux propriétaires n’ont pas l’envie de réaliser des travaux de rénovation pour les rendre conformes à la location.
Plutôt que de vous lancer dans un investissement locatif à faible rentabilité avec la loi Pinel ou le dispositif Censi Bouvard, notre meilleur conseil pour l’année est d’investir dans un bien nécessitant des travaux de rénovation. Rénover un logement, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, permet d’améliorer le confort de vie des locataires, d’augmenter la valeur du bien et de le rendre attrayant pour une future vente. Cela permet également d’augmenter vos revenus locatifs et la rentabilité, tout en offrant un bien de meilleure qualité.
Est-ce que le prix de l’immobilier va baisser en 2023 ? Il est difficile de prédire l’avenir. Plutôt que de vous donner des chiffres qui pourraient changer, nous pouvons toutefois dégager des tendances à long terme.
Paris ne devrait pas connaître d’effondrement des prix. La baisse de 2 % devrait se poursuivre de manière limitée. Cependant, investir à Paris demeure la meilleure option pour se constituer un patrimoine solide.
Les grandes métropoles régionales connaîtront des situations contrastées. Les villes où la hausse des prix est ancienne et significative, comme Bordeaux ou Rennes, ont atteint un plateau. Ce n’est pas encore le cas à Marseille ou à Lille, où les prix devraient continuer à augmenter.
La hausse des prix devrait également se poursuivre sur la façade ouest, qui attire chaque année de nombreux Français. Même si des signes de ralentissement ont été ressentis en Bretagne, les zones côtières restent prisées et les prix continueront d’augmenter, notamment pour ceux qui souhaitent acheter une maison en tant que résidence principale ou secondaire.
En général, pour les maisons anciennes en province, après une forte hausse, les notaires de France prévoient une stabilisation des prix en 2023.
Dans tous les cas, il est toujours préférable de miser sur l’immobilier ancien lorsque l’on observe la tendance des prix dans le neuf. Que ce soit pour une maison ou un appartement, la croissance est forte dans le neuf et devrait se poursuivre en raison des coûts de construction et des prix des matériaux.
