Alors, est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier ? Nombreux sont ceux qui hésitent et se demandent s’ils devraient attendre une baisse des prix ou une hausse des taux d’intérêt. Chez Masteos, nous n’avons pas de réponse magique, mais une chose est sûre : attendre signifie passer à côté d’opportunités d’investissement, être pénalisé par la hausse des taux d’intérêt, perdre des revenus locatifs et voir d’autres s’enrichir à notre place.
Le seul perdant est celui qui attend
Prendre son temps pour réfléchir avant d’investir dans un projet immobilier est tout à fait normal. Cependant, retarder une décision pendant des mois et ne rien faire revient à renoncer à la construction de son patrimoine et à perdre de l’argent. Chaque mois perdu signifie un loyer en moins et des revenus non perçus.
Profiter des prix immobiliers en baisse
Les médias spécialisés et grand public en parlent régulièrement : les prix des logements ont baissé ces derniers mois. Sur Paris, la baisse est déjà bien amorcée, avec une diminution de 0,8 % du prix au mètre carré sur l’année écoulée. Cette tendance à la baisse se retrouve également dans les 10 plus grandes villes du pays. Bien que l’année 2022 soit marquée par une hausse de 4%, les deux derniers mois ont enregistré une légère baisse de 0,1%. Cette baisse est encore plus prononcée à Rennes et à Bordeaux, où les prix ont chuté respectivement de 2,4% et de 2,0% en 2022.
Nous sommes clairement entrés dans un nouveau cycle immobilier et il est fort probable que les prix continueront de baisser en 2023. Cependant, il faut garder à l’esprit que la demande locative reste élevée et que la baisse des prix ne compense pas la hausse des taux d’intérêt.
L’impact de l’augmentation des taux d’intérêt immobilier
Après des années de taux bas, les taux d’intérêt se sont envolés avec le retour de l’inflation. En janvier 2020, le taux moyen pour un crédit immobilier sur 20 ans était d’environ 1,2 %. En une année, ce taux a atteint près de 2,44%, soit le double. Cette augmentation a un impact significatif sur la capacité d’emprunt et d’investissement.
Prenons l’exemple d’un prêt de 200 000 € pour financer l’achat d’une maison :
- En 2021, avec un crédit sur 20 ans au taux de 1,4 %, le coût du crédit était de 29 421 € avec des mensualités de 956 €.
- En 2022, avec un crédit sur 20 ans au taux de 2,5 %, le coût total du crédit est de 54 354 € avec des mensualités de 1060 €.
Le coût du crédit a pratiquement doublé en un an ! De plus, la tendance à la hausse des taux d’intérêt n’est pas encore terminée. Selon les projections, les taux devraient dépasser les 3% l’année prochaine. Chaque mois qui passe réduit votre capacité d’emprunt et augmente le coût du crédit.
Bien que les prix de l’immobilier soient en légère baisse, il est donc déconseillé de compter sur cette baisse pour compenser la hausse des taux d’intérêt.
La question du taux d’usure
Malheureusement, tout n’est pas rose dans le domaine de l’investissement locatif. La question du taux d’usure se pose de manière de plus en plus brutale pour de nombreux ménages qui souhaitent contracter un prêt immobilier. Ce taux maximum légal fixé pour chaque type de crédit ne suit pas suffisamment rapidement la hausse des taux d’intérêt, ce qui crée un effet de ciseaux.
Cela se traduit par une augmentation des refus de crédit immobilier. En novembre, les refus de prêt ont augmenté de 25 % par rapport à l’année précédente. Il est donc légitime de se demander si le taux d’usure sera revu à la hausse plus rapidement en 2023 pour éviter des situations pénalisantes pour les emprunteurs.
Pourquoi faire confiance à l’immobilier en 2023 ?
Malgré le contexte actuel d’inflation et de hausse des taux d’intérêt, l’investissement dans l’immobilier reste pertinent. Voici quelques raisons pour lesquelles nous continuons à recommander l’investissement immobilier :
Un placement sécurisé
L’immobilier est une valeur refuge, tout comme l’or. En période de crise, acheter un logement constitue un actif tangible dans lequel des locataires viendront se loger. Se loger est un besoin essentiel et il existera toujours une demande pour cela. Contrairement à d’autres placements, la pierre offre une réelle sécurité.
Une excellente demande locative
Chaque année, on parle du prochain krach immobilier, mais les prix continuent d’augmenter ou de se stabiliser à un niveau élevé. La raison en est simple : la demande en logement en France est très élevée. La croissance démographique, la concentration des activités dans les grandes villes et l’attrait des régions littorales créent des besoins de logement toujours plus importants. La construction de logements neufs ne suffit pas à combler ce déficit, il revient donc à l’immobilier ancien de prendre le relais. C’est pourquoi investir dans l’immobilier ancien reste une excellente idée à long terme.
Un placement rentable
Comparé aux placements traditionnels tels que le Livret A, le livret de développement durable, le PEL ou même l’assurance vie, l’investissement immobilier l’emporte haut la main. Même si les taux des livrets ont augmenté cette année pour la première fois depuis longtemps, le Livret A reste à seulement 2 %, ce qui est bien inférieur à la rentabilité d’un investissement immobilier et bien en-dessous du taux d’inflation actuel de 8 %. L’argent placé dans les livrets perd rapidement de sa valeur réelle.
L’investissement locatif immobilier offre en moyenne un rendement brut de 6 %. Certains investissements peuvent atteindre jusqu’à 10 %, mais ils sont également plus risqués. Il est préférable d’opter pour un investissement patrimonial et une gestion saine pour garantir un rendement plus modeste mais sécurisé.
Des prix qui baissent ou stagnent, mais pas partout
Il est vrai que certains marchés immobiliers connaissent une baisse des prix, mais il faut relativiser ce phénomène. À Paris, par exemple, le prix moyen d’un logement dépasse toujours les 10 000 € par mètre carré. Dans des villes comme Rennes ou Bordeaux, la baisse de 2 à 3 % est en réalité un rééquilibrage après une forte hausse ces dernières années. À l’inverse, les prix à Marseille ont augmenté de 11,8 % cette année.
Sur le long terme, à l’exception de crises ponctuelles ou de conflits mondiaux, les prix immobiliers sont toujours en croissance.
Un moyen de lutter contre l’inflation
L’inflation a un avantage notable : elle réduit la valeur réelle de votre dette hypothécaire. Avec une inflation de 8 % et des taux d’intérêt de 2,5 %, vous empruntez en réalité à un taux réel négatif.
Est-ce le moment d’acheter en 2023 ?
Malgré l’inflation et la hausse des taux d’intérêt, le marché immobilier reste propice à l’investissement en 2023. La demande locative demeure forte et les prix continuent d’augmenter dans de nombreuses métropoles, notamment à Marseille. De plus, les loyers étant indexés sur l’inflation, ils devraient également augmenter en 2023.
Acheter un bien ancien classé G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et effectuer des travaux de rénovation constitue une excellente idée d’investissement locatif pour 2023. En effet, à partir du 1er janvier 2023, les logements classés G ne seront plus autorisés à la location, ce qui entraînera une mise sur le marché d’un grand nombre de biens. Les prix de ces logements considérés comme “passoires énergétiques” sont 10 à 15 % inférieurs à ceux des biens mieux classés au DPE. De nombreux propriétaires ne souhaitent pas réaliser les travaux de rénovation nécessaires pour se conformer aux normes de location.
Plutôt que d’opter pour un investissement locatif à faible rentabilité avec des lois comme le dispositif Pinel ou Censi Bouvard, notre conseil pour 2023 est d’investir dans un bien nécessitant des travaux de rénovation. La rénovation d’un logement, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, améliore le confort des locataires, augmente la valeur du bien et le rend attractif pour une future vente. Cela permet également d’augmenter les revenus locatifs et d’assurer une rentabilité plus élevée.
Est-ce que les prix de l’immobilier vont baisser en 2023 ?
Prédire l’avenir est un exercice délicat. Plutôt que de donner des chiffres qui pourraient changer (2022 en est l’exemple parfait), nous pouvons toutefois dégager des tendances durables.
Paris ne devrait pas connaître d’effondrement des prix, mais une baisse légère devrait se poursuivre. Les grandes métropoles régionales connaîtront des situations contrastées : certaines, comme Bordeaux et Rennes, qui ont déjà atteint un plateau après une forte hausse, tandis que d’autres, comme Marseille et Lille, devraient continuer à voir les prix augmenter. Les régions situées sur la côte ouest continueront également de connaître une hausse des prix, en raison de l’attrait constant qu’elles exercent sur de nombreux Français. La Bretagne a enregistré les premiers signes de fléchissement, mais les zones côtières restent très prisées pour l’achat de résidences principales ou secondaires.
En général, les notaires de France prévoient une stabilisation des prix des maisons anciennes en province après une forte hausse. Par ailleurs, il est préférable d’investir dans l’ancien plutôt que dans le neuf, car la croissance des prix y est plus forte en raison des coûts de construction et des prix des matériaux.
En conclusion, malgré le contexte actuel, investir dans l’immobilier reste une opportunité à ne pas manquer. La demande locative est forte, la rentabilité est avantageuse et les prix, bien qu’en baisse ou en stagnation dans certaines régions, restent globalement en croissance sur le long terme. Profitez de ce contexte propice à l’investissement pour acheter un bien immobilier et construire votre patrimoine.
Alors, est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier ? Nombreux sont ceux qui hésitent et se demandent s’ils devraient attendre une baisse des prix ou une hausse des taux d’intérêt. Chez Masteos, nous n’avons pas de réponse magique, mais une chose est sûre : attendre signifie passer à côté d’opportunités d’investissement, être pénalisé par la hausse des taux d’intérêt, perdre des revenus locatifs et voir d’autres s’enrichir à notre place.
Le seul perdant est celui qui attend
Prendre son temps pour réfléchir avant d’investir dans un projet immobilier est tout à fait normal. Cependant, retarder une décision pendant des mois et ne rien faire revient à renoncer à la construction de son patrimoine et à perdre de l’argent. Chaque mois perdu signifie un loyer en moins et des revenus non perçus.
Profiter des prix immobiliers en baisse
Les médias spécialisés et grand public en parlent régulièrement : les prix des logements ont baissé ces derniers mois. Sur Paris, la baisse est déjà bien amorcée, avec une diminution de 0,8 % du prix au mètre carré sur l’année écoulée. Cette tendance à la baisse se retrouve également dans les 10 plus grandes villes du pays. Bien que l’année 2022 soit marquée par une hausse de 4%, les deux derniers mois ont enregistré une légère baisse de 0,1%. Cette baisse est encore plus prononcée à Rennes et à Bordeaux, où les prix ont chuté respectivement de 2,4% et de 2,0% en 2022.
Nous sommes clairement entrés dans un nouveau cycle immobilier et il est fort probable que les prix continueront de baisser en 2023. Cependant, il faut garder à l’esprit que la demande locative reste élevée et que la baisse des prix ne compense pas la hausse des taux d’intérêt.
L’impact de l’augmentation des taux d’intérêt immobilier
Après des années de taux bas, les taux d’intérêt se sont envolés avec le retour de l’inflation. En janvier 2020, le taux moyen pour un crédit immobilier sur 20 ans était d’environ 1,2 %. En une année, ce taux a atteint près de 2,44%, soit le double. Cette augmentation a un impact significatif sur la capacité d’emprunt et d’investissement.
Prenons l’exemple d’un prêt de 200 000 € pour financer l’achat d’une maison :
- En 2021, avec un crédit sur 20 ans au taux de 1,4 %, le coût du crédit était de 29 421 € avec des mensualités de 956 €.
- En 2022, avec un crédit sur 20 ans au taux de 2,5 %, le coût total du crédit est de 54 354 € avec des mensualités de 1060 €.
Le coût du crédit a pratiquement doublé en un an ! De plus, la tendance à la hausse des taux d’intérêt n’est pas encore terminée. Selon les projections, les taux devraient dépasser les 3% l’année prochaine. Chaque mois qui passe réduit votre capacité d’emprunt et augmente le coût du crédit.
Bien que les prix de l’immobilier soient en légère baisse, il est donc déconseillé de compter sur cette baisse pour compenser la hausse des taux d’intérêt.
La question du taux d’usure
Malheureusement, tout n’est pas rose dans le domaine de l’investissement locatif. La question du taux d’usure se pose de manière de plus en plus brutale pour de nombreux ménages qui souhaitent contracter un prêt immobilier. Ce taux maximum légal fixé pour chaque type de crédit ne suit pas suffisamment rapidement la hausse des taux d’intérêt, ce qui crée un effet de ciseaux.
Cela se traduit par une augmentation des refus de crédit immobilier. En novembre, les refus de prêt ont augmenté de 25 % par rapport à l’année précédente. Il est donc légitime de se demander si le taux d’usure sera revu à la hausse plus rapidement en 2023 pour éviter des situations pénalisantes pour les emprunteurs.
Pourquoi faire confiance à l’immobilier en 2023 ?
Malgré le contexte actuel d’inflation et de hausse des taux d’intérêt, l’investissement dans l’immobilier reste pertinent. Voici quelques raisons pour lesquelles nous continuons à recommander l’investissement immobilier :
Un placement sécurisé
L’immobilier est une valeur refuge, tout comme l’or. En période de crise, acheter un logement constitue un actif tangible dans lequel des locataires viendront se loger. Se loger est un besoin essentiel et il existera toujours une demande pour cela. Contrairement à d’autres placements, la pierre offre une réelle sécurité.
Une excellente demande locative
Chaque année, on parle du prochain krach immobilier, mais les prix continuent d’augmenter ou de se stabiliser à un niveau élevé. La raison en est simple : la demande en logement en France est très élevée. La croissance démographique, la concentration des activités dans les grandes villes et l’attrait des régions littorales créent des besoins de logement toujours plus importants. La construction de logements neufs ne suffit pas à combler ce déficit, il revient donc à l’immobilier ancien de prendre le relais. C’est pourquoi investir dans l’immobilier ancien reste une excellente idée à long terme.
Un placement rentable
Comparé aux placements traditionnels tels que le Livret A, le livret de développement durable, le PEL ou même l’assurance vie, l’investissement immobilier l’emporte haut la main. Même si les taux des livrets ont augmenté cette année pour la première fois depuis longtemps, le Livret A reste à seulement 2 %, ce qui est bien inférieur à la rentabilité d’un investissement immobilier et bien en-dessous du taux d’inflation actuel de 8 %. L’argent placé dans les livrets perd rapidement de sa valeur réelle.
L’investissement locatif immobilier offre en moyenne un rendement brut de 6 %. Certains investissements peuvent atteindre jusqu’à 10 %, mais ils sont également plus risqués. Il est préférable d’opter pour un investissement patrimonial et une gestion saine pour garantir un rendement plus modeste mais sécurisé.
Des prix qui baissent ou stagnent, mais pas partout
Il est vrai que certains marchés immobiliers connaissent une baisse des prix, mais il faut relativiser ce phénomène. À Paris, par exemple, le prix moyen d’un logement dépasse toujours les 10 000 € par mètre carré. Dans des villes comme Rennes ou Bordeaux, la baisse de 2 à 3 % est en réalité un rééquilibrage après une forte hausse ces dernières années. À l’inverse, les prix à Marseille ont augmenté de 11,8 % cette année.
Sur le long terme, à l’exception de crises ponctuelles ou de conflits mondiaux, les prix immobiliers sont toujours en croissance.
Un moyen de lutter contre l’inflation
L’inflation a un avantage notable : elle réduit la valeur réelle de votre dette hypothécaire. Avec une inflation de 8 % et des taux d’intérêt de 2,5 %, vous empruntez en réalité à un taux réel négatif.
Est-ce le moment d’acheter en 2023 ?
Malgré l’inflation et la hausse des taux d’intérêt, le marché immobilier reste propice à l’investissement en 2023. La demande locative demeure forte et les prix continuent d’augmenter dans de nombreuses métropoles, notamment à Marseille. De plus, les loyers étant indexés sur l’inflation, ils devraient également augmenter en 2023.
Acheter un bien ancien classé G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et effectuer des travaux de rénovation constitue une excellente idée d’investissement locatif pour 2023. En effet, à partir du 1er janvier 2023, les logements classés G ne seront plus autorisés à la location, ce qui entraînera une mise sur le marché d’un grand nombre de biens. Les prix de ces logements considérés comme “passoires énergétiques” sont 10 à 15 % inférieurs à ceux des biens mieux classés au DPE. De nombreux propriétaires ne souhaitent pas réaliser les travaux de rénovation nécessaires pour se conformer aux normes de location.
Plutôt que d’opter pour un investissement locatif à faible rentabilité avec des lois comme le dispositif Pinel ou Censi Bouvard, notre conseil pour 2023 est d’investir dans un bien nécessitant des travaux de rénovation. La rénovation d’un logement, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, améliore le confort des locataires, augmente la valeur du bien et le rend attractif pour une future vente. Cela permet également d’augmenter les revenus locatifs et d’assurer une rentabilité plus élevée.
Est-ce que les prix de l’immobilier vont baisser en 2023 ?
Prédire l’avenir est un exercice délicat. Plutôt que de donner des chiffres qui pourraient changer (2022 en est l’exemple parfait), nous pouvons toutefois dégager des tendances durables.
Paris ne devrait pas connaître d’effondrement des prix, mais une baisse légère devrait se poursuivre. Les grandes métropoles régionales connaîtront des situations contrastées : certaines, comme Bordeaux et Rennes, qui ont déjà atteint un plateau après une forte hausse, tandis que d’autres, comme Marseille et Lille, devraient continuer à voir les prix augmenter. Les régions situées sur la côte ouest continueront également de connaître une hausse des prix, en raison de l’attrait constant qu’elles exercent sur de nombreux Français. La Bretagne a enregistré les premiers signes de fléchissement, mais les zones côtières restent très prisées pour l’achat de résidences principales ou secondaires.
En général, les notaires de France prévoient une stabilisation des prix des maisons anciennes en province après une forte hausse. Par ailleurs, il est préférable d’investir dans l’ancien plutôt que dans le neuf, car la croissance des prix y est plus forte en raison des coûts de construction et des prix des matériaux.
En conclusion, malgré le contexte actuel, investir dans l’immobilier reste une opportunité à ne pas manquer. La demande locative est forte, la rentabilité est avantageuse et les prix, bien qu’en baisse ou en stagnation dans certaines régions, restent globalement en croissance sur le long terme. Profitez de ce contexte propice à l’investissement pour acheter un bien immobilier et construire votre patrimoine.
