Les investisseurs locatifs sont nombreux à espérer réaliser une bonne affaire grâce à la loi Pinel. Cependant, de récentes études prouvent que cette mesure fiscale incitative n’est pas aussi lucrative qu’elle le paraît. Découvrons ensemble les raisons pour lesquelles il n’est pas si intéressant d’investir en Pinel.
Le prix des biens immobiliers neufs est trop élevé
Les biens immobiliers neufs sont vendus de 20 à 30 % plus cher que les biens anciens, et cela a toujours été le cas depuis l’existence des dispositifs de défiscalisation immobilière. Pourquoi ? Parce que les clients, attirés par la promesse d’une réduction fiscale avantageuse, sont prêts à tout pour conclure la transaction. Les promoteurs en profitent alors pour augmenter leurs marges. Or, pour investir dans l’immobilier de manière rentable, il est tout à fait possible d’opter pour l’ancien. Non seulement c’est moins cher, mais cela permet également de déduire les travaux de la base imposable.
De plus, l’investissement dans l’immobilier ancien offre une demande locative déjà établie, avec des loyers équivalents, voire supérieurs à ceux des biens neufs. Ceci revient finalement à peu près au même qu’investir en Pinel. Il est essentiel de comprendre que l’acquisition d’un bien immobilier bien au-delà de sa valeur normale réduit considérablement les chances de rentabiliser rapidement son investissement. Pour mieux appréhender les enjeux d’une telle décision, il est conseillé de réaliser une simulation loi Pinel 2019.
Les logements labélisés Pinel comportent un risque locatif
L’investissement locatif repose sur la recherche d’un locataire. Cette tâche peut sembler simple sur le papier, mais la réalité est souvent différente. De nombreux logements Pinel ont du mal à trouver preneurs. En effet, le nombre de constructions dans certaines zones éligibles à cette loi est en constante augmentation, entraînant une hausse de la concurrence sur le marché locatif. Il n’est donc pas rare de voir des propriétaires contraints de baisser le montant de leur loyer pour attirer des locataires. Il arrive même que le logement reste vacant pendant plusieurs mois, ce qui réduit considérablement les revenus locatifs.
Dans ce cas, l’investisseur risque de devoir rembourser les sommes déduites si la période de vacance locative est trop longue. Certes, certaines zones éligibles à la loi Pinel ont été déclassées en 2018 pour remédier à ce problème, mais il reste à voir si elles affichent réellement une demande locative supérieure à l’offre. Quoi qu’il en soit, le risque persiste, en particulier pour les investisseurs sans trésorerie qui comptent sur l’effet de levier du crédit pour rembourser leur prêt.
Les biens neufs sont moins rentables
Pour convaincre les acquéreurs d’investir, les promoteurs immobiliers ont tendance à faire gonfler artificiellement la rentabilité de l’opération, en ne mettant en avant que le taux de rendement brut de l’investissement. Cependant, pour être pertinent, ce taux doit être minoré des frais et des charges liés à l’acquisition et à la détention de l’immeuble, notamment le coût de l’engagement de location de 6 à 12 ans. Malgré le fait que le Pinel vise à faciliter l’accès aux logements intermédiaires avec des plafonds de loyer en moyenne inférieurs de 20 % à ceux du marché, il n’est pas rare de voir des loyers dépasser ces limites.
Pourtant, un locataire qui décide d’habiter dans un logement neuf ne sera pas prêt à payer 10 ou 20 % de plus pour un logement similaire. Par exemple, à Marseille, le plafond du Pinel est fixé à 12,50 euros par mètre carré, alors que le loyer moyen du marché peine à atteindre les 11,20 euros. En conséquence, la rentabilité en pâtit. De plus, avec un loyer de marché d’environ 550 euros contre 615 euros en Pinel, un logement de 50 mètres carrés vendu à 5 530 euros le mètre carré ne rapportera plus que 2,4 % de rendement, contre 3,4 % dans l’ancien.
Pire encore, à la fin de la période d’avantage fiscal, les investisseurs bénéficiaires du programme Pinel revendront leur bien, qui sera alors considéré comme ancien. Le prix de revente risque donc d’être inférieur au prix d’achat initial, ce qui entraînera une perte si le montant de l’économie d’impôt réalisée n’est pas supérieur à cette différence.
