Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offrent une opportunité intéressante d’investissement avec des avantages significatifs. Il est possible d’acquérir des parts de SCPI dès 30 000 €, en utilisant un crédit amortissable ou un crédit In Fine. Les durées de crédit les plus courantes sont de 10 et 15 ans, mais certaines banques acceptent des durées allant jusqu’à 20 ans, voire exceptionnellement 25 ans. Cette méthode de financement permet de créer un capital immobilier tout en se constituant un complément de revenu pour le futur, comme pour la retraite par exemple. Il est également possible d’investir en démembrement de propriété, sans avoir recours à un emprunt, en réutilisant de l’épargne disponible. Cette approche permet de bénéficier d’une décote pouvant atteindre jusqu’à 36% de la valeur des parts.
Exemple d’investissement en démembrement temporaire
Prenons l’exemple d’une SCPI dont le prix de souscription est de 205 € par part, et qui a généré un revenu de 12 € par part l’année dernière, versé sous forme d’acompte trimestriel (soit 3 € par trimestre et par part). Dans cet exemple, supposons que la décote pour un démembrement sur 5 ans est de 22% et de 35% pour un démembrement sur 10 ans.
Exemple sur 5 ans:
Le prix d’achat d’une part est de 205 € – 22% = 159,90 €.
Ainsi, pour l’achat de 200 parts, l’investisseur réalise une souscription de 31 980 €. S’il avait investi en pleine propriété, le montant de la souscription pour le même nombre de parts aurait été de 41 000 €. Pendant la période de démembrement de 5 ans, l’investisseur ne perçoit pas de revenu et ne peut pas céder ses parts. À la fin des 5 ans, il a deux options :
- Soit céder ses parts au prix de leur valeur en pleine propriété à ce moment-là.
- Soit décider de les conserver pour percevoir les revenus (200 x 12 € = 2400 € par an).
Si l’investisseur décide de conserver les parts, il aura bénéficié d’un effet multiplicateur sur les revenus. Grâce à la décote, il a pu souscrire 200 parts avec un capital de 31 980 €. S’il avait souscrit ces parts en pleine propriété au prix de 205 €, il n’aurait pu acheter que 156 parts (31 980 € / 205 € = 156). Les revenus perçus auraient alors été de seulement 1 872 € pour l’année. Ainsi, grâce à la décote, l’investisseur a pu augmenter sa rente immobilière de 528 € par an, soit une augmentation de 28,20% !
Bon à savoir : En cas de cession des parts au terme des 5 ans, le bénéfice de la décote n’est pas imposable à l’impôt sur le revenu, car il n’est pas considéré comme une plus-value immobilière.
Exemple d’investissement SCPI à crédit
Reprenons la même SCPI que dans notre exemple précédent. L’investisseur souscrit 500 parts, soit 102 500 €, et perçoit des revenus trimestriels de (12 € x 500 parts) / 4 trimestres = 1500 €. Ce projet est entièrement financé par une banque. Les loyers de la SCPI sont versés trimestriellement sur un compte bancaire distinct des autres comptes du foyer, tandis que les mensualités du prêt sont prélevées chaque mois sur ce même compte. Le prêt en question est un prêt amortissable sur 15 ans.
Hypothèses retenues pour le financement:
- Taux d’emprunt : 2,05%
- Assurance : 0,20%
- TMI (Tranche Marginale d’Imposition) du foyer fiscal : 30%
- Revalorisation du prix de retrait (ou prix de cession) des parts : 1% par an
- Revalorisation des loyers : 0%
- Frais d’acquisition des SCPI : 12% inclus dans les 205 €
Bilan de l’opération à 15 ans:
- Trésorerie mensuelle moyenne (impôts déduits) : -362 € (sur toute la durée de l’opération)
- Valeur des parts à la fin de l’opération : 103 326 €
- Loyer trimestriel (complément de revenu perçu) : 1500 € (utilisés pour participer aux mensualités du crédit et réduire ainsi l’effort mensuel)
- Gain net de l’opération en cas de cession des parts : 40 630 €
- TRI (Taux de Rentabilité Interne) de l’opération : 6,30%
Le gain net de l’opération correspond à la différence entre le cumul de l’épargne versée pendant toute la durée de l’opération (soit 15 ans) et la valeur de cession des 500 parts.
Investir en SCPI offre donc de réels avantages, que ce soit en utilisant un crédit ou en optant pour un démembrement temporaire. Ces stratégies permettent de bénéficier d’une décote significative et d’obtenir une rentabilité intéressante à long terme.
