Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offrent de nombreuses possibilités d’investissement, même avec un budget de départ de 30 000 € seulement. Grâce à des crédits amortissables ou In Fine, vous pouvez créer un capital immobilier tout en vous constituant un complément de revenu pour l’avenir, comme pour la retraite. Et si vous disposez déjà d’une épargne, vous pouvez également investir en démembrement de propriété, avec des décotes pouvant atteindre jusqu’à 36 % de la valeur des parts.
Exemple d’investissement en démembrement temporaire
Prenons l’exemple d’une SCPI dont le prix de souscription est de 205 € par part, et qui a généré l’an dernier un revenu de 12 € par part versé sous forme d’acompte trimestriel (soit 3 € par trimestre et par part). Dans ce cas, une décote de 22 % est appliquée pour un démembrement sur 5 ans, et de 35 % pour un démembrement sur 10 ans.
Démembrement sur 5 ans
Avec une décote de 22 %, le prix d’achat d’une part est de 159,90 €. Ainsi, pour l’achat de 200 parts, l’investisseur réalise une souscription de 31 980 € au lieu de 41 000 € en pleine propriété. Pendant les 5 ans du démembrement, l’investisseur ne perçoit pas de revenu et ne peut pas céder ses parts. Toutefois, à la fin de cette période, il a deux options : céder ses parts au prix plein de la propriété du moment ou les conserver pour percevoir les revenus (200 x 12 € = 2400 € par an).
En gardant les parts, l’investisseur bénéficie d’un effet multiplicateur sur les revenus générés. Grâce à la décote, il a pu souscrire 200 parts avec un capital de 31 980 € au lieu de n’en acheter que 156 en pleine propriété. Les revenus perçus sont donc de 528 € par an de plus, soit une augmentation de 28,20 % de la rente immobilière.
Bon à savoir: En cas de cession des parts à la fin des 5 ans, le bénéfice de la décote n’est pas imposable à l’impôt sur le revenu car il n’est pas considéré comme une plus-value immobilière.
Exemple d’investissement SCPI à crédit
Reprenons la SCPI de notre exemple précédent. L’investisseur souscrit 500 parts, soit un montant de 102 500 €, et perçoit un revenu trimestriel de (12 € x 500 parts) / 4 trimestres = 1500 €. Ce projet est entièrement financé par une banque. Les loyers de la SCPI sont versés trimestriellement sur un compte bancaire dédié, et les mensualités de l’emprunt sont prélevées chaque mois sur ce même compte. Le prêt est amortissable sur 15 ans.
Hypothèses retenues pour le financement:
- Taux d’emprunt: 2,05 %
- Assurance: 0,20 %
- TMI (Tranche Marginale d’Imposition) du foyer fiscal: 30 %
- Revalorisation du prix de retrait des parts: 1 % par an
- Revalorisation des loyers: 0 %
- Frais d’acquisition des SCPI: 12 % inclus dans les 205 €
Bilan de l’opération à 15 ans:
- Trésorerie mensuelle moyenne (impôts déduits): -362 € (sur toute la durée de l’opération)
- Valeur des parts à la fin de l’opération: 103 326 €
- Loyer trimestriel (complément de revenu perçu): 1500 € (utilisés pour participer aux mensualités du crédit et réduire ainsi l’effort mensuel)
- Gain net de l’opération en cas de cession des parts: 40 630 €
- TRI (Taux de Rentabilité Interne) de l’opération: 6,30 %
Le gain net de l’opération correspond à la différence entre l’épargne cumulée pendant les 15 ans de l’opération et la valeur de cession des 500 parts.
Investir en SCPI offre donc de nombreux avantages, que ce soit en démembrement temporaire ou en utilisant un crédit. Vous pouvez ainsi constituer un patrimoine immobilier tout en vous assurant un complément de revenu pour l’avenir. N’hésitez pas à vous renseigner davantage sur les SCPI pour maximiser votre investissement immobilier.
