Vous avez décidé de franchir le cap et d’acheter votre propre logement en souscrivant un prêt immobilier. Vous êtes conscient que cela implique des frais tels que les intérêts, les primes d’assurance, les honoraires du notaire et quelques frais annexes. Dans cet article, nous allons aborder la question de la garantie : en quoi consiste-t-elle et comment fonctionne-t-elle ? Nous vous expliquerons également comment prévoir les frais de garantie afin de mieux les intégrer à votre budget.
Crédit immobilier : à quoi sert la garantie ?
Lorsque vous empruntez de l’argent pour acheter un bien immobilier, la banque prend un risque considérable. Le montant du prêt est important et même si votre profil est rassurant, il n’y a aucune garantie que vous ne rencontrerez jamais de problèmes pour rembourser le capital emprunté.
C’est pourquoi la banque vous demande une garantie. Elle souhaite avoir l’assurance d’être rémunérée et de récupérer son argent. Cette garantie peut prendre la forme d’une hypothèque ou d’un système de cautionnement.
Il est important de noter que cette mesure n’a pas la même fonction que l’assurance emprunteur, qui intervient en cas de décès, de maladie ou d’invalidité. La garantie entre en jeu lorsque vous êtes en situation de défaut de paiement pour toute autre raison.
Il n’existe pas de loi spécifique qui rend obligatoire la mise en place d’une garantie dans le cadre d’un prêt immobilier. Cependant, il est peu probable qu’une banque vous accorde un prêt sans se protéger contre les risques de non-remboursement.
Les différents types de garanties pour un prêt immobilier
Voyons maintenant plus en détail comment fonctionnent les différentes garanties possibles pour un prêt immobilier.
La caution
La banque peut faire appel à un organisme de cautionnement qui se porte garant moyennant une rémunération. Il peut s’agir d’une société spécialisée, d’une mutuelle, voire même d’un proche de l’emprunteur.
L’accord de cautionnement peut être conclu sans faire appel à un notaire.
Il s’agit donc du système de garantie de prêt immobilier le moins cher du marché. Son coût est composé des éléments suivants :
- La commission de l’organisme : généralement jusqu’à 600 euros ;
- Un versement au Fond Mutuel de Garantie : un forfait de 200 euros plus environ 0,8 % du montant emprunté.
À la fin du prêt, certains organismes de cautionnement (comme le Crédit Logement) remboursent jusqu’à 75 % de la somme qu’ils ont versée au FMG, réduisant ainsi les frais de garantie pour l’emprunteur.
Il est à noter que les mutuelles des fonctionnaires proposent généralement des conditions très avantageuses aux membres de la Fonction publique (garantie gratuite ou à très faible coût).
En cas de défaillance de l’emprunteur, l’organisme assure le remboursement du prêt immobilier et se retourne vers lui pour récupérer les fonds. Il peut par exemple proposer un échelonnement de la dette.
L’hypothèque
Il s’agit d’une garantie réelle basée sur un bien immobilier concret : en cas de défaut de paiement, la banque est autorisée à saisir le bien et à le vendre pour se rembourser.
Seul un notaire peut mettre en place une hypothèque, ce qui en augmente le coût. Le calcul se fait en additionnant les frais liés à :
- L’inscription au service en charge de la publicité foncière,
- La taxe de publicité foncière,
- La rémunération du notaire,
- La contribution à la sécurité immobilière.
Ce type de garantie peut représenter jusqu’à 2 % du capital emprunté, ce qui en fait souvent l’option la plus coûteuse.
De plus, des frais de mainlevée seront également à prévoir en cas de remboursement anticipé du prêt. Ces frais peuvent représenter jusqu’à 0,8 % du montant emprunté.
À noter : la mainlevée est l’acte qui met fin à l’effet d’une hypothèque.
L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers
Cette garantie remplace l’ancienne Inscription au Privilège du Prêteur de Deniers (IPPD) depuis le 1er janvier 2022.
Il s’agit également d’une hypothèque qui place la banque en priorité, devant les autres créanciers éventuels, en cas de défaut de paiement.
La différence avec l’ancien PPD réside dans la date à partir de laquelle la banque prend son rang parmi les créanciers : à l’inscription pour la version récente, à la constitution de la dette pour le PPD.
À noter : un privilège inscrit avant le 1er janvier 2022 place toujours le prêteur de deniers au rang correspondant à la date de création de la dette.
L’inscription de l’hypothèque doit également être effectuée via un notaire, dans les deux mois suivant l’achat du bien immobilier.
Les frais de garantie sont moins élevés car l’hypothèque légale spéciale n’est pas soumise à la taxe de publicité foncière. Pour le reste, le coût est similaire à celui d’une hypothèque classique, y compris en ce qui concerne les frais de mainlevée en cas de remboursement total anticipé.
À savoir : l’hypothèque légale spéciale ne peut garantir qu’un terrain ou un bien ancien. Il est impossible d’y recourir pour couvrir un emprunt lié à une VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou à la construction d’un logement.
Le nantissement
Dans ce cas, vous utilisez un produit financier comme garantie. Il peut s’agir d’une assurance-vie ou de tout autre placement, bloqué par la banque pendant toute la durée du prêt. Le montant nanti correspond généralement au capital emprunté. Les frais de nantissement sont plutôt limités et ne dépassent généralement pas 500 euros.
Est-il possible de négocier les frais de garantie d’un prêt immobilier ?
Comme mentionné précédemment, il est difficile d’échapper aux frais de garantie, car les banques cherchent à limiter les risques liés à tout prêt immobilier.
Il est également difficile de négocier une réduction des frais. En effet, le coût de la garantie est composé d’éléments qu’il est impossible de modifier : frais de notaire, taxes, opérations légales ou rémunération d’une société tierce.
La seule possibilité réside dans le choix du type de garantie : opter pour une caution plutôt qu’une hypothèque. La caution a généralement un coût initial inférieur et, lorsque le prêt immobilier prend fin, vous pouvez parfois obtenir le remboursement d’une partie des frais engagés.
Cependant, il est important de noter que la banque vous orientera généralement vers l’un de ses partenaires, souvent l’une de ses filiales, sans vous laisser d’autre choix. Si votre mutuelle propose une caution moins chère, vous pouvez toujours essayer de convaincre votre interlocuteur, mais vous risquez de perdre votre temps.
Pour réduire le coût total de votre prêt immobilier, il vaut mieux se concentrer sur d’autres aspects plus négociables :
- Le taux d’intérêt du prêt ;
- L’assurance emprunteur : la loi vous permet de demander une délégation d’assurance (choix d’un autre organisme) à condition d’offrir les mêmes garanties ;
- Les frais de dossier.
Pour obtenir un crédit immobilier dans les meilleures conditions, il est conseillé de faire appel à un courtier en prêts immobiliers. Il mettra les banques en concurrence, vous conseillera sur les organismes d’assurance et de cautionnement, et saura trouver le meilleur compromis pour votre situation.
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Comment financer les frais de garantie dans le cadre d’un emprunt immobilier ?
Dans la plupart des cas, la banque ne finance pas les frais annexes liés à la garantie, aux honoraires du notaire ou à l’étude de votre dossier emprunteur. Elle ne vous prête que le montant nécessaire à l’achat immobilier.
Vous devez donc prévoir un apport personnel suffisant pour couvrir ces frais, dès la signature de l’acte de vente. Le montant correspond généralement à 10% de la valeur du bien.
À noter : la banque n’accepte d’accorder un prêt sans apport que dans de très rares cas. L’emprunteur doit présenter une excellente stabilité financière. On parle alors de prêt immobilier à 110%.
En résumé :
- La garantie permet à la banque de se protéger contre les risques de non-remboursement. Elle intervient lorsque l’emprunteur n’est plus en mesure de rembourser son prêt immobilier, pour des raisons non couvertes par l’assurance emprunteur.
- Il existe 4 types de garanties majeurs : la caution, l’hypothèque conventionnelle, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers et le nantissement.
- Les frais de garantie sont à la charge de l’emprunteur et doivent être payés en début de prêt. Ils peuvent atteindre 2 % du montant total emprunté et ne sont pas ou peu négociables.
Si vous souhaitez réduire les frais liés à votre crédit immobilier et souscrire un prêt au meilleur taux, contactez la Centrale de Financement. Nos courtiers en prêts immobiliers rechercheront pour vous une solution à moindre coût, de l’assurance emprunteur aux frais de garantie.
