Vous êtes sur le point de souscrire un crédit immobilier pour financer l’achat de votre logement ? Vous êtes conscient que votre emprunt implique des coûts tels que les intérêts, les primes d’assurance, les frais de notaire et éventuellement quelques frais annexes. Dans cet article, nous allons vous expliquer ce qu’est la garantie, en quoi elle consiste et comment elle fonctionne. Nous aborderons également les différences entre l’hypothèque et le système de cautionnement. Enfin, nous vous donnerons des conseils pour prévoir les frais de garantie afin de mieux les intégrer à votre budget.
Crédit immobilier : l’importance de la garantie
Lorsque vous empruntez de l’argent pour votre achat immobilier, la banque prend un risque considérable. Le montant est important et même si votre profil semble rassurant, rien ne garantit que vous ne rencontrerez jamais de problèmes pour rembourser le capital emprunté.
C’est pourquoi la banque vous demande une garantie. Elle souhaite être rassurée quant à sa rémunération et à la récupération de son investissement. Cette garantie peut prendre la forme d’une hypothèque ou d’un système de cautionnement.
Il est important de noter que cette mesure n’a pas la même fonction que l’assurance emprunteur, qui intervient en cas de décès, de maladie ou d’invalidité. La caution ou l’hypothèque entre en jeu lorsque vous êtes en défaut de paiement pour toute autre raison.
Les différents types de garanties pour un prêt immobilier
Passons maintenant en revue les différentes garanties possibles pour un crédit immobilier.
La caution
La banque peut faire appel à un organisme de caution qui se porte garant moyennant une rémunération. Il peut s’agir d’une société spécialisée, d’une mutuelle ou même d’un proche de l’emprunteur.
L’accord de caution peut être conclu sans l’intervention d’un notaire. Il s’agit donc du système de garantie de prêt immobilier le moins cher du marché. Les frais se décomposent comme suit :
- La commission de l’organisme, en général jusqu’à 600 euros.
- Un versement au Fond Mutuel de Garantie (FMG), un forfait de 200 euros auquel s’ajoute environ 0,8 % du montant emprunté.
À la fin du crédit, certains organismes de cautionnement, tels que le Crédit Logement, remboursent jusqu’à 75 % de la somme versée au FMG, ce qui réduit les frais de garantie pour l’emprunteur.
Il est à noter que les mutuelles des fonctionnaires proposent généralement des conditions très intéressantes aux membres de la Fonction publique, avec une caution gratuite ou à très faible coût.
En cas de défaillance, l’organisme de caution assure le remboursement du prêt immobilier et se retourne vers l’emprunteur pour récupérer ses fonds. Il peut proposer un échelonnement de la dette.
L’hypothèque
Il s’agit d’une garantie réelle reposant sur un bien concret. En cas de défaut de paiement, la banque est autorisée à saisir le bien immobilier et à le mettre en vente pour se rembourser.
Seul un notaire peut mettre en place une hypothèque, ce qui engendre des frais supplémentaires. Le calcul de ces frais comprend l’inscription au service de publicité foncière, la taxe de publicité foncière, la rémunération du notaire et la contribution à la sécurité immobilière.
Ce type de garantie peut représenter jusqu’à 2 % du capital emprunté, ce qui en fait souvent l’option la plus coûteuse. De plus, vous devrez également payer des frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé de votre crédit, pouvant s’élever jusqu’à 0,8 % du montant emprunté.
L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers
Cette garantie remplace l’ancienne Inscription au Privilège du Prêteur de Deniers (IPPD) depuis le 1er janvier 2022.
Il s’agit également d’une hypothèque, mais en cas de défaut de paiement, elle place la banque en priorité par rapport aux autres créanciers éventuels.
La différence par rapport à l’ancien système réside dans la date à laquelle la banque prend son rang dans la liste des créanciers : à l’inscription pour la version récente, et à la constitution de la créance pour l’ancienne version.
L’inscription de l’hypothèque se fait également via le notaire, dans les deux mois suivant l’achat du bien immobilier.
Les frais de garantie sont moins élevés pour l’hypothèque légale spéciale, car elle n’est pas soumise à la taxe de publicité foncière. Pour le reste, le coût est similaire à celui d’une hypothèque classique, y compris en ce qui concerne les frais de mainlevée en cas de remboursement total anticipé.
Il est à noter que l’hypothèque légale spéciale ne peut garantir qu’un terrain ou un bien ancien. Il est impossible d’y recourir pour couvrir un emprunt relatif à une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) ou à la construction d’un logement.
Le nantissement
Dans ce cas, vous utilisez un produit financier comme garantie, tel qu’une assurance-vie ou tout autre placement bloqué par la banque pendant la durée du prêt. Le montant nanti correspond généralement au capital emprunté. Les frais de nantissement sont plutôt limités et ne dépassent généralement pas 500 euros.
Est-il possible de négocier les frais de garantie d’un prêt immobilier ?
Comme nous l’avons mentionné précédemment, il est difficile d’échapper aux frais de garantie, car les banques cherchent à limiter les risques inhérents à tout prêt immobilier.
Il est également compliqué de négocier une baisse des tarifs, car le coût de la garantie est composé d’éléments impossibles à modifier, tels que les frais de notaire, les taxes, les opérations légales ou la rémunération d’une société tierce.
La seule possibilité de négociation réside dans le choix du type de garantie : opter pour une caution plutôt qu’une hypothèque. En général, le coût initial d’une caution est inférieur à celui d’une hypothèque. De plus, à la fin du prêt immobilier, il est parfois possible de bénéficier d’un remboursement d’une partie des frais engagés.
Cependant, il est important de noter que la banque vous orientera généralement vers l’un de ses partenaires, souvent l’une de ses filiales. Il peut être difficile de convaincre votre interlocuteur de choisir une autre option, même si votre mutuelle propose une caution moins onéreuse.
Pour réduire le coût total de votre crédit immobilier, il est préférable de vous concentrer sur d’autres points plus facilement négociables, tels que le taux d’intérêt du prêt, l’assurance emprunteur (vous pouvez demander une délégation d’assurance à condition d’apporter les mêmes garanties) et les frais de dossier.
Pour emprunter dans les meilleures conditions, il est recommandé de faire appel à un courtier en prêts immobiliers. Il vous aidera à mettre les banques en concurrence, vous conseillera sur les organismes d’assurance et de cautionnement, et vous aidera à trouver le meilleur compromis dans votre situation.
Comment financer les frais de garantie dans le cadre d’un emprunt immobilier ?
Dans la plupart des cas, la banque ne finance pas les frais annexes liés à la garantie, à l’intervention du notaire ou à l’étude de votre dossier emprunteur. Elle ne vous prête que le montant nécessaire à votre achat immobilier.
Vous devez donc prévoir un apport personnel suffisant pour couvrir ces frais dès la signature de l’acte de vente. Le montant correspond généralement à 10 % de la valeur du bien.
Il est important de noter que la banque n’accepte d’octroyer un prêt sans apport que dans de très rares cas, lorsque l’emprunteur présente une excellente stabilité financière. On parle alors de prêt immobilier à 110 %.
Pour résumer :
- La garantie permet à la banque de se prémunir contre les risques d’impayés. Elle intervient lorsque l’emprunteur n’est plus en mesure de rembourser son crédit immobilier, pour des raisons non couvertes par l’assurance de prêt.
- Il existe 4 grands types de garanties : la caution, l’hypothèque conventionnelle, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers et le nantissement.
- Les frais de garantie sont à la charge de l’emprunteur et doivent être payés au début du prêt. Ils peuvent représenter jusqu’à 2 % du montant total emprunté et ne sont pas ou peu négociables.
Si vous souhaitez limiter les frais liés à votre crédit immobilier et souscrire un prêt au meilleur taux, n’hésitez pas à contacter la Centrale de Financement. Nos courtiers en prêts immobiliers sont là pour vous aider à trouver une solution à moindre coût, que ce soit pour l’assurance emprunteur, les frais de garantie ou d’autres aspects de votre prêt.
Vous êtes sur le point de souscrire un crédit immobilier pour financer l’achat de votre logement ? Vous êtes conscient que votre emprunt implique des coûts tels que les intérêts, les primes d’assurance, les frais de notaire et éventuellement quelques frais annexes. Dans cet article, nous allons vous expliquer ce qu’est la garantie, en quoi elle consiste et comment elle fonctionne. Nous aborderons également les différences entre l’hypothèque et le système de cautionnement. Enfin, nous vous donnerons des conseils pour prévoir les frais de garantie afin de mieux les intégrer à votre budget.
Crédit immobilier : l’importance de la garantie
Lorsque vous empruntez de l’argent pour votre achat immobilier, la banque prend un risque considérable. Le montant est important et même si votre profil semble rassurant, rien ne garantit que vous ne rencontrerez jamais de problèmes pour rembourser le capital emprunté.
C’est pourquoi la banque vous demande une garantie. Elle souhaite être rassurée quant à sa rémunération et à la récupération de son investissement. Cette garantie peut prendre la forme d’une hypothèque ou d’un système de cautionnement.
Il est important de noter que cette mesure n’a pas la même fonction que l’assurance emprunteur, qui intervient en cas de décès, de maladie ou d’invalidité. La caution ou l’hypothèque entre en jeu lorsque vous êtes en défaut de paiement pour toute autre raison.
Les différents types de garanties pour un prêt immobilier
Passons maintenant en revue les différentes garanties possibles pour un crédit immobilier.
La caution
La banque peut faire appel à un organisme de caution qui se porte garant moyennant une rémunération. Il peut s’agir d’une société spécialisée, d’une mutuelle ou même d’un proche de l’emprunteur.
L’accord de caution peut être conclu sans l’intervention d’un notaire. Il s’agit donc du système de garantie de prêt immobilier le moins cher du marché. Les frais se décomposent comme suit :
- La commission de l’organisme, en général jusqu’à 600 euros.
- Un versement au Fond Mutuel de Garantie (FMG), un forfait de 200 euros auquel s’ajoute environ 0,8 % du montant emprunté.
À la fin du crédit, certains organismes de cautionnement, tels que le Crédit Logement, remboursent jusqu’à 75 % de la somme versée au FMG, ce qui réduit les frais de garantie pour l’emprunteur.
Il est à noter que les mutuelles des fonctionnaires proposent généralement des conditions très intéressantes aux membres de la Fonction publique, avec une caution gratuite ou à très faible coût.
En cas de défaillance, l’organisme de caution assure le remboursement du prêt immobilier et se retourne vers l’emprunteur pour récupérer ses fonds. Il peut proposer un échelonnement de la dette.
L’hypothèque
Il s’agit d’une garantie réelle reposant sur un bien concret. En cas de défaut de paiement, la banque est autorisée à saisir le bien immobilier et à le mettre en vente pour se rembourser.
Seul un notaire peut mettre en place une hypothèque, ce qui engendre des frais supplémentaires. Le calcul de ces frais comprend l’inscription au service de publicité foncière, la taxe de publicité foncière, la rémunération du notaire et la contribution à la sécurité immobilière.
Ce type de garantie peut représenter jusqu’à 2 % du capital emprunté, ce qui en fait souvent l’option la plus coûteuse. De plus, vous devrez également payer des frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé de votre crédit, pouvant s’élever jusqu’à 0,8 % du montant emprunté.
L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers
Cette garantie remplace l’ancienne Inscription au Privilège du Prêteur de Deniers (IPPD) depuis le 1er janvier 2022.
Il s’agit également d’une hypothèque, mais en cas de défaut de paiement, elle place la banque en priorité par rapport aux autres créanciers éventuels.
La différence par rapport à l’ancien système réside dans la date à laquelle la banque prend son rang dans la liste des créanciers : à l’inscription pour la version récente, et à la constitution de la créance pour l’ancienne version.
L’inscription de l’hypothèque se fait également via le notaire, dans les deux mois suivant l’achat du bien immobilier.
Les frais de garantie sont moins élevés pour l’hypothèque légale spéciale, car elle n’est pas soumise à la taxe de publicité foncière. Pour le reste, le coût est similaire à celui d’une hypothèque classique, y compris en ce qui concerne les frais de mainlevée en cas de remboursement total anticipé.
Il est à noter que l’hypothèque légale spéciale ne peut garantir qu’un terrain ou un bien ancien. Il est impossible d’y recourir pour couvrir un emprunt relatif à une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) ou à la construction d’un logement.
Le nantissement
Dans ce cas, vous utilisez un produit financier comme garantie, tel qu’une assurance-vie ou tout autre placement bloqué par la banque pendant la durée du prêt. Le montant nanti correspond généralement au capital emprunté. Les frais de nantissement sont plutôt limités et ne dépassent généralement pas 500 euros.
Est-il possible de négocier les frais de garantie d’un prêt immobilier ?
Comme nous l’avons mentionné précédemment, il est difficile d’échapper aux frais de garantie, car les banques cherchent à limiter les risques inhérents à tout prêt immobilier.
Il est également compliqué de négocier une baisse des tarifs, car le coût de la garantie est composé d’éléments impossibles à modifier, tels que les frais de notaire, les taxes, les opérations légales ou la rémunération d’une société tierce.
La seule possibilité de négociation réside dans le choix du type de garantie : opter pour une caution plutôt qu’une hypothèque. En général, le coût initial d’une caution est inférieur à celui d’une hypothèque. De plus, à la fin du prêt immobilier, il est parfois possible de bénéficier d’un remboursement d’une partie des frais engagés.
Cependant, il est important de noter que la banque vous orientera généralement vers l’un de ses partenaires, souvent l’une de ses filiales. Il peut être difficile de convaincre votre interlocuteur de choisir une autre option, même si votre mutuelle propose une caution moins onéreuse.
Pour réduire le coût total de votre crédit immobilier, il est préférable de vous concentrer sur d’autres points plus facilement négociables, tels que le taux d’intérêt du prêt, l’assurance emprunteur (vous pouvez demander une délégation d’assurance à condition d’apporter les mêmes garanties) et les frais de dossier.
Pour emprunter dans les meilleures conditions, il est recommandé de faire appel à un courtier en prêts immobiliers. Il vous aidera à mettre les banques en concurrence, vous conseillera sur les organismes d’assurance et de cautionnement, et vous aidera à trouver le meilleur compromis dans votre situation.
Comment financer les frais de garantie dans le cadre d’un emprunt immobilier ?
Dans la plupart des cas, la banque ne finance pas les frais annexes liés à la garantie, à l’intervention du notaire ou à l’étude de votre dossier emprunteur. Elle ne vous prête que le montant nécessaire à votre achat immobilier.
Vous devez donc prévoir un apport personnel suffisant pour couvrir ces frais dès la signature de l’acte de vente. Le montant correspond généralement à 10 % de la valeur du bien.
Il est important de noter que la banque n’accepte d’octroyer un prêt sans apport que dans de très rares cas, lorsque l’emprunteur présente une excellente stabilité financière. On parle alors de prêt immobilier à 110 %.
Pour résumer :
- La garantie permet à la banque de se prémunir contre les risques d’impayés. Elle intervient lorsque l’emprunteur n’est plus en mesure de rembourser son crédit immobilier, pour des raisons non couvertes par l’assurance de prêt.
- Il existe 4 grands types de garanties : la caution, l’hypothèque conventionnelle, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers et le nantissement.
- Les frais de garantie sont à la charge de l’emprunteur et doivent être payés au début du prêt. Ils peuvent représenter jusqu’à 2 % du montant total emprunté et ne sont pas ou peu négociables.
Si vous souhaitez limiter les frais liés à votre crédit immobilier et souscrire un prêt au meilleur taux, n’hésitez pas à contacter la Centrale de Financement. Nos courtiers en prêts immobiliers sont là pour vous aider à trouver une solution à moindre coût, que ce soit pour l’assurance emprunteur, les frais de garantie ou d’autres aspects de votre prêt.
Vous êtes sur le point de souscrire un crédit immobilier pour financer l’achat de votre logement ? Vous êtes conscient que votre emprunt implique des coûts tels que les intérêts, les primes d’assurance, les frais de notaire et éventuellement quelques frais annexes. Dans cet article, nous allons vous expliquer ce qu’est la garantie, en quoi elle consiste et comment elle fonctionne. Nous aborderons également les différences entre l’hypothèque et le système de cautionnement. Enfin, nous vous donnerons des conseils pour prévoir les frais de garantie afin de mieux les intégrer à votre budget.
Crédit immobilier : l’importance de la garantie
Lorsque vous empruntez de l’argent pour votre achat immobilier, la banque prend un risque considérable. Le montant est important et même si votre profil semble rassurant, rien ne garantit que vous ne rencontrerez jamais de problèmes pour rembourser le capital emprunté.
C’est pourquoi la banque vous demande une garantie. Elle souhaite être rassurée quant à sa rémunération et à la récupération de son investissement. Cette garantie peut prendre la forme d’une hypothèque ou d’un système de cautionnement.
Il est important de noter que cette mesure n’a pas la même fonction que l’assurance emprunteur, qui intervient en cas de décès, de maladie ou d’invalidité. La caution ou l’hypothèque entre en jeu lorsque vous êtes en défaut de paiement pour toute autre raison.
Les différents types de garanties pour un prêt immobilier
Passons maintenant en revue les différentes garanties possibles pour un crédit immobilier.
La caution
La banque peut faire appel à un organisme de caution qui se porte garant moyennant une rémunération. Il peut s’agir d’une société spécialisée, d’une mutuelle ou même d’un proche de l’emprunteur.
L’accord de caution peut être conclu sans l’intervention d’un notaire. Il s’agit donc du système de garantie de prêt immobilier le moins cher du marché. Les frais se décomposent comme suit :
- La commission de l’organisme, en général jusqu’à 600 euros.
- Un versement au Fond Mutuel de Garantie (FMG), un forfait de 200 euros auquel s’ajoute environ 0,8 % du montant emprunté.
À la fin du crédit, certains organismes de cautionnement, tels que le Crédit Logement, remboursent jusqu’à 75 % de la somme versée au FMG, ce qui réduit les frais de garantie pour l’emprunteur.
Il est à noter que les mutuelles des fonctionnaires proposent généralement des conditions très intéressantes aux membres de la Fonction publique, avec une caution gratuite ou à très faible coût.
En cas de défaillance, l’organisme de caution assure le remboursement du prêt immobilier et se retourne vers l’emprunteur pour récupérer ses fonds. Il peut proposer un échelonnement de la dette.
L’hypothèque
Il s’agit d’une garantie réelle reposant sur un bien concret. En cas de défaut de paiement, la banque est autorisée à saisir le bien immobilier et à le mettre en vente pour se rembourser.
Seul un notaire peut mettre en place une hypothèque, ce qui engendre des frais supplémentaires. Le calcul de ces frais comprend l’inscription au service de publicité foncière, la taxe de publicité foncière, la rémunération du notaire et la contribution à la sécurité immobilière.
Ce type de garantie peut représenter jusqu’à 2 % du capital emprunté, ce qui en fait souvent l’option la plus coûteuse. De plus, vous devrez également payer des frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé de votre crédit, pouvant s’élever jusqu’à 0,8 % du montant emprunté.
L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers
Cette garantie remplace l’ancienne Inscription au Privilège du Prêteur de Deniers (IPPD) depuis le 1er janvier 2022.
Il s’agit également d’une hypothèque, mais en cas de défaut de paiement, elle place la banque en priorité par rapport aux autres créanciers éventuels.
La différence par rapport à l’ancien système réside dans la date à laquelle la banque prend son rang dans la liste des créanciers : à l’inscription pour la version récente, et à la constitution de la créance pour l’ancienne version.
L’inscription de l’hypothèque se fait également via le notaire, dans les deux mois suivant l’achat du bien immobilier.
Les frais de garantie sont moins élevés pour l’hypothèque légale spéciale, car elle n’est pas soumise à la taxe de publicité foncière. Pour le reste, le coût est similaire à celui d’une hypothèque classique, y compris en ce qui concerne les frais de mainlevée en cas de remboursement total anticipé.
Il est à noter que l’hypothèque légale spéciale ne peut garantir qu’un terrain ou un bien ancien. Il est impossible d’y recourir pour couvrir un emprunt relatif à une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) ou à la construction d’un logement.
Le nantissement
Dans ce cas, vous utilisez un produit financier comme garantie, tel qu’une assurance-vie ou tout autre placement bloqué par la banque pendant la durée du prêt. Le montant nanti correspond généralement au capital emprunté. Les frais de nantissement sont plutôt limités et ne dépassent généralement pas 500 euros.
Est-il possible de négocier les frais de garantie d’un prêt immobilier ?
Comme nous l’avons mentionné précédemment, il est difficile d’échapper aux frais de garantie, car les banques cherchent à limiter les risques inhérents à tout prêt immobilier.
Il est également compliqué de négocier une baisse des tarifs, car le coût de la garantie est composé d’éléments impossibles à modifier, tels que les frais de notaire, les taxes, les opérations légales ou la rémunération d’une société tierce.
La seule possibilité de négociation réside dans le choix du type de garantie : opter pour une caution plutôt qu’une hypothèque. En général, le coût initial d’une caution est inférieur à celui d’une hypothèque. De plus, à la fin du prêt immobilier, il est parfois possible de bénéficier d’un remboursement d’une partie des frais engagés.
Cependant, il est important de noter que la banque vous orientera généralement vers l’un de ses partenaires, souvent l’une de ses filiales. Il peut être difficile de convaincre votre interlocuteur de choisir une autre option, même si votre mutuelle propose une caution moins onéreuse.
Pour réduire le coût total de votre crédit immobilier, il est préférable de vous concentrer sur d’autres points plus facilement négociables, tels que le taux d’intérêt du prêt, l’assurance emprunteur (vous pouvez demander une délégation d’assurance à condition d’apporter les mêmes garanties) et les frais de dossier.
Pour emprunter dans les meilleures conditions, il est recommandé de faire appel à un courtier en prêts immobiliers. Il vous aidera à mettre les banques en concurrence, vous conseillera sur les organismes d’assurance et de cautionnement, et vous aidera à trouver le meilleur compromis dans votre situation.
Comment financer les frais de garantie dans le cadre d’un emprunt immobilier ?
Dans la plupart des cas, la banque ne finance pas les frais annexes liés à la garantie, à l’intervention du notaire ou à l’étude de votre dossier emprunteur. Elle ne vous prête que le montant nécessaire à votre achat immobilier.
Vous devez donc prévoir un apport personnel suffisant pour couvrir ces frais dès la signature de l’acte de vente. Le montant correspond généralement à 10 % de la valeur du bien.
Il est important de noter que la banque n’accepte d’octroyer un prêt sans apport que dans de très rares cas, lorsque l’emprunteur présente une excellente stabilité financière. On parle alors de prêt immobilier à 110 %.
Pour résumer :
- La garantie permet à la banque de se prémunir contre les risques d’impayés. Elle intervient lorsque l’emprunteur n’est plus en mesure de rembourser son crédit immobilier, pour des raisons non couvertes par l’assurance de prêt.
- Il existe 4 grands types de garanties : la caution, l’hypothèque conventionnelle, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers et le nantissement.
- Les frais de garantie sont à la charge de l’emprunteur et doivent être payés au début du prêt. Ils peuvent représenter jusqu’à 2 % du montant total emprunté et ne sont pas ou peu négociables.
Si vous souhaitez limiter les frais liés à votre crédit immobilier et souscrire un prêt au meilleur taux, n’hésitez pas à contacter la Centrale de Financement. Nos courtiers en prêts immobiliers sont là pour vous aider à trouver une solution à moindre coût, que ce soit pour l’assurance emprunteur, les frais de garantie ou d’autres aspects de votre prêt.
Vous êtes sur le point de souscrire un crédit immobilier pour financer l’achat de votre logement ? Vous êtes conscient que votre emprunt implique des coûts tels que les intérêts, les primes d’assurance, les frais de notaire et éventuellement quelques frais annexes. Dans cet article, nous allons vous expliquer ce qu’est la garantie, en quoi elle consiste et comment elle fonctionne. Nous aborderons également les différences entre l’hypothèque et le système de cautionnement. Enfin, nous vous donnerons des conseils pour prévoir les frais de garantie afin de mieux les intégrer à votre budget.
Crédit immobilier : l’importance de la garantie
Lorsque vous empruntez de l’argent pour votre achat immobilier, la banque prend un risque considérable. Le montant est important et même si votre profil semble rassurant, rien ne garantit que vous ne rencontrerez jamais de problèmes pour rembourser le capital emprunté.
C’est pourquoi la banque vous demande une garantie. Elle souhaite être rassurée quant à sa rémunération et à la récupération de son investissement. Cette garantie peut prendre la forme d’une hypothèque ou d’un système de cautionnement.
Il est important de noter que cette mesure n’a pas la même fonction que l’assurance emprunteur, qui intervient en cas de décès, de maladie ou d’invalidité. La caution ou l’hypothèque entre en jeu lorsque vous êtes en défaut de paiement pour toute autre raison.
Les différents types de garanties pour un prêt immobilier
Passons maintenant en revue les différentes garanties possibles pour un crédit immobilier.
La caution
La banque peut faire appel à un organisme de caution qui se porte garant moyennant une rémunération. Il peut s’agir d’une société spécialisée, d’une mutuelle ou même d’un proche de l’emprunteur.
L’accord de caution peut être conclu sans l’intervention d’un notaire. Il s’agit donc du système de garantie de prêt immobilier le moins cher du marché. Les frais se décomposent comme suit :
- La commission de l’organisme, en général jusqu’à 600 euros.
- Un versement au Fond Mutuel de Garantie (FMG), un forfait de 200 euros auquel s’ajoute environ 0,8 % du montant emprunté.
À la fin du crédit, certains organismes de cautionnement, tels que le Crédit Logement, remboursent jusqu’à 75 % de la somme versée au FMG, ce qui réduit les frais de garantie pour l’emprunteur.
Il est à noter que les mutuelles des fonctionnaires proposent généralement des conditions très intéressantes aux membres de la Fonction publique, avec une caution gratuite ou à très faible coût.
En cas de défaillance, l’organisme de caution assure le remboursement du prêt immobilier et se retourne vers l’emprunteur pour récupérer ses fonds. Il peut proposer un échelonnement de la dette.
L’hypothèque
Il s’agit d’une garantie réelle reposant sur un bien concret. En cas de défaut de paiement, la banque est autorisée à saisir le bien immobilier et à le mettre en vente pour se rembourser.
Seul un notaire peut mettre en place une hypothèque, ce qui engendre des frais supplémentaires. Le calcul de ces frais comprend l’inscription au service de publicité foncière, la taxe de publicité foncière, la rémunération du notaire et la contribution à la sécurité immobilière.
Ce type de garantie peut représenter jusqu’à 2 % du capital emprunté, ce qui en fait souvent l’option la plus coûteuse. De plus, vous devrez également payer des frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé de votre crédit, pouvant s’élever jusqu’à 0,8 % du montant emprunté.
L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers
Cette garantie remplace l’ancienne Inscription au Privilège du Prêteur de Deniers (IPPD) depuis le 1er janvier 2022.
Il s’agit également d’une hypothèque, mais en cas de défaut de paiement, elle place la banque en priorité par rapport aux autres créanciers éventuels.
La différence par rapport à l’ancien système réside dans la date à laquelle la banque prend son rang dans la liste des créanciers : à l’inscription pour la version récente, et à la constitution de la créance pour l’ancienne version.
L’inscription de l’hypothèque se fait également via le notaire, dans les deux mois suivant l’achat du bien immobilier.
Les frais de garantie sont moins élevés pour l’hypothèque légale spéciale, car elle n’est pas soumise à la taxe de publicité foncière. Pour le reste, le coût est similaire à celui d’une hypothèque classique, y compris en ce qui concerne les frais de mainlevée en cas de remboursement total anticipé.
Il est à noter que l’hypothèque légale spéciale ne peut garantir qu’un terrain ou un bien ancien. Il est impossible d’y recourir pour couvrir un emprunt relatif à une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) ou à la construction d’un logement.
Le nantissement
Dans ce cas, vous utilisez un produit financier comme garantie, tel qu’une assurance-vie ou tout autre placement bloqué par la banque pendant la durée du prêt. Le montant nanti correspond généralement au capital emprunté. Les frais de nantissement sont plutôt limités et ne dépassent généralement pas 500 euros.
Est-il possible de négocier les frais de garantie d’un prêt immobilier ?
Comme nous l’avons mentionné précédemment, il est difficile d’échapper aux frais de garantie, car les banques cherchent à limiter les risques inhérents à tout prêt immobilier.
Il est également compliqué de négocier une baisse des tarifs, car le coût de la garantie est composé d’éléments impossibles à modifier, tels que les frais de notaire, les taxes, les opérations légales ou la rémunération d’une société tierce.
La seule possibilité de négociation réside dans le choix du type de garantie : opter pour une caution plutôt qu’une hypothèque. En général, le coût initial d’une caution est inférieur à celui d’une hypothèque. De plus, à la fin du prêt immobilier, il est parfois possible de bénéficier d’un remboursement d’une partie des frais engagés.
Cependant, il est important de noter que la banque vous orientera généralement vers l’un de ses partenaires, souvent l’une de ses filiales. Il peut être difficile de convaincre votre interlocuteur de choisir une autre option, même si votre mutuelle propose une caution moins onéreuse.
Pour réduire le coût total de votre crédit immobilier, il est préférable de vous concentrer sur d’autres points plus facilement négociables, tels que le taux d’intérêt du prêt, l’assurance emprunteur (vous pouvez demander une délégation d’assurance à condition d’apporter les mêmes garanties) et les frais de dossier.
Pour emprunter dans les meilleures conditions, il est recommandé de faire appel à un courtier en prêts immobiliers. Il vous aidera à mettre les banques en concurrence, vous conseillera sur les organismes d’assurance et de cautionnement, et vous aidera à trouver le meilleur compromis dans votre situation.
Comment financer les frais de garantie dans le cadre d’un emprunt immobilier ?
Dans la plupart des cas, la banque ne finance pas les frais annexes liés à la garantie, à l’intervention du notaire ou à l’étude de votre dossier emprunteur. Elle ne vous prête que le montant nécessaire à votre achat immobilier.
Vous devez donc prévoir un apport personnel suffisant pour couvrir ces frais dès la signature de l’acte de vente. Le montant correspond généralement à 10 % de la valeur du bien.
Il est important de noter que la banque n’accepte d’octroyer un prêt sans apport que dans de très rares cas, lorsque l’emprunteur présente une excellente stabilité financière. On parle alors de prêt immobilier à 110 %.
Pour résumer :
- La garantie permet à la banque de se prémunir contre les risques d’impayés. Elle intervient lorsque l’emprunteur n’est plus en mesure de rembourser son crédit immobilier, pour des raisons non couvertes par l’assurance de prêt.
- Il existe 4 grands types de garanties : la caution, l’hypothèque conventionnelle, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers et le nantissement.
- Les frais de garantie sont à la charge de l’emprunteur et doivent être payés au début du prêt. Ils peuvent représenter jusqu’à 2 % du montant total emprunté et ne sont pas ou peu négociables.
Si vous souhaitez limiter les frais liés à votre crédit immobilier et souscrire un prêt au meilleur taux, n’hésitez pas à contacter la Centrale de Financement. Nos courtiers en prêts immobiliers sont là pour vous aider à trouver une solution à moindre coût, que ce soit pour l’assurance emprunteur, les frais de garantie ou d’autres aspects de votre prêt.
