Êtes-vous sur le point d’acheter une propriété ? Si oui, vous vous demandez sûrement quel type de contrat vous devriez signer : une promesse de vente ou un compromis de vente. Dans cet article, nous allons vous expliquer les différences entre ces deux options et vous aider à prendre une décision éclairée.
La promesse de vente est plus souple pour l’acheteur
Le compromis de vente engage à la fois l’acheteur et le vendeur. Juridiquement, une fois les deux parties d’accord sur le principe de l’achat, le compromis “vaut vente”. Seules les modalités pratiques de l’opération restent à définir. Si l’une des parties se rétracte, l’autre peut la contraindre par voie de justice et demander des dommages et intérêts.
En revanche, la promesse de vente n’engage que le vendeur envers l’acheteur potentiel à lui vendre le bien à un certain prix. L’acheteur bénéficie d’une option d’achat pour un temps limité, généralement de deux à trois mois. Le vendeur ne peut plus se rétracter.
En résumé, si vous êtes acheteur, il est préférable de signer une promesse de vente plutôt qu’un compromis, car cela vous donne plus de liberté dans votre future acquisition.
Délai de rétractation légal : égalité
Que vous optiez pour un compromis ou une promesse de vente, vous disposez d’un délai de rétractation légal de 10 jours, conformément à la loi Macron de 2015. Ces 10 jours commencent à courir à partir du lendemain de la date de première présentation du recommandé envoyé par le notaire ou l’agence immobilière ayant rédigé l’acte, que vous ayez récupéré le courrier ou non. Si vous décidez de vous rétracter, vous devez en informer le notaire (ou l’agence) par écrit, sous la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception.
Contenu demandé : égalité
Les documents obligatoires à fournir sont les mêmes, que vous optiez pour une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente. Le contenu des deux types de contrats est sensiblement similaire. Il doit inclure, entre autres, les informations complètes sur les vendeurs et les acquéreurs, la description détaillée du bien, les diagnostics obligatoires, le prix, les conditions de financement, les conditions légales de rétractation, le montant du dépôt de garantie, la date limite de signature de l’acte authentique, etc.
Rédacteurs de la promesse ou du compromis : égalité
Dans les deux cas, l’acte peut être rédigé par l’acheteur, le vendeur ou un professionnel de l’immobilier, qu’il s’agisse d’un agent ou d’un notaire. Bien que possible entre particuliers, il est préférable de faire appel à un professionnel pour éviter toute erreur. Notez que si vous choisissez de rédiger une promesse d’achat entre particuliers, celle-ci doit être enregistrée dans les 10 jours suivant sa signature auprès de la recette des impôts du vendeur.
Versement au moment de la signature : égalité
Dans les deux cas, un versement est effectué au moment de la signature. Dans le compromis, il s’agit d’un “dépôt de garantie”, tandis que dans la promesse, on parle d’une “indemnité d’immobilisation”. Bien que les montants soient similaires (entre 5% et 10%), les conséquences sont identiques. Dans tous les cas, si la vente se réalise, la somme est déduite du prix de vente. Si la vente est annulée en raison d’une condition suspensive ou si l’acheteur refuse d’acquérir le bien, le vendeur conserve l’indemnité ou le dépôt.
Clauses suspensives : égalité
Dans les deux cas, acheteur et vendeur peuvent convenir d’inclure des clauses suspensives. Ces clauses prévoient l’annulation de l’avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive, permettant ainsi à chaque partie de retrouver sa liberté. Une clause suspensive courante est l’obtention d’un prêt bancaire par l’acheteur. D’autres clauses peuvent être ajoutées pour protéger l’acheteur de surprises désagréables. Ce travail de recherche et de formalisation est essentiel pour éviter de compromettre le dépôt de garantie ou l’indemnité.
Enregistrement de la promesse : obligatoire, pas pour le compromis
Le compromis est plus simple, car il n’y a pas d’enregistrement à prévoir. En revanche, la promesse doit obligatoirement être enregistrée auprès de la recette des impôts moyennant des frais de 125 €. C’est l’une des raisons pour lesquelles les agents immobiliers préfèrent souvent le compromis à la promesse.
Dommages et intérêts en cas de rétractation du vendeur : égalité
Dans les deux cas, le vendeur ne peut normalement pas se dégager de l’engagement envers l’acheteur. S’il refuse de vendre, l’acheteur peut le poursuivre en justice. Dans le cas d’une promesse de vente, la situation diffère selon le moment de la rétractation. Si la rétractation a lieu avant la levée d’option par l’acheteur, seuls des dommages et intérêts peuvent être réclamés. Si la rétractation a lieu après la levée d’option, la vente est considérée comme effective et l’acheteur peut exiger sa réalisation en justice ainsi que des dommages et intérêts.
En conclusion, il n’y a pas de différences majeures entre les deux types de contrats, à l’exception du fait que le compromis engage les deux parties tandis que la promesse n’engage que le vendeur. En tant qu’acheteur, il est donc préférable de privilégier la promesse.
Cependant, la priorité absolue pour un acheteur est de creuser et de rechercher des défauts ou des problèmes potentiels sur la propriété pendant la période critique entre l’offre et la signature de l’avant-contrat. Faites appel à un chasseur immobilier ou effectuez vos propres recherches approfondies. Cela peut vous éviter de mauvaises surprises, quel que soit le type de contrat choisi !
Êtes-vous sur le point d’acheter une propriété ? Si oui, vous vous demandez sûrement quel type de contrat vous devriez signer : une promesse de vente ou un compromis de vente. Dans cet article, nous allons vous expliquer les différences entre ces deux options et vous aider à prendre une décision éclairée.
La promesse de vente est plus souple pour l’acheteur
Le compromis de vente engage à la fois l’acheteur et le vendeur. Juridiquement, une fois les deux parties d’accord sur le principe de l’achat, le compromis “vaut vente”. Seules les modalités pratiques de l’opération restent à définir. Si l’une des parties se rétracte, l’autre peut la contraindre par voie de justice et demander des dommages et intérêts.
En revanche, la promesse de vente n’engage que le vendeur envers l’acheteur potentiel à lui vendre le bien à un certain prix. L’acheteur bénéficie d’une option d’achat pour un temps limité, généralement de deux à trois mois. Le vendeur ne peut plus se rétracter.
En résumé, si vous êtes acheteur, il est préférable de signer une promesse de vente plutôt qu’un compromis, car cela vous donne plus de liberté dans votre future acquisition.
Délai de rétractation légal : égalité
Que vous optiez pour un compromis ou une promesse de vente, vous disposez d’un délai de rétractation légal de 10 jours, conformément à la loi Macron de 2015. Ces 10 jours commencent à courir à partir du lendemain de la date de première présentation du recommandé envoyé par le notaire ou l’agence immobilière ayant rédigé l’acte, que vous ayez récupéré le courrier ou non. Si vous décidez de vous rétracter, vous devez en informer le notaire (ou l’agence) par écrit, sous la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception.
Contenu demandé : égalité
Les documents obligatoires à fournir sont les mêmes, que vous optiez pour une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente. Le contenu des deux types de contrats est sensiblement similaire. Il doit inclure, entre autres, les informations complètes sur les vendeurs et les acquéreurs, la description détaillée du bien, les diagnostics obligatoires, le prix, les conditions de financement, les conditions légales de rétractation, le montant du dépôt de garantie, la date limite de signature de l’acte authentique, etc.
Rédacteurs de la promesse ou du compromis : égalité
Dans les deux cas, l’acte peut être rédigé par l’acheteur, le vendeur ou un professionnel de l’immobilier, qu’il s’agisse d’un agent ou d’un notaire. Bien que possible entre particuliers, il est préférable de faire appel à un professionnel pour éviter toute erreur. Notez que si vous choisissez de rédiger une promesse d’achat entre particuliers, celle-ci doit être enregistrée dans les 10 jours suivant sa signature auprès de la recette des impôts du vendeur.
Versement au moment de la signature : égalité
Dans les deux cas, un versement est effectué au moment de la signature. Dans le compromis, il s’agit d’un “dépôt de garantie”, tandis que dans la promesse, on parle d’une “indemnité d’immobilisation”. Bien que les montants soient similaires (entre 5% et 10%), les conséquences sont identiques. Dans tous les cas, si la vente se réalise, la somme est déduite du prix de vente. Si la vente est annulée en raison d’une condition suspensive ou si l’acheteur refuse d’acquérir le bien, le vendeur conserve l’indemnité ou le dépôt.
Clauses suspensives : égalité
Dans les deux cas, acheteur et vendeur peuvent convenir d’inclure des clauses suspensives. Ces clauses prévoient l’annulation de l’avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive, permettant ainsi à chaque partie de retrouver sa liberté. Une clause suspensive courante est l’obtention d’un prêt bancaire par l’acheteur. D’autres clauses peuvent être ajoutées pour protéger l’acheteur de surprises désagréables. Ce travail de recherche et de formalisation est essentiel pour éviter de compromettre le dépôt de garantie ou l’indemnité.
Enregistrement de la promesse : obligatoire, pas pour le compromis
Le compromis est plus simple, car il n’y a pas d’enregistrement à prévoir. En revanche, la promesse doit obligatoirement être enregistrée auprès de la recette des impôts moyennant des frais de 125 €. C’est l’une des raisons pour lesquelles les agents immobiliers préfèrent souvent le compromis à la promesse.
Dommages et intérêts en cas de rétractation du vendeur : égalité
Dans les deux cas, le vendeur ne peut normalement pas se dégager de l’engagement envers l’acheteur. S’il refuse de vendre, l’acheteur peut le poursuivre en justice. Dans le cas d’une promesse de vente, la situation diffère selon le moment de la rétractation. Si la rétractation a lieu avant la levée d’option par l’acheteur, seuls des dommages et intérêts peuvent être réclamés. Si la rétractation a lieu après la levée d’option, la vente est considérée comme effective et l’acheteur peut exiger sa réalisation en justice ainsi que des dommages et intérêts.
En conclusion, il n’y a pas de différences majeures entre les deux types de contrats, à l’exception du fait que le compromis engage les deux parties tandis que la promesse n’engage que le vendeur. En tant qu’acheteur, il est donc préférable de privilégier la promesse.
Cependant, la priorité absolue pour un acheteur est de creuser et de rechercher des défauts ou des problèmes potentiels sur la propriété pendant la période critique entre l’offre et la signature de l’avant-contrat. Faites appel à un chasseur immobilier ou effectuez vos propres recherches approfondies. Cela peut vous éviter de mauvaises surprises, quel que soit le type de contrat choisi !
