Lorsqu’on souhaite vendre un logement occupé par un locataire, il existe deux options :
- Attendre la fin du bail de location.
- Vendre le logement pendant la période de location.
Les règles diffèrent selon que le logement soit loué meublé ou non meublé.
Quand peut-on vendre une maison en location vide ?
En cas de fin de bail pour un logement vide :
Notifier le congé au locataire
Le bailleur doit :
- Adresser au locataire un préavis de congé pour la date de fin du bail.
- Mentionner la raison du congé, à savoir la vente du logement.
- Le préavis doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.
Le locataire devra alors quitter les lieux et remettre les clés au bailleur au plus tard à la fin du bail.
Cependant, le bailleur ne peut pas donner congé au locataire dans certaines situations, notamment lorsque le locataire est une personne âgée avec de faibles revenus. De plus, si le bailleur a récemment acquis le logement déjà occupé, il ne peut pas donner congé à la fin du bail, sauf s’il s’est écoulé au moins 3 ans depuis l’acquisition.
Proposition de vente au locataire
Le congé pour vendre représente une offre de vente adressée au locataire. Ce dernier a la possibilité de devenir acheteur du logement. Il bénéficie d’un droit de préemption, lui donnant la priorité sur les autres acheteurs potentiels. Cependant, ce droit de préemption ne s’applique pas si un parent proche du propriétaire souhaite acheter le logement pour l’occuper en tant que résidence principale.
Si le locataire accepte l’offre de vente dans les 2 premiers mois du préavis, toute promesse de vente préalablement signée entre le propriétaire et un autre acheteur est annulée. Le locataire dispose ensuite de 2 mois (ou 4 mois en cas de demande de prêt immobilier) pour signer l’acte de vente. Pendant cette période, le préavis est prolongé jusqu’à la réalisation de la vente. Si le locataire refuse l’offre de vente ou ne répond pas dans les délais impartis, il doit libérer les lieux à la fin du préavis.
Durant le bail :
Si le propriétaire d’un logement loué vide décide de le mettre en vente, certaines règles s’appliquent :
- Le locataire a la possibilité d’acheter le logement, mais il n’a pas de droit de préemption, sauf dans certaines situations particulières.
- Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire, celui-ci est tenu d’informer le locataire de ses coordonnées.
- Le locataire peut rester dans les lieux et le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, aux mêmes conditions. La caution reste engagée, à moins qu’une clause spécifique dans l’acte de cautionnement ne prévoie le contraire.
- Si le nouveau propriétaire souhaite occuper le logement lui-même ou le revendre à son tour, il doit respecter un délai spécifique avant de donner congé au locataire en place.
Congé pour habiter
La possibilité pour le nouveau propriétaire de donner congé au locataire dépend de la date de fin du bail en cours au moment de l’achat du logement. Si le bail se termine moins de 2 ans après l’achat, le nouveau propriétaire peut donner son préavis pour la fin du bail, mais le congé ne prendra effet qu’après un délai de 2 ans à compter de la signature de l’acte authentique de vente. Si le bail se termine plus de 2 ans après l’achat, le nouveau propriétaire peut donner son préavis à la fin du bail.
Congé pour vendre
La possibilité pour le nouveau propriétaire de donner congé au locataire dépend également de la date de fin du bail en cours au moment de l’achat du logement. Si le bail se termine moins de 3 ans après l’achat, le nouveau propriétaire peut donner son préavis à la fin du premier renouvellement tacite ou de la première reconduction du bail. Si le bail se termine plus de 3 ans après l’achat, le nouveau propriétaire peut donner son préavis à la fin du bail.
Dans tous les cas, le nouveau propriétaire doit effectuer la déclaration de transfert de l’autorisation de mise en location si le propriétaire initial avait obtenu une autorisation préalable.
Quand peut-on vendre une maison en location meublée ?
En cas de fin de bail pour un logement meublé, le propriétaire a la possibilité de vendre le logement une fois que le locataire a quitté les lieux définitivement. Pour ce faire, le propriétaire doit donner congé au locataire pour la fin du bail. Cependant, des restrictions peuvent s’appliquer si le locataire bénéficie d’une protection spéciale en raison de son âge et de ses ressources.
Pendant le bail, si le logement meublé est vendu à un nouveau propriétaire, ce dernier est tenu d’informer le locataire de ses coordonnées. Le locataire peut alors rester dans les lieux et le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, aux mêmes conditions. Le dépôt de garantie est restitué par le nouveau propriétaire à la fin de la location, sauf clause contraire dans l’acte de cautionnement.
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