Combien de temps faut-il garder un bien immobilier pour qu’il soit rentable ?
Lorsque vous vous posez la question “Acheter ou louer ?”, la durée pendant laquelle vous possédez le bien est l’élément clé pour obtenir une réponse. C’est cette information qui déterminera principalement la meilleure solution financière pour vous.
En effet, il faut comparer le coût de votre achat au moment de la revente au coût d’une location équivalente. Plus vous vivez longtemps dans votre résidence principale, plus l’achat devient avantageux.
En raison des frais fixes liés à un achat immobilier, il existe une période incompressible pendant laquelle l’achat reste moins avantageux que la location. Le point d’équilibre (coût d’achat = coût de la location) est difficile à déterminer car il dépend de l’évolution future des prix et des loyers.
Cependant, il est très simple de calculer cette durée d’équilibre achat/location en supposant que vous revendrez votre appartement ou votre maison au même prix que vous l’avez acheté (hors frais de notaires et d’agences). Vous pouvez ensuite faire varier l’évolution des prix immobiliers pour représenter différents scénarios.
Les frais fixes à prendre en compte
Lorsque vous achetez un logement, il ne suffit pas de payer le prix de la maison ou de l’appartement. Il y a également de nombreux frais fixes à prendre en compte :
- Les frais de notaire (environ 7 % du prix du bien)
- Les frais d’agence (de 3 à 10 %, mais négociables)
- Les frais de dossier bancaire
- Le coût de la garantie d’emprunt
- La taxe foncière à payer chaque année
- Le coût de l’assurance de prêt
- Et plus encore
En fonction du montant de votre achat, tous ces frais fixes peuvent rapidement s’accumuler et coûter cher (plusieurs milliers d’euros, voire dizaines de milliers d’euros).
Acheter un logement vous coûte donc déjà plusieurs dizaines de mois de loyers, sans pour autant augmenter la valeur de votre bien. Vous devez également prendre en compte le coût des intérêts de votre prêt immobilier, ainsi que les frais d’entretien ou de rénovation de votre bien.
Plus vous empruntez sur une longue durée, moins vous remboursez de capital les premières années
Plus vous empruntez sur une longue durée, plus votre prêt coûte cher. Ce sont les intérêts d’un crédit qui expliquent cette augmentation exponentielle du coût. C’est pourquoi il est déconseillé d’emprunter sur 25 ou 30 ans !
Vous pourriez penser : “Ce n’est pas grave, je ne compte pas rester aussi longtemps dans ce bien, je le revendrai avant.” Sachez que le résultat sera le même. En effet, ce sont pendant les premières années de remboursement de votre emprunt que vous payez le plus d’intérêts. Un prêt sur une longue durée se traduira donc par un coût très élevé au cours des premières années de possession.
Prenons un exemple. Comparons le montant des intérêts payés au bout de 6 ans entre un prêt sur 15 ans avec une mensualité de 1000 € et un prêt sur 25 ans avec la même mensualité…
Pour un prêt sur 15 ans avec un taux de 2,30 % et des mensualités de 1000 €, vous obtenez 141 000 €. Au bout de 6 ans, ce prêt vous aura coûté 24 079 € d’intérêts.
En comparaison, un prêt sur 25 ans avec un taux de 4,10 % et toujours une mensualité de 1000 € vous coûtera 42 717 € après 6 ans de remboursement pour un montant d’emprunt d’environ 187 500 €. C’est 18 638 € de plus. Même si vous obtenez le meilleur crédit immobilier possible, cela vous coûtera beaucoup plus cher.
En résumé, plus vous empruntez sur une longue période, plus il faudra de temps pour atteindre le point d’équilibre entre l’achat et la location. Vous devrez donc rester plus longtemps dans votre logement pour ne pas perdre d’argent par rapport à une location.
L’argent que vous investissez ne vous rapportera plus de revenus
Lorsque vous financez votre achat immobilier avec une partie de vos économies, il faut également prendre en compte le fait que cet argent ne vous générera plus de revenus après son utilisation. Vous perdez donc les revenus d’épargne que vous auriez pu obtenir avec vos économies.
De plus, si vous payez une mensualité plus élevée que le coût d’un loyer, vous ne pourrez pas économiser la différence.
En plus des frais fixes et des intérêts du crédit, vous devez donc tenir compte de ces pertes d’argent potentielles en fonction de votre situation personnelle. Cela représente le coût de l’immobilisation de votre épargne par rapport à ce qu’elle vous aurait rapporté si vous l’aviez investie dans différents placements.
La grande inconnue : l’évolution des prix et des loyers
Nous venons de voir qu’il faut plusieurs années pour compenser tous les frais d’entrée, de financement et les impôts locaux pour vendre un bien au même prix.
Lorsque les prix de l’immobilier augmentent, vous pouvez revendre votre bien à un prix plus élevé, ce qui permet de réaliser une plus-value. Plus cette plus-value est importante, plus la durée minimale pour obtenir un achat rentable est réduite.
Cependant, les périodes de flambée des prix sont temporaires et relativement rares, comme l’ont montré les graphiques d’évolution des prix. De plus, elles sont généralement suivies de périodes de baisse des prix.
Pendant les périodes de baisse, le risque de moins-value pèse davantage sur le coût d’un achat par rapport à une location. Cela nécessite une durée de possession beaucoup plus longue. Dans le contexte actuel de baisse des prix en dehors des grandes villes attractives, il est préférable de prendre en compte ce risque important de moins-value en 2023 pour une revente future.
En dehors des périodes de bulle immobilière, l’achat à court terme est déconseillé
Pour conclure, il est important de retenir une chose : il ne faut jamais acheter de l’immobilier pour une durée courte (moins de 5 ou 6 ans). Sauf en période exceptionnelle de forte augmentation des prix, la location est toujours moins coûteuse que l’achat en deçà de ce seuil.
Lorsque les prix des logements sont très élevés, comme c’est le cas actuellement, et que des baisses de prix sont possibles pendant plusieurs années, il faut être prudent. Il est préférable de ne pas acheter si vous ne comptez pas vivre dans ce logement pendant au moins 8 à 10 ans.
Mise à jour en 2021 avec la forte baisse des taux de prêt immobilier
Cet article a été initialement publié en janvier 2013, à une époque où les taux de crédit immobilier étaient supérieurs à 3,00 %, ce qui avait un impact significatif sur le coût de l’achat d’une maison ou d’un appartement.
Depuis lors, comme vous pouvez le voir sur l’évolution des taux de prêt immobilier, la moyenne est plutôt inférieure à 1,20 % début 2021.
Ce coût plus faible des intérêts de votre prêt réduit de plusieurs mois la durée minimale nécessaire avant que votre achat ne soit plus rentable qu’une location du même bien. Désormais, 3 à 5 ans peuvent suffire dans de nombreuses régions où les prix n’ont pas connu de flambée ces dernières années.
Alors même si la réponse à la question “Quand revendre sa maison ou son appartement ?” peut être dès que vous en êtes propriétaire, il est préférable de conserver votre bien suffisamment longtemps pour au moins rentabiliser les frais d’achat.
Pour approfondir ce sujet, vous pouvez utiliser un simulateur “acheter ou louer ?” et télécharger gratuitement notre guide de l’achat immobilier en 2023 pour en savoir (beaucoup) plus sur l’état actuel du marché immobilier et les tendances d’évolution pour l’immobilier en 2021.
Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter votre premier appartement.
