Combien de temps faut-il garder un bien immobilier pour qu’il soit rentable ?
Lorsque vous vous posez la question “Acheter ou louer ?”, la durée de possession est un élément clé pour obtenir une réponse pertinente. En effet, la durée de possession détermine principalement la meilleure solution financière pour vous.
Il est essentiel de comparer le coût de votre achat au moment de la revente avec celui d’une location équivalente. Plus vous vivez longtemps dans votre résidence principale, plus l’achat devient avantageux.
Cependant, il y a un délai incompressible pendant lequel l’achat reste moins avantageux que la location en raison des frais fixes associés. Il est difficile de déterminer le point d’équilibre (coût d’achat = coût de location) car il dépend de l’évolution future des prix et des loyers.
Toutefois, il est facile de calculer la durée d’équilibre achat/location en supposant que vous revendrez votre bien au même prix que vous l’avez acheté (hors frais de notaire et d’agences). Vous pouvez ensuite envisager différentes variations de l’évolution des prix immobiliers.
Les frais fixes à prendre en compte
Lorsque vous achetez un logement, vous devez tenir compte non seulement du prix de la maison ou de l’appartement, mais également des nombreux frais fixes liés à l’achat immobilier :
- Les frais de notaire (environ 7% du prix du bien),
- Les frais d’agence (de 3 à 10%, mais négociables),
- Les frais de dossier de banque,
- Le coût de la garantie d’emprunt,
- La taxe foncière à payer chaque année,
- Le coût de l’assurance de prêt, etc.
En fonction du montant de votre achat, tous ces frais fixes peuvent rapidement s’accumuler et représenter plusieurs milliers, voire dizaines de milliers d’euros.
L’achat de votre logement représente donc déjà plusieurs dizaines de mois de loyers, sans que cela n’augmente la valeur de votre bien. Vous devez également prendre en compte le coût des intérêts de votre crédit immobilier, ainsi que les frais d’entretien ou de rénovation de votre bien.
Plus vous empruntez sur une longue durée, moins vous remboursez de capital les premières années
Plus vous empruntez sur une longue durée, plus votre prêt vous coûte cher. C’est dû au fonctionnement du calcul des intérêts d’un crédit. L’augmentation du coût n’est pas linéaire, mais plutôt exponentielle. Il est donc déconseillé d’emprunter sur 25 ou 30 ans !
Vous pourriez penser : “Ce n’est pas grave, je ne compte pas rester aussi longtemps dans ce bien, je le revendrai avant”. Sachez que le résultat sera le même. En effet, les premières années de remboursement de votre emprunt sont celles pendant lesquelles vous paierez le plus d’intérêts. Un prêt sur une longue durée se traduira donc par un coût très élevé au début de la possession du bien.
Prenons un exemple. Comparons le montant des intérêts payés au bout de 6 ans pour un prêt avec une mensualité de 1000 € par mois sur 15 ans et un prêt sur 25 ans…
Un emprunt sur 15 ans avec un taux de 2,30% et des mensualités de 1000 € vous permet d’obtenir 141 000 €. Au bout de 6 ans, ce prêt vous aura coûté 24 079 € d’intérêts.
En revanche, un prêt sur 25 ans avec un taux de 4,10% et toujours des mensualités de 1000 € vous aura coûté 42 717 € après 6 ans de remboursement pour un montant d’emprunt d’environ 187 500 €. Cela représente une différence de 18 638 €. Même avec le meilleur crédit immobilier possible, cela vous coûtera beaucoup plus cher.
En résumé, plus vous empruntez sur une longue période, plus votre point d’équilibre entre l’achat et la location sera éloigné dans le temps. Vous devrez donc rester plus longtemps dans ce logement pour ne pas perdre d’argent par rapport à une location.
L’argent que vous investissez ne vous générera plus de revenus
Lorsque vous utilisez une partie de vos économies pour financer votre achat immobilier, il est important de considérer que cet argent ne vous générera plus de revenus. Vous perdez donc les bénéfices que vous pourriez obtenir en investissant vos économies.
De plus, si vous payez une mensualité plus élevée que le coût d’un loyer, vous ne pourrez plus économiser la différence.
Il est donc essentiel de prendre en compte ces pertes potentielles en plus des frais fixes et des intérêts du crédit, en fonction de votre situation personnelle. Cela représente le coût de l’immobilisation de votre épargne par rapport aux bénéfices que vous auriez pu obtenir en investissant cette somme dans divers placements.
Les évolutions des prix et des loyers sont une grande inconnue
Nous venons de voir qu’il faut plusieurs années pour compenser tous les frais et impôts locaux liés à un bien revendu au même prix que lors de l’achat.
Lorsque les prix de l’immobilier augmentent, vous pouvez revendre votre bien à un prix plus élevé, réalisant ainsi une plus-value. Plus cette plus-value est importante, plus la durée minimale pour un achat rentable est réduite.
Cependant, les périodes de hausse des prix sont temporaires et assez rares, comme le montrent les graphiques d’évolution des prix. De plus, elles sont généralement suivies de périodes de baisse des prix.
En période de baisse, le risque de moins-value pèse davantage sur le coût d’un achat par rapport à une location. Cela nécessite donc une durée de possession beaucoup plus longue. Dans le contexte actuel de baisses des prix en dehors des grandes villes attractives, il est préférable de faire vos calculs en tenant compte de ce risque important de moins-value en 2023 pour une revente ultérieure.
Pour effectuer vos calculs, vous pouvez utiliser un “simulateur acheter ou louer ?”
L’achat à court terme est à éviter, sauf en période exceptionnelle
En conclusion, il est important de retenir une chose : il ne faut jamais acheter de l’immobilier pour une durée courte (moins de 5 ou 6 ans), sauf en période exceptionnelle d’augmentation significative des prix. En deçà de ce seuil, la location est toujours moins coûteuse que l’achat.
Lorsque les prix des logements sont très élevés, comme c’est le cas actuellement, et que des baisses de prix sont possibles pendant plusieurs années, il est préférable de faire preuve de prudence. Il vaut mieux ne pas acheter si vous ne prévoyez pas de rester au moins 8 à 10 ans dans ce logement.
Mise à jour en 2021 avec la baisse des taux de prêt immobilier
Cet article a été initialement publié en janvier 2013, à une époque où les taux de crédit immobilier dépassaient les 3%. Depuis lors, comme vous pouvez le constater sur l’évolution des taux de prêt immobilier, la moyenne se situe plutôt en dessous de 1,20% début 2021.
Cette baisse des taux d’intérêt réduit de plusieurs mois la durée minimale nécessaire avant que votre achat devienne plus rentable qu’une location pour un même bien. Désormais, 3 à 5 ans peuvent suffire dans de nombreux secteurs géographiques où les prix n’ont pas connu d’augmentation significative ces dernières années.
Bien que la réponse à la question “Quand revendre sa maison ou son appartement ?” puisse être “dès que vous en êtes propriétaire”, il est recommandé de conserver votre bien suffisamment longtemps pour rentabiliser au moins les frais d’achat.
Pour approfondir ce sujet, vous pouvez calculer la durée minimale pendant laquelle vous devez conserver votre achat et télécharger gratuitement notre guide sur l’achat immobilier en 2023 pour en savoir plus sur l’état actuel du marché immobilier et les tendances pour 2021.
Prenez le temps de vous poser ces 25 questions avant d’acheter votre premier appartement.
