1. Faire le choix entre location vide ou meublée, résidence principale ou saisonnière
La majorité des locations disponibles sur le marché privé sont des locations non meublées en tant que résidences principales. Selon l’emplacement ou la taille de votre bien, vous pouvez également envisager la location saisonnière ou meublée. Chaque type de location présente ses avantages et ses inconvénients, notamment en termes de régime fiscal et de règles de fonctionnement avec le locataire. Il est crucial de réfléchir à ces éléments dès la première mise en location, car il peut être difficile et long de passer d’un type à l’autre. Par exemple, si vous optez pour une location vide à l’année, vous serez lié par un bail de 3 ans renouvelable automatiquement. Vous devrez attendre le départ de vos locataires pour proposer un autre type de logement à de nouveaux locataires. Il est donc essentiel de bien étudier le choix entre location meublée et vide. Pensez également à d’autres options, comme la colocation pour les maisons ou les grands appartements, ou les offres de défiscalisation si vous n’avez pas encore acheté le bien à louer.
2. Valoriser l’appartement ou la maison
Afin de trouver plus facilement un locataire et de pouvoir demander un loyer plus élevé, il est essentiel de prendre grand soin de votre logement. Effectuez les travaux nécessaires pour que tout soit en bon état et installez des équipements ou rangements utiles. Certains éléments peuvent vraiment faire la différence par rapport aux autres biens disponibles à la location dans votre ville. En vous démarquant, vous augmentez vos chances d’attirer de nombreuses demandes pour votre location et vous pouvez fixer un loyer dans la fourchette haute du marché sans risquer la vacance locative. Même si peu de personnes en parlent, le home staging peut également avoir un impact significatif lors d’une mise en location. Il s’agit d’un investissement en temps et en argent qui peut rapidement être rentabilisé.
3. Réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires
Tout comme pour la vente d’un logement, il est nécessaire de présenter certains documents aux personnes intéressées par votre bien. En tant que bailleur, vous devez obtenir trois diagnostics obligatoires : le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic plomb et l’État des Risques Naturels et Technologiques (ERNT). Si votre bien est en copropriété, votre syndic devra également vous fournir divers diagnostics immobiliers concernant les parties communes. Ces documents doivent être annexés au contrat de location et il est crucial de les obtenir avant de trouver un locataire. Pour le DPE, il est également obligatoire de mentionner les informations dans vos annonces immobilières pour respecter la législation en vigueur.
4. S’informer sur les prix des locations similaires et fixer le loyer
Afin de réussir votre investissement locatif, il est essentiel de prendre en compte le marché de la location dans votre ville. Y a-t-il plus d’offres que de demandes dans votre secteur ? Quelle est la fourchette de loyers pratiqués pour ce type de bien ? La vacance locative est-elle élevée ? Les loyers ont-ils tendance à augmenter ou à baisser ? Plus vous serez informé, mieux vous pourrez positionner votre bien par rapport à votre marché cible. Consultez les dernières données sur les prix des locations dans les grandes villes pour vous informer sur les loyers. Il sera également bientôt possible de connaître le loyer médian pratiqué dans votre zone géographique grâce à la loi ALUR et à l’encadrement des loyers. Des études ont montré que placer le loyer dans la fourchette moyenne ou médiane des biens similaires offre une meilleure rentabilité à long terme. Il est préférable d’éviter d’être dans la fourchette haute pour attirer facilement des locataires et les conserver sur le long terme. En cas de difficulté à trouver un locataire rapidement, il est probable que le loyer demandé soit trop élevé. Dans ce cas, il vaut mieux revoir votre proposition. N’oubliez pas qu’il est préférable d’avoir un loyer modéré qui garantit une occupation continue, plutôt que d’avoir des périodes vides avec un loyer élevé. Vous pouvez également utiliser un service de simulation pour calculer votre rentabilité réelle.
5. Se munir de tous les documents nécessaires en tant que bailleur
Pour gérer efficacement votre relation avec votre locataire, vous devrez remplir différents documents indispensables. Cela inclut le contrat de location qui fixe les conditions et les détails de la location d’un logement contre paiement d’un loyer, l’état des lieux, la quittance de loyer, etc. Pour simplifier vos démarches, vous pouvez utiliser des modèles de bail, d’état des lieux et de quittance.
6. Rechercher un locataire
Trouver un bon locataire qui paie régulièrement, ne pose pas de problèmes particuliers et avec qui vous pouvez facilement communiquer est le rêve de tout investisseur. La recherche de locataires est donc une étape cruciale. Comme mentionné précédemment, il est préférable de ne pas fixer un loyer trop élevé afin d’attirer facilement des locataires et de les conserver le plus longtemps possible. Vous pouvez diffuser des annonces immobilières, notamment sur des sites gratuits tels que LeBonCoin, et utiliser des astuces pour rendre votre annonce plus attrayante. Il existe également des services de mise en relation entre locataires et propriétaires ainsi que des agences immobilières en ligne. N’oubliez pas les possibilités de recommandation par le bouche-à-oreille, qui peuvent vous garantir des locataires de confiance. Pour en savoir plus sur la recherche d’un locataire, consultez notre article dédié.
Et après avoir loué son appartement…
Une fois que votre locataire est en place et que vous percevez les premiers loyers, n’oubliez pas d’intégrer ces revenus complémentaires dans votre déclaration fiscale. Pour cette étape, informez-vous sur la manière de déclarer vos loyers aux impôts, de choisir entre le régime réel et le micro-foncier, ainsi que sur les frais déductibles au régime réel. Vous disposerez ainsi de toutes les informations nécessaires pour optimiser la fiscalité de vos revenus fonciers. Pour gérer au mieux vos locataires et vos investissements immobiliers, explorez également les solutions de gestion locative et renseignez-vous sur les 60 villes à éviter pour un investissement immobilier. Chez Immobilier Danger, nous sommes là pour vous aider et vous fournir des conseils d’experts pour investir dans l’immobilier locatif. N’hésitez pas à vous abonner gratuitement pour recevoir nos meilleurs conseils.
