Les syndics de copropriété sont tenus de respecter des obligations légales afin d’assurer le bon fonctionnement de l’immeuble et d’accomplir leurs missions. Cependant, il peut arriver que votre syndic commette des fautes professionnelles. Dans cet article, nous vous expliquons ce qu’il convient de faire dans de telles situations.
Syndic : qu’est-ce qui est considéré comme une faute professionnelle ?
Un syndic de copropriété a des obligations légales. Il doit, entre autres, représenter légalement le syndicat des copropriétaires, convoquer une assemblée générale annuelle, veiller à la bonne exécution des décisions prises en assemblée générale, collecter les charges de copropriété, payer les fournisseurs, superviser les travaux et faire respecter le règlement de copropriété.
Si vous constatez que votre syndic ne respecte pas l’une de ces obligations, il est possible qu’il commette une faute de gestion.
Voici quelques exemples de fautes professionnelles courantes commises par un syndic de copropriété :
- Le non-respect des délibérations de l’assemblée générale concernant les travaux à effectuer.
- L’absence de convocation d’une assemblée générale depuis plus d’un an.
- Le retard dans la réalisation de travaux urgents, mettant en danger la salubrité de l’immeuble.
- Le manquement au recouvrement des charges, mettant la copropriété dans une situation financière défavorable.
- L’ignorance des demandes d’état daté lors de la vente d’un lot, ce qui retarde la transaction immobilière.
- L’exécution de travaux pour un montant supérieur à celui voté en assemblée générale.
- La surfacturation d’honoraires non prévus au contrat.
Faute du syndic professionnel : la responsabilité du syndic
En cas de faute de gestion, le syndic peut être tenu responsable devant la justice. Sa responsabilité peut être engagée s’il a commis une faute qui a causé un préjudice, que ce soit pour un ou plusieurs copropriétaires, ou pour le syndicat des copropriétaires dans son ensemble.
Il existe deux types de responsabilités du syndic : la responsabilité civile et la responsabilité pénale. Voyons en détail ce qu’elles englobent et comment les mettre en jeu.
La responsabilité civile du syndic de copropriété
La responsabilité civile est généralement engagée en cas de faute professionnelle du syndic de copropriété. Elle concerne principalement les cas suivants :
- Erreur dans l’exercice des fonctions comptables, comme des anomalies dans les comptes.
- Réalisation de travaux non votés en assemblée générale et non urgents.
- Manque de diligence dans le recouvrement des charges.
- Non-respect des décisions votées en assemblée générale.
- Négligence dans l’entretien de l’immeuble en omettant de réaliser des travaux urgents nécessaires.
La responsabilité pénale du syndic de copropriété
La responsabilité pénale du syndic de copropriété peut être engagée dans des cas plus graves, tels que :
- Des malversations financières telles que l’escroquerie ou l’abus de confiance.
- Des blessures causées par négligence, par exemple si des copropriétaires sont blessés en raison de travaux urgents non effectués par le syndic.
- Le recours au travail dissimulé.
Qui peut engager la responsabilité du syndic en cas de faute professionnelle ?
Comme nous l’avons vu précédemment, toute faute de gestion commise par un syndic de copropriété justifie l’engagement de sa responsabilité civile ou pénale. Cependant, il existe deux cas de figure :
- Soit toute la copropriété subit les conséquences de la faute de gestion commise par le syndic. Dans ce cas, l’action peut être intentée par le syndicat des copropriétaires sur la base de la responsabilité contractuelle.
- Soit un ou plusieurs copropriétaires subissent les conséquences de la faute de gestion commise par le syndic. Dans ce cas, l’action peut être intentée uniquement par les copropriétaires concernés. On parle alors de responsabilité délictuelle.
Que faire contre un syndic qui ne fait rien ?
Lorsqu’un syndic est inactif et ne remplit pas ses obligations, on parle de “carence de syndic”. Dans ce cas, vous avez plusieurs recours possibles.
Si le syndic refuse de convoquer une assemblée générale, par exemple, c’est au président du conseil syndical de le mettre en demeure de le faire. En cas de non-réponse ou de refus dans les huit jours suivant la mise en demeure, le président du conseil syndical peut convoquer l’assemblée générale à sa place.
Si nécessaire, vous pouvez également saisir le tribunal judiciaire pour désigner un mandataire de justice chargé de convoquer l’assemblée générale.
De la même manière, si un syndic ne réalise pas les travaux votés en assemblée générale, vous pouvez envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception si vous êtes membre du conseil syndical pour demander des explications. En cas de non-réponse, mettez en demeure votre syndic de convoquer une assemblée générale. Si vous ne parvenez toujours pas à obtenir satisfaction, convoquez vous-même l’assemblée générale et changez de syndic.
Peut-on révoquer le syndic en cas de faute professionnelle ?
Il est tout à fait possible de procéder à la révocation anticipée de votre syndic de copropriété en cas de faute professionnelle.
Pour cela, il suffit d’ajouter la résolution de révocation du syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale et de disposer d’un motif légitime et sérieux. Le non-respect des obligations légales du syndic constitue un motif tout à fait valable pour révoquer un syndic de copropriété.
Le jour de l’assemblée générale, la révocation doit être votée à la majorité absolue des copropriétaires.
