Syndic : qu’est-ce qui est considéré comme une mauvaise conduite professionnelle ?
Un syndic de copropriété a des obligations légales à respecter. En particulier, il doit s’assurer du bon fonctionnement de l’immeuble et mener à bien ses missions, notamment :
- Représenter légalement le syndicat des copropriétaires dans toutes ses actions et ses décisions judiciaires ;
- Organiser au moins une fois par an une assemblée générale pour voter le budget prévisionnel et approuver les comptes annuels ;
- Veiller à la bonne exécution des décisions prises lors de l’assemblée générale ;
- Collecter les charges de copropriété en envoyant les appels de paiement ;
- Régler les fournisseurs de la copropriété ;
- S’assurer du bon déroulement des travaux, le cas échéant ;
- Faire respecter les règles du règlement de copropriété.
Si vous constatez que votre syndic ne remplit pas l’une de ces obligations, il se peut qu’il commette une faute de gestion.
Voici quelques exemples de mauvaise conduite professionnelle de la part d’un syndic de copropriété :
- Votre syndic ne respecte pas les décisions de l’assemblée générale concernant les travaux à effectuer ;
- Votre syndic n’a pas organisé d’assemblée générale depuis plus d’un an ;
- Votre syndic tarde à réaliser des travaux urgents, mettant en danger la salubrité de l’immeuble ;
- Votre syndic ne prend pas les mesures nécessaires pour recouvrer les charges, mettant la copropriété dans une situation financière défavorable ;
- Votre syndic ignore les demandes d’état daté lors de la vente d’un lot, ce qui retarde la transaction immobilière ;
- Votre syndic fait réaliser des travaux pour un montant supérieur à celui voté lors de l’assemblée générale ;
- Votre syndic facture des honoraires non prévus dans le contrat.
Faute du syndic professionnel : la responsabilité du syndic
En cas de mauvaise gestion, le syndic peut être tenu responsable de ses actes devant la justice. La responsabilité du syndic ne peut être engagée que s’il commet une faute qui entraîne un préjudice, que ce soit pour un ou plusieurs copropriétaires ou pour l’ensemble du syndicat des copropriétaires.
Il existe deux types de responsabilité du syndic : la responsabilité civile et la responsabilité pénale. Voyons en détail ce qu’elles impliquent et comment les engager.
La responsabilité civile du syndic de copropriété
La responsabilité civile est généralement engagée en cas de mauvaise conduite professionnelle du syndic de copropriété. Elle concerne principalement les situations suivantes :
- Erreur dans la gestion comptable (anomalies dans les comptes, par exemple) ;
- Réalisation de travaux non votés lors de l’assemblée générale et non urgents ;
- Manque de diligence dans le recouvrement des charges ;
- Non-respect des décisions votées lors de l’assemblée générale ;
- Négligence dans l’entretien de l’immeuble en n’organisant pas les travaux urgents nécessaires, par exemple.
La responsabilité pénale du syndic de copropriété
Plus grave, la responsabilité pénale du syndic de copropriété peut être engagée dans les cas suivants :
- Malversations financières telles que l’escroquerie ou l’abus de confiance ;
- Blessures causées par négligence, par exemple si des copropriétaires ont été blessés suite à des travaux urgents non réalisés par le syndic ;
- Recours au travail dissimulé.
Qui peut engager la responsabilité du syndic en cas de mauvaise conduite professionnelle ?
Comme mentionné précédemment, toute mauvaise gestion commise par un syndic de copropriété justifie l’engagement de sa responsabilité civile ou pénale. Cependant, il existe deux cas de figure :
- Soit toute la copropriété subit les conséquences de la mauvaise gestion du syndic : dans ce cas, l’action peut être intentée par le syndicat des copropriétaires en se basant sur la responsabilité contractuelle ;
- Soit un ou plusieurs copropriétaires subissent les conséquences de la mauvaise gestion du syndic : dans ce cas, seuls les copropriétaires concernés peuvent engager une action. On parle alors de responsabilité délictuelle.
Que faire lorsque le syndic ne fait rien ?
Lorsqu’un syndic est inactif et ne remplit pas ses obligations, on parle de “carence de syndic”. Dans une telle situation, vous avez plusieurs recours possibles.
Si le syndic refuse par exemple de convoquer une assemblée générale, c’est au président du conseil syndical de lui demander de le faire. En cas de non-réponse ou de refus dans les huit jours suivant la demande, le président du conseil syndical peut convoquer lui-même l’assemblée générale.
Si nécessaire, vous pouvez également saisir le tribunal judiciaire afin de désigner un mandataire de justice qui convoquera l’assemblée générale.
De la même manière, si un syndic ne réalise pas les travaux votés lors de l’assemblée générale, vous pouvez envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception, notamment si vous êtes membre du conseil syndical, pour obtenir des explications. En cas de non-réponse, mettez le syndic en demeure de convoquer une assemblée générale. Si vous ne parvenez toujours pas à obtenir satisfaction, convoquez vous-même l’assemblée générale et envisagez de changer de syndic.
Peut-on révoquer le syndic en cas de mauvaise conduite professionnelle ?
En cas de mauvaise conduite professionnelle, vous avez tout à fait la possibilité de procéder à la révocation anticipée de votre syndic de copropriété.
Pour cela, il suffit d’ajouter la résolution de révocation du syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale et de disposer d’un motif légitime et sérieux. Le non-respect des obligations légales du syndic constitue un motif tout à fait valable pour révoquer un syndic de copropriété.
Le jour de l’assemblée générale, la révocation doit être votée à la majorité absolue des copropriétaires.
