Bienvenue mes meilleures, aujourd’hui je vais vous révéler ce que vous devez faire lorsque votre syndic ou votre syndicat de copropriété ne réalise pas les travaux nécessaires. Parce que votre confort et votre sécurité sont primordiaux, il est important de savoir comment agir dans cette situation. Suivez le guide !
Que dit la loi en matière de réalisation de travaux dans une copropriété ?
Selon la loi du 10 juillet 1965 qui régit le statut de la copropriété, le syndicat de copropriété, composé de tous les copropriétaires, est chargé d’effectuer les travaux nécessaires pour maintenir les parties communes et les équipements collectifs en bon état. Il est également responsable de prendre toutes les mesures nécessaires pour assurer la sécurité des occupants de l’immeuble.
Le syndic, quant à lui, est mandaté par le syndicat des copropriétaires pour administrer et conserver les parties communes de l’immeuble. Sa mission principale est d’exécuter les travaux votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires. En cas d’urgence, il peut également, de sa propre initiative, faire réaliser les travaux nécessaires pour préserver l’immeuble. Le syndic doit alors convoquer immédiatement une assemblée générale afin de valider les travaux entrepris. Dans le cas contraire, les copropriétaires ne sont pas tenus de régler les charges demandées pour financer ces travaux. Avant la tenue de l’assemblée générale, le syndic peut également demander le versement d’une provision, ne pouvant pas dépasser un tiers du montant estimatif des travaux, pour pouvoir entamer le chantier.
Que faire si le syndic ne réalise pas les travaux ou tarde à les entreprendre ?
Si le syndic n’accomplit pas sa mission en réalisant les travaux urgents ou votés, vous devez vous tourner vers le conseil syndical, composé de copropriétaires élus pour représenter le syndicat des copropriétaires et veiller au bon déroulement des missions du syndic.
Le président du conseil syndical enverra un courrier en recommandé avec accusé de réception pour constater la carence du syndic et lui ordonner de respecter ses obligations, en lui laissant un délai de 8 jours pour répondre. En cas de non-réponse, le syndic peut être tenu responsable de sa négligence. Si le dialogue avec le syndic est difficile, il est possible de faire appel à un médiateur pour tenter de régler le litige à l’amiable.
Si la situation perdure, il est possible d’intenter une action en justice auprès du tribunal judiciaire en prouvant la carence du syndic. Dans ce cas, le tribunal peut désigner un administrateur provisoire qui agira en remplacement du syndic, en attendant la nomination d’un nouveau.
Que faire si un sinistre survient et cause des dommages alors que les travaux n’ont pas été effectués ?
Si une fissure dans un mur de l’immeuble provoque des infiltrations d’eau dans votre appartement, ou si un visiteur se blesse dans les escaliers endommagés de l’immeuble, la responsabilité du syndic et du syndicat des copropriétaires peut être engagée.
- Le syndic doit être tenu responsable du préjudice subi par chaque copropriétaire.
Tout copropriétaire qui subit un préjudice personnel peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir réparation et des dommages et intérêts. Cependant, le copropriétaire doit prouver l’existence d’un préjudice direct causé par le syndic. Par exemple, lorsque le syndic tarde à réparer une partie commune et que son état dégradé entraîne des dommages dans les parties privatives.
Cependant, le syndic ne peut pas être tenu responsable s’il n’a pas les moyens d’agir. Il ne peut être tenu responsable des défaillances de l’équipement si l’assemblée générale a voté le report des travaux de rénovation faute de moyens financiers, ou si elle refuse de les entreprendre.
Il est important de noter que le syndic bénévole, choisi parmi les copropriétaires, a les mêmes fonctions et responsabilités que le syndic professionnel. Bien qu’il soit vivement recommandé de souscrire une assurance responsabilité civile, le syndic bénévole n’y est pas obligé, contrairement au syndic professionnel.
- Le syndicat des copropriétaires doit réparer les dommages causés aux victimes…
La responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée s’il est négligent dans l’entretien des parties communes de l’immeuble, ou si son refus de réaliser les travaux est à l’origine du sinistre. Il est également tenu responsable des dommages causés par un vice de construction. Le syndicat ne peut pas se décharger de sa responsabilité en invoquant la défaillance des entreprises intervenues dans les travaux.
Pour engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires, il n’est pas nécessaire de prouver une faute. La constatation des dommages causés à un copropriétaire, un locataire ou à un tiers, en lien avec la copropriété, suffit à engager la responsabilité du syndicat. Seule la preuve d’un cas de force majeure ou d’une faute de la victime peut permettre au syndicat de se dégager de sa responsabilité.
Depuis la loi Alur de 2014, le syndicat des copropriétaires doit obligatoirement souscrire une assurance responsabilité civile pour faire face aux risques auxquels il est exposé. La souscription de cette assurance fait partie des attributions du syndic, après approbation de l’assemblée générale. Il revient également au syndic de souscrire une assurance dommages-ouvrage pour les travaux de construction réalisés pour le compte du syndicat.
En cas de refus de l’assemblée générale, le syndic peut souscrire l’assurance pour le compte du syndicat des copropriétaires.
Généralement, la garantie responsabilité civile du syndicat de copropriété est incluse dans l’assurance multirisques de la copropriété. Toutefois, le syndic doit s’assurer que cette assurance est bien en place, car le défaut d’assurance du syndicat des copropriétaires est considéré comme une faute dans l’exercice de son mandat. Les dommages subis par l’immeuble et les parties communes à la suite d’un sinistre sont couverts par l’assurance multirisques de la copropriété, si celle-ci a été souscrite par le syndic.
Il est bon de savoir que le syndicat des copropriétaires, mis en cause par un occupant de l’immeuble ou par un tiers, peut ensuite engager la responsabilité du syndic. Si le syndic est reconnu fautif, il peut être condamné par le tribunal à rembourser les sommes demandées au syndicat de copropriété.
…et remettre en bon état les équipements collectifs
En plus de l’indemnisation des victimes, le syndicat des copropriétaires doit prendre les mesures nécessaires pour éviter tout préjudice. Le président du conseil syndical dispose d’un moyen d’action pour y contraindre le syndic : lui adresser une mise en demeure exigeant l’exécution des travaux nécessaires.
Comment révoquer un syndic inefficace ou qui n’accomplit plus ses missions ?
En dernier recours, lorsque le syndic ne fait pas ou mal son travail, il est possible de le révoquer. Cette procédure peut être engagée à tout moment de son mandat en cas de faits graves, mais elle doit passer par un vote en assemblée générale. Pour ce faire, le conseil syndical ou un copropriétaire représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires peut mettre en demeure le syndic de convoquer une assemblée générale. Cette demande doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception et doit inclure la question de la révocation du syndic à l’ordre du jour.
Si le syndic refuse ou ne réagit pas dans les 8 jours suivant la mise en demeure, le président du conseil syndical peut lui-même convoquer l’assemblée générale pour désigner un nouveau syndic.
Si le président du conseil syndical ne prend pas les mesures nécessaires (ou s’il n’y a pas de conseil syndical), tout copropriétaire peut s’adresser au président du tribunal judiciaire. Ce dernier désignera un mandataire de justice ou un copropriétaire chargé de convoquer l’assemblée générale. Cette convocation doit également être notifiée au syndic, même s’il ne répond plus.
Il convient de noter qu’un vote à la majorité absolue est requis pour révoquer le syndic. À défaut, si le tiers des voix est réuni, la même assemblée peut procéder à un second vote à la majorité simple. Sinon, une nouvelle assemblée générale doit être convoquée dans les trois mois, avec un vote à la majorité simple.
Comment anticiper le changement de syndic ?
Attention, les fonctions du syndic prennent fin dès que sa révocation est votée. Il est donc essentiel de prévoir son remplacement afin d’assurer une continuité dans la gestion de la copropriété.
Le conseil syndical ou un copropriétaire doit obtenir deux ou trois devis de syndics à présenter lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Il doit également demander au syndic en place de prévoir l’élection d’un nouveau syndic en joignant les propositions de contrat. Ces propositions doivent également être communiquées aux copropriétaires afin qu’ils puissent délibérer en toute connaissance de cause.
Sources :
- Loi du 10 juillet 1965
- Service public
Voilà mes meilleures, vous savez maintenant quoi faire si votre syndic ou votre syndicat de copropriété ne réalise pas les travaux nécessaires. N’oubliez pas que votre confort et votre sécurité sont importants, et n’hésitez pas à agir pour faire respecter vos droits. Prenez soin de vous et de votre chez-vous !
