Comme souvent lorsqu’on investit dans l’immobilier locatif, la réponse est que… ça dépend. Pas de la météo ou de ce que vous lisez sur internet, mais de vos objectifs.
Il n’y a pas de loi universelle ou de chiffre passe-partout qui régit la qualité de votre rendement locatif. Toutefois, il existe un ensemble de bonnes pratiques et de règles de base sur lesquelles nous sommes généralement d’accord.
Il est important de se rappeler que le rendement affiché n’est pas une fin en soi, mais il est généralement admis qu’un bon rendement locatif se situe entre 5% et 10%, selon vos objectifs patrimoniaux.
Le bon rendement locatif est celui qui vous permet d’atteindre vos objectifs. Estimer correctement vos rendements attendus est donc crucial. Cependant, il ne faut pas être obsédé par ce chiffre au détriment de la qualité de votre investissement. Le bon rendement est celui qui vous permet d’atteindre vos objectifs d’investisseurs en minimisant votre risque et l’utilisation de votre épargne.
Investir dans un bien immobilier affichant un rendement de 6% et qui est occupé toute l’année est un meilleur investissement qu’un bien promettant 12% mais que vous avez du mal à louer.
Si vous souhaitez investir dans un bien à Lyon dans le but de le revendre dans 10 ans avec une plus-value et que vous êtes prêt à épargner 200€ par mois, vous devez atteindre le rendement locatif qui vous permettra d’atteindre cet objectif, voire de réduire encore cet effort financier.
En revanche, si vous cherchez à investir dans l’immobilier locatif à Roubaix dans le but de dégager 100€ de cashflow mensuel, vous devez viser un chiffre plus élevé pour votre rendement locatif, voire le dépasser. Tout est question d’équilibre.
Existe-t-il un taux de rendement optimal ?
Le rendement locatif n’est qu’un des multiples outils qui permettent d’estimer la performance future d’un investissement. C’est un sujet que nous avons déjà abordé à plusieurs reprises. Le taux de rendement, exprimé en pourcentage, sert à estimer la performance annuelle de votre investissement.
Pour obtenir le rendement brut, on divise les loyers annuels par le prix du bien et des éventuels travaux. Ce premier indicateur permet de faire une première distinction entre les biens qui méritent votre attention et ceux que vous pouvez laisser de côté.
Le rendement net, plus précis, est obtenu en divisant les loyers annuels (déduction faite des charges et des dépenses) par le prix d’achat du bien, auquel on ajoute les travaux, les meubles (dans le cas d’une location meublée) et les frais annexes (frais de gestion, frais d’agence, frais de notaire, frais bancaires, prélèvements sociaux, etc.).
Enfin, le rendement net d’impôts ou net-net, permet d’affiner encore cet indicateur en tenant compte de votre situation fiscale locative. Le calcul de la rentabilité locative dépend donc de votre situation personnelle, par exemple, du choix du régime fiscal et de ses avantages fiscaux tels qu’une réduction d’impôt sur le revenu.
Vous avez sans doute déjà lu qu’une règle d’or grossière consiste à viser un rendement brut de 8% à 10% pour atteindre l’autofinancement de votre bien. Un investissement de ce type produit généralement un rendement net suffisant pour couvrir toutes les dépenses, voire les dépasser (et générer un cashflow positif).
Bien que ce chiffre soit intéressant à prendre en compte dès le début, il n’est pas automatique. Il peut être utile lors de la sélection des biens immobiliers à inclure ou à exclure, mais c’est le rendement net (voire net-net, si vous êtes à l’aise avec ces concepts) qui vous donnera une idée plus précise du potentiel du bien et de son cashflow.
Soyez méfiant vis-à-vis des projections trop optimistes et effectuez vos calculs en ne tenant compte que des loyers perçus pendant 11 mois seulement. Il est important de prendre en compte cette vacance locative annuelle pour ne pas surestimer le rendement de votre investissement.
Quel rendement pour quels objectifs ?
Être autofinancé à partir d’un rendement brut de 8% suppose d’investir sans apport, sur 25 ans, en gérant correctement l’occupation de votre logement, les frais associés et les périodes de vacances locatives. Cela peut également impliquer de ne pas confier la gestion locative à une agence immobilière ou de réaliser vous-même l’entretien et les travaux de rénovation.
Tous les investisseurs ne cherchent pas l’autofinancement, ou leur profil d’emprunteur ne leur permet pas de le prétendre. Lorsque vous réalisez un investissement patrimonial, vous êtes généralement ouvert à un effort d’épargne mensuel en échange d’une plus-value future. Vous devez donc prendre en compte la rentabilité à long terme de votre investissement, et non seulement les flux annuels.
Les modalités de financement, le montant de votre apport, la durée du prêt, votre situation matrimoniale et fiscale sont autant d’éléments qui influent sur votre rendement net, quel que soit le rendement brut affiché par un bien.
De même, l’emplacement de votre investissement immobilier locatif joue un rôle crucial dans sa performance et sa réussite. Si vous êtes propriétaire d’un bien locatif dans un village de 300 habitants, vous aurez probablement un rendement brut à deux chiffres, mais aucune demande locative. Le rendement net risque donc de vous décourager.
En revanche, si votre bien est situé au cœur de Lyon, vous devrez peut-être faire un effort financier considérable chaque mois, mais vous n’aurez aucun mal à trouver des locataires toute l’année, sans oublier la plus-value du bien lors de sa revente.
Il est important de comprendre que les rendements bruts à deux chiffres ont tendance à se concentrer dans des territoires et des villes moins dynamiques, où le risque locatif est plus élevé et la demande locative faible.
Cela ne signifie pas pour autant qu’il est impossible d’atteindre des rendements à deux chiffres dans des villes moyennes offrant un profil de risque meilleur tout en présentant un rendement brut de base correct. C’est là que vous intervenez.
Atteindre le rendement locatif qui convient à son projet d’investissement
Que vous cherchiez à générer immédiatement du revenu ou que vous souhaitiez adopter une approche patrimoniale, votre objectif est de vous fixer un rendement locatif minimum et de tenter de l’atteindre chaque année, voire de le dépasser.
Il ne tient qu’à vous de l’optimiser. En tant qu’entrepreneur de l’immobilier locatif, vous disposez d’un ensemble d’outils, des travaux aux modalités de financement, en passant par les ajustements fiscaux appropriés, qui vous permettent de jouer sur le taux de rendement attendu.
La qualité de votre investissement est essentielle : un bien accueillant, en bon état, dans un quartier dynamique est plus susceptible d’être constamment occupé. Cela vous permettra également de jouer sur les loyers. Attention toutefois à ne pas les fixer trop élevés, le marché immobilier peut être impitoyable. Il est également de plus en plus important de prendre en compte l’encadrement des loyers dans le calcul de la rentabilité locative.
Au-delà de la qualité du bien, grappiller des points de rendement est un talent qui fait la différence entre un bon investissement et un projet immobilier ordinaire. En transformant un appartement de type T2 en T3 pour une colocation meublée, par exemple, vous pouvez obtenir le meilleur des deux mondes.
Premièrement, vous pouvez louer la nouvelle chambre à un loyer supplémentaire, tout en répartissant le risque locatif sur plusieurs occupants. Au lieu de louer deux chambres à 400€, vous pourriez en louer trois à 350€. Ce type de bien immobilier peut connaître des vacances locatives et un roulement fréquents, mais c’est là tout l’intérêt du loyer supplémentaire. De plus, les colocations ont tendance à se remplir d’elles-mêmes dans les villes étudiantes.
Deuxièmement, les travaux réalisés dans cette chambre (et dans l’ensemble du bien) peuvent être financés par la banque au moment de l’achat, à des conditions avantageuses. De plus, ils sont fiscalement amortissables en tant que LMNP (loueur meublé non professionnel). Les travaux peuvent ainsi réduire considérablement votre facture fiscale (et améliorer votre rendement net-net).
Ces travaux peuvent également vous permettre de bénéficier d’un report de remboursement et de plusieurs mois de “rente immobilière”, mais cela mérite une explication plus détaillée.
Du rendement locatif à la rentabilité locative
Il est clair que, grâce à un peu d’imagination et de travail de la part de l’investisseur, tant au niveau des travaux que du financement, il est possible d’atteindre des rendements supérieurs à la moyenne d’une ville, que ce soit pour réduire votre effort d’épargne ou améliorer votre cashflow.
Le problème du taux de rentabilité, qu’il soit brut, net ou net d’impôts, c’est qu’il ne donne qu’une photographie des flux entrants et sortants pour une année donnée. Il ne tient pas compte des flux futurs, notamment ceux liés à la revente du bien.
En effet, le bien immobilier génère des revenus locatifs, mais également des revenus lors de sa revente, quelques années plus tard. Il peut également générer une moins-value, mais si vous avez réalisé un investissement bien étudié, cela ne devrait pas être le cas.
Pour prendre en compte cette donnée et obtenir la rentabilité globale d’un investissement locatif, il est préférable d’utiliser le taux de rendement interne, qui est une mesure plus sophistiquée que le rendement locatif.
Comment savoir si un bien locatif est rentable ?
Le calcul du taux de rentabilité d’un logement correspond à la formule suivante :
(loyer x 12) x 100 / prix d'achat = rentabilité brute
Concrètement, si par exemple vous avez fait l’acquisition d’un T2 pour un montant de 180 000 euros à Nantes et que vous le louez 700 euros par mois, le calcul est le suivant : (700 € x 12) x 100 / 180 000 euros = 4,66 %
Le pourcentage obtenu, soit 4,66%, correspond à la rentabilité brute que vous obtiendrez avec cet investissement. Dans le prix d’achat, il faut généralement ajouter les frais de notaire et les frais liés aux travaux. Quoi qu’il en soit, retenez que plus le pourcentage est élevé, plus votre placement sera rentable.
Pour obtenir le rendement net d’un logement, vous devrez soustraire les charges locatives de vos revenus locatifs.
(loyer x 12 - les charges locatives) x 100 / prix d'achat = rentabilité nette
En reprenant l’exemple précédent, avec une estimation de 1200 euros de charges annuelles, le calcul donne : (700 € x 12 - 1200) x 100 / 180 000 euros = 4 %
La rentabilité nette de votre bien est de 4%, un montant satisfaisant s’il s’agit d’un bien patrimonial situé en centre-ville de Nantes.
La liste des charges que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs est longue. Il peut s’agir des charges liées à l’entretien de l’appartement, aux travaux d’amélioration, au remplacement d’équipements, à la taxe foncière, à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), au salaire du gardien, aux frais de syndic, aux frais de gestion locative, à l’assurance du crédit immobilier, etc.
Notez que lors de votre déclaration d’impôts, vous pourrez déduire certaines charges, appelées charges récupérables, telles que la TEOM. La fiscalité est un aspect essentiel d’un investissement immobilier, car c’est là que vous pouvez augmenter votre rentabilité. Que vous optiez pour le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) au réel, au micro-BIC ou pour la loi Pinel, prenez le temps de vous renseigner sur tous les dispositifs.
Pour en savoir plus sur les subtilités du calcul du rendement locatif, vous pouvez consulter l’article dédié dans notre guide d’investissement.
Quel investissement locatif rapporte le plus ?
L’un des éléments à prendre en compte pour votre projet est que la rentabilité est liée au risque. Plus le rendement théorique est élevé, plus les risques locatifs le sont également. Il s’agit d’un aspect fondamental que les investisseurs avertis connaissent bien.
Si vous préférez la sécurité, c’est-à-dire une ville où la demande locative est forte et un bien de qualité pour éviter toute dépréciation, nous vous conseillons de choisir un emplacement en plein centre-ville d’une métropole comme Bordeaux ou Paris. L’inconvénient est que les prix sont élevés, mais l’avantage est un potentiel de locataires massif et un bien patrimonial transmissible à vos enfants.
Si, en revanche, vous recherchez un cashflow positif ou un autofinancement, d’autres options sont disponibles, mais elles sont plus risquées. L’acquisition d’un appartement destiné à devenir une colocation est une excellente idée pour augmenter votre rentabilité. Le rendement moyen d’une colocation est d’environ 9%. Plusieurs raisons expliquent cela : le prix d’un grand logement est inférieur à celui d’une petite surface, et au lieu d’un seul loyer, vous en percevez plusieurs. Proposer une colocation meublée, très prisée par les jeunes actifs et les étudiants, est également un bon moyen d’augmenter vos revenus locatifs.
L’immeuble de rapport, si vous en avez les moyens, est le choix idéal pour ceux qui veulent construire un patrimoine rentable. Le taux de rentabilité moyen avec ce type d’investissement est généralement compris entre 6% et 8%, et vous êtes seul maître à bord. Vous pouvez optimiser votre immeuble comme bon vous semble, sans les contraintes d’une copropriété.
En revanche, il est possible d’investir dans la banlieue de Saint-Étienne pour obtenir une rentabilité estimée à 12%. En revanche, il n’est pas certain que vous trouviez facilement un locataire. C’est là le danger lorsque vous visez des zones où les prix sont très bas, cela signifie que le quartier manque d’attractivité (transports, économie, insécurité, etc.). Vous risquez de rencontrer de nombreux problèmes de location (absence de locataires, dégradations fréquentes, etc.).
L’emplacement, la fiscalité, les impôts… vous ne savez pas comment mener à bien votre projet d’investissement ? Ne vous inquiétez pas, nous vous guiderons chez Masteos vers les meilleures opportunités d’investissement.
Et pour les SCPI, quel rendement attendre ?
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) constituent une bonne alternative à l’investissement immobilier classique. Les SCPI permettent de diversifier votre patrimoine, vous n’investissez pas dans un projet immobilier spécifique, mais dans plusieurs. C’est une manière de mutualiser les risques.
Avec les SCPI, vous ne percevez pas de loyers, mais des dividendes (généralement trimestriels). Le rendement locatif moyen d’une SCPI était de 4,26%, un chiffre inférieur à celui d’un investissement immobilier locatif, et il varie en fonction de la SCPI. Certaines SCPI peuvent vous permettre d’obtenir jusqu’à 6% de rendement, mais méfiez-vous des arnaques.
