Le dépôt de garantie et la caution sont souvent confondus, mais ils ont des significations distinctes dans le cadre d’un contrat de location, qu’il s’agisse d’une location meublée ou non.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est encaissé par le bailleur à la signature du bail
Contrairement à la caution, le dépôt de garantie est encaissé par le bailleur dès la signature du bail. Que le logement soit vide ou meublé, le propriétaire a le droit de demander un dépôt de garantie. Cette somme, généralement versée sous forme de chèque, est destinée à couvrir les éventuelles réparations locatives qui pourraient être nécessaires après l’état des lieux de sortie. Elle sert à garantir le bailleur contre les dégradations du logement, les loyers impayés et les travaux de réhabilitation éventuels.
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais il est de plus en plus courant. S’il est exigé, le bailleur doit le mentionner expressément dans le bail de location. Son montant, les modalités de versement et sa restitution sont encadrés par la loi, notamment depuis la loi Alur de mars 2014.
Les règles concernant le dépôt de garantie
Avant la loi Alur, le montant du dépôt de garantie était laissé à l’appréciation du bailleur. Afin d’éviter les abus, la loi Alur a fixé des limites légales. Pour les locations meublées signées à partir du 27 mars 2014, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser deux mois de loyer hors charges. Pour les locations vides, cette somme ne peut pas être supérieure à un mois de loyer hors charges.
Les personnes en difficulté financière peuvent bénéficier d’aides telles que l’avance Loca-Pass proposée par Action Logement Services ou le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL). Le dépôt de garantie doit être versé à la date de la signature du bail. Si le locataire le verse en espèces, il a le droit d’exiger un reçu.
Une fois l’état des lieux de sortie effectué et s’il est conforme à l’état des lieux d’entrée, le propriétaire dispose d’un mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire. En cas de réparations locatives nécessaires, le délai de restitution est de deux mois et le bailleur peut déduire ces dépenses du dépôt de garantie versé lors du départ. Le délai commence à courir dès que le locataire rend les clés au bailleur, que ce soit en mains propres ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Quels recours en cas de retard de restitution du dépôt de garantie ?
En cas de retard dans la restitution du dépôt de garantie, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Si, malgré cette mise en demeure, le propriétaire refuse toujours de rembourser la somme, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation compétente pour le logement ou se renseigner auprès d’un conciliateur de justice. En cas d’échec de la résolution amiable du litige, le locataire peut saisir le Tribunal d’Instance du lieu de résidence du propriétaire.
De plus, des pénalités de retard sont prévues si le bailleur tarde à rembourser : le montant du dépôt de garantie est majoré de 10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard.
Le cautionnement
La caution est une personne qui se porte garant pour le locataire
Contrairement au dépôt de garantie, la caution n’est pas une somme à verser mais une personne qui se porte garant pour le locataire en cas de loyers impayés. Lors de la signature du bail, la caution doit recopier et signer un acte de cautionnement fourni par le bailleur, qui précise qu’elle sera solidairement responsable en cas de défaillance du locataire. La caution peut être demandée pour un bail d’habitation ou un bail commercial.
Mentions obligatoires et pièces justificatives de l’acte de cautionnement
Pour être valable, l’acte de cautionnement doit comporter le nom du locataire, l’adresse du logement et le nom du bailleur. Certaines mentions doivent également être recopiées manuellement par la caution, telles que le montant du loyer, la durée d’engagement de la caution, le plafond de cautionnement et une partie de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ces informations doivent être claires afin que la caution comprenne l’étendue de son engagement.
Pour s’assurer de la solvabilité de la caution, le bailleur peut demander des pièces justificatives. Cependant, un décret de la loi Alur a établi une liste exhaustive des pièces justificatives que le bailleur a le droit de demander ou non.
Engagement de la caution dans le cadre d’un acte de cautionnement
Si l’acte de cautionnement ne prévoit pas de durée, la caution peut y mettre fin unilatéralement, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas de colocation, la caution peut s’engager pour un seul des colocataires ou pour l’ensemble d’entre eux. Dans le second cas, son engagement prend fin lorsque tous les colocataires quittent le logement. Si la caution s’est portée garante pour un seul colocataire, son engagement prend fin immédiatement après la fin du préavis du locataire, à condition qu’il soit remplacé dès son départ. Attention, si le locataire n’est pas remplacé, l’engagement de la caution se poursuivra pendant six mois après la fin du préavis.
En tant que bailleur, vous ne pouvez pas demander une caution si vous avez déjà exigé une assurance contre les loyers impayés, sauf si les locataires sont étudiants ou apprentis. Dans ce cas, la précarité de leur situation justifie une double garantie pour le bailleur.
Caution simple et caution solidaire
Il existe deux types de cautions : simple et solidaire.
Dans le cas d’une caution simple, en cas de loyers impayés, le bailleur doit d’abord s’adresser au locataire en lui envoyant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce n’est qu’en cas d’échec de cette procédure que le bailleur pourra se tourner vers la caution pour exiger le paiement des loyers restants.
En revanche, lorsque la caution est solidaire, le bailleur peut demander immédiatement à la caution de combler les défaillances du locataire dès le premier loyer impayé.
Voilà, maintenant vous connaissez la différence entre le dépôt de garantie et la caution dans le cadre d’un bail de location. N’hésitez pas à demander ces précisions avant de signer votre prochain contrat de location pour éviter toute confusion ou mauvaise surprise !
