Vous êtes un investisseur souhaitant proposer un meublé de tourisme en location ? La fiscalité des meublés de tourisme dépend du classement de votre bien immobilier. Avant de faire votre choix, découvrez les règles fiscales et les taux d’imposition applicables aux logements classés ou non classés.
Meublé de tourisme : définition
Un meublé de tourisme est un appartement ou une maison loué meublé à une clientèle touristique. Les conditions de location sont les suivantes :
- Le logement doit être meublé,
- Le logement doit être indépendant (sans services hôteliers ni équipements communs),
- La durée de location ne doit pas excéder 90 jours ou 12 semaines consécutives,
- Le logement loué peut constituer la résidence principale du loueur mais pas celle du locataire.
Bon à savoir : les propriétaires de meublés de tourisme doivent enregistrer leur logement en mairie avec le formulaire Cerfa n° 14004*04, sous peine d’amende. Dans la plupart des grandes villes, l’enregistrement est obligatoire pour tous les logements touristiques.
Qu’est-ce que le classement des meublés de tourisme ?
Les propriétaires de meublés de tourisme peuvent demander le classement de leur bien immobilier auprès d’un organisme de contrôle accrédité. Si le meublé touristique est classé, il est soumis à une fiscalité particulière.
Qui peut louer un meublé de tourisme ?
La location de meublés de tourisme est accessible aux propriétaires-bailleurs ayant le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) peuvent également proposer des meublés de tourisme, avec un régime d’imposition spécifique.
Quel régime fiscal pour les meublés de tourisme ?
La fiscalité des LMNP (location meublée non professionnelle) ou LMP louant des meublés de tourisme est particulièrement intéressante. Les revenus générés par ces locations entrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Deux régimes fiscaux sont possibles : le micro-BIC et le réel.
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Régime du micro-BIC
Les locations meublées sont généralement imposées selon le régime du micro-BIC. Cependant, cette option n’est pas toujours la plus avantageuse fiscalement. Les plafonds applicables aux meublés touristiques sont les suivants :
- Pour les locations saisonnières non classées, le plafond de recettes annuelles est fixé à 77 700€, selon la catégorie fiscale “prestations de services”.
- Pour les meublés de tourisme classés, le plafond de recettes annuelles est de 188 700€, selon la catégorie “vente et fourniture de logement”.
Le micro-BIC prévoit un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs, qu’ils soient classés ou non.
Fiscalité au micro-BIC des meublés non classés
Le bénéfice taxable des revenus locatifs est égal aux recettes annuelles (loyers, charges et autres recettes) diminuées d’un abattement de 50%. Par exemple, si vous avez généré 60 000€ de chiffre d’affaires en 2022, votre bénéfice taxable sera de 30 000€. Ce montant sera ajouté aux autres revenus du foyer fiscal et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
Régime Micro-BIC pour les meublés de tourisme classés
Si votre logement est classé et que vous optez pour le micro-BIC, vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 71%, au lieu des 50% pour les meublés non classés. Dans ce cas, vous serez imposé seulement sur 29% de vos recettes. Le classement de votre logement vous permet d’optimiser votre fiscalité, car en l’absence de classement, l’abattement serait seulement de 50%.
Fiscalité du réel simplifié pour les meublés de tourisme
Le régime réel simplifié s’applique aux loueurs de meublés de tourisme dont les recettes annuelles, issues de l’activité locative, se situent entre 188 700€ et 840 000€ hors taxes. Ce régime peut également s’appliquer sur demande du contribuable, lorsque les recettes sont inférieures à 188 700€. Le régime réel simplifié offre la possibilité de déduire les charges et les amortissements.
Le régime réel normal concerne les propriétaires-bailleurs percevant des recettes supérieures à 840 000€ par an.
Avantages du régime réel
En optant pour le réel simplifié, vous avez la possibilité de déduire vos amortissements et vos charges de vos revenus de location meublée. Cela peut être particulièrement avantageux si vous avez des travaux de rénovation ou de construction à effectuer après l’achat de votre logement. De nombreuses charges sont déductibles, telles que les factures d’entretien, les frais de gestion, les honoraires d’expertise comptable, l’abonnement téléphonique et internet, les frais de notaire, les intérêts d’emprunt et la taxe foncière.
La plupart des loueurs en meublé au régime réel ne paient aucun impôt sur leurs revenus locatifs, grâce à la déduction des charges et des amortissements.
Meublé de tourisme en LMNP ou LMP : les différences
Il est important de distinguer le statut du loueur en meublé du régime fiscal. Le statut juridique dépend des conditions de revenus annuels :
Conditions d’obtention du statut Location Meublée Professionnelle
Pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel, les conditions sont les suivantes :
- Plus de 23 000€ de recettes locatives par an (charges comprises) pour l’ensemble du foyer fiscal,
- Les recettes de location meublée doivent être supérieures aux autres revenus du foyer fiscal.
En revanche, si les recettes sont inférieures à 23 000€ par an et/ou inférieures aux autres revenus du foyer fiscal, le statut est celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Le statut LMNP ou LMP entraîne des conséquences fiscales spécifiques aux meublés de tourisme.
Régime des plus-values
En location meublée professionnelle, les chambres d’hôtes et les logements de tourisme sont totalement exonérés de plus-values si les recettes locatives sont inférieures à 250 000€ par an, et partiellement exonérées si elles sont inférieures à 350 000€. Ces seuils sont plus élevés que pour une location meublée classique.
Le loueur en meublé professionnel est soumis au régime des plus-values professionnelles. En revanche, le loueur en meublé non professionnel est soumis au régime des plus-values des particuliers. Il est exonéré de plus-value après 22 ans de détention du bien immobilier et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Cotisations sociales
Tous les loueurs en meublé professionnels sont obligatoirement assujettis aux cotisations sociales depuis le 1er janvier 2021. En revanche, les loueurs en meublé non professionnels supportent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2%. Cependant, pour ceux qui font de la location touristique et dont les recettes annuelles dépassent 23 000€, les LMNP sont également assujettis aux cotisations sociales, dans les mêmes conditions que les LMP. Le pourcentage est de 35% à 40% des bénéfices réalisés, ou un forfait minimal de 1 145€ en cas d’absence de bénéfice. Toutefois, si les recettes locatives annuelles sont inférieures à 77 700€, il est possible de s’affilier directement au régime général de la Sécurité sociale.
Déficit reportable
Le déficit créé en tant que LMP s’impute sur le revenu global, sans limite de montant. S’il est insuffisant, il est reportable sur le revenu global des 6 années suivantes. En revanche, les déficits des locations meublées non professionnelles sont reportables pendant 10 ans, uniquement sur les revenus générés par une location meublée non professionnelle.
Quelles sont les taxes payables en meublé de tourisme ?
Voici les taxes applicables aux logements touristiques et les cas d’exonération :
Cotisation Foncière des entreprises (CFE)
Les propriétaires-bailleurs proposant en location une partie de leur logement personnel en tant que meublé de tourisme, qu’il s’agisse de leur résidence principale ou secondaire, sont généralement exonérés de CFE. Cependant, les collectivités locales peuvent décider d’appliquer la taxe.
Taxe d’habitation
Si le meublé de tourisme n’est pas la résidence principale du loueur, celui-ci est exonéré de taxe d’habitation. En revanche, il devra payer la CFE (Cotisation foncière des Entreprises) dans ce cas.
Taxe de séjour
Dans de nombreuses communes touristiques, les locataires de passage doivent s’acquitter d’une taxe de séjour. Son montant varie de 1 à 5% du prix de la nuitée et peut être calculé au réel ou au forfait. En principe, c’est le propriétaire-bailleur qui collecte cette taxe auprès du locataire et la reverse à la commune. Depuis janvier 2019, les plateformes de location saisonnière, telles que Airbnb ou Booking, doivent collecter la taxe de séjour pour les loueurs en meublé non professionnels utilisant leurs services.
TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée)
Les locations saisonnières en meublé sont exonérées de TVA. Les propriétaires ne la collectent pas et ne la récupèrent pas non plus. En effet, il s’agit de logements indépendants, contrairement aux logements touristiques en résidence-services, qui proposent des prestations para-hôtelières et sont soumis à la TVA.
Comment déclarer un meublé de tourisme aux impôts ?
La déclaration des revenus locatifs dépend du régime d’imposition choisi lors de l’immatriculation de l’activité de location meublée :
Déclaration au micro-BIC
Vous devez compléter et envoyer à l’administration fiscale une déclaration de revenus 2042-C-Pro, en même temps que votre déclaration d’impôt sur les revenus. La date limite de déclaration est en mai ou juin de chaque année.
Déclaration au régime réel
La liasse fiscale du régime réel simplifié se compose des cerfa 2031 et 2033, à transmettre aux impôts. Vous devez compléter le formulaire n°2031-SD et ses annexes, et reporter le résultat sur la déclaration de revenus n°2042 C-PRO. Les annexes 2033 comprennent un bilan simplifié, un compte de résultat de l’exercice, des tableaux d’immobilisations et d’amortissements, un relevé des amortissements dérogatoires, des provisions et des déficits à reporter, ainsi qu’un tableau permettant de calculer la valeur ajoutée produite au cours de l’année fiscale. La déclaration complète doit être télétransmise à l’administration fiscale ou envoyée au centre des impôts dont dépend votre meublé de tourisme. Si vous choisissez d’envoyer votre déclaration en version papier, des majorations de droits seront appliquées.
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Bon à savoir : la date limite de réception de la déclaration de revenus locatifs meublés au réel simplifié est en mai de chaque année.
Remplir la déclaration de revenus au réel simplifié peut être complexe, notamment pour le calcul des amortissements par composants. Faites-vous accompagner pour la comptabilité de votre location meublée et déclarez vos revenus locatifs en toute sérénité.
Quelles sont les obligations comptables au régime réel simplifié ? En optant pour ce régime, vous devez tenir la comptabilité de votre meublé de tourisme, en plus de transmettre votre liasse fiscale. Cela inclut l’établissement d’un bilan, d’un compte de résultats, de tableaux d’immobilisations et d’amortissements, ainsi que d’un FEC (Fichier des écritures comptables).
Bon à savoir : si vous êtes loueur en meublé professionnel ou non professionnel et que vous avez choisi le micro-BIC pour déclarer vos revenus locatifs, vous pouvez changer d’avis et opter pour le régime réel. Pour cela, envoyez un courrier de levée d’option aux impôts avant l’envoi de la déclaration de vos revenus de l’année fiscale concernée par le changement.
Article rédigé par Mallory Boutron
