Sans surprise, les taux immobiliers connaissent une tendance à la hausse en 2023. Cette situation est due au coût de l’argent toujours plus élevé en raison de l’inflation et des taux directeurs de la BCE. Cela se traduit par une augmentation du coût des prêts immobiliers, mais il existe des pistes à explorer pour obtenir un meilleur taux d’emprunt.
Notre analyse des taux immobiliers
Le taux moyen d’un prêt immobilier s’élève à 2,22 % au quatrième trimestre 2022, un record depuis près de 10 ans ! Cette hausse devrait se poursuivre tout au long de l’année 2023 avant de s’inverser en 2024. Voici notre baromètre des taux immobiliers en 2023.
Notre avis : Faut-il reporter votre projet immobilier en raison de l’évolution des taux ?
La hausse des taux d’intérêt devrait se poursuivre jusqu’à ce que l’inflation soit maîtrisée par la Banque centrale européenne. En d’autres termes, plus vous attendez, plus les prêts immobiliers seront coûteux. Cela signifie également que votre capacité d’emprunt diminue avec le temps. En effet, une augmentation des taux de 1 % représente une diminution d’environ 20 % de votre capacité d’emprunt avec un taux d’endettement de 35 %.
Or, bien que le marché de l’immobilier soit à la baisse, les prix ne baissent pas autant que votre capacité d’emprunt. En reportant votre projet immobilier, vous prenez donc le risque de perdre en pouvoir d’achat immobilier au fil du temps. Il est donc loin d’être une mauvaise stratégie de franchir le cap de l’acquisition immobilière dès maintenant pour éviter d’emprunter à un taux trop élevé !
Les taux d’intérêt en 2023
Actuellement, le meilleur taux proposé par Helloprêt s’élève à 3,33 % sur 20 ans. Les temps où vous pouviez obtenir un taux inférieur à 1 % sont (pour l’instant) révolus ! L’Observatoire Crédit Logement / CSA constate une augmentation de 128 points de base du crédit, pour l’ensemble des prêts immobiliers, quelle que soit la durée de remboursement et le profil de l’emprunteur. Ainsi, à la fin du mois de juillet 2023, le taux immobilier moyen s’établit à 3,08 % sur 20 ans, contre 2,52 % en janvier 2023.
L’évolution à la hausse des taux immobiliers s’explique par deux facteurs étroitement liés : la remontée des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) et l’inflation.
Le taux de refinancement de la BCE en 2023
Les banques qui vous prêtent de l’argent doivent emprunter auprès de la BCE pour leurs opérations de refinancement. Pour faire simple, la banque vous prête de l’argent qu’elle emprunte ensuite à la BCE. Pour réaliser une marge et tenir compte du risque de défaut de remboursement, elle doit donc pratiquer des taux d’intérêt plus élevés que ceux de la BCE. Ainsi, c’est la BCE qui dicte, à travers son taux de refinancement, les taux de référence de l’économie européenne.
Or, la BCE a augmenté à plusieurs reprises ses taux directeurs en 2022, c’est-à-dire les taux auxquels elle prête aux établissements de crédit, pour lutter contre l’inflation. La lutte contre l’inflation, c’est-à-dire la stabilité des prix, est la principale mission de la BCE consacrée par les traités européens. Bien qu’elle soit indépendante, elle ne peut pas s’affranchir de cette exigence, même si cela déplaît aux emprunteurs immobiliers ou fait peser un risque de récession sur l’économie européenne.
L’inflation et l’évolution du taux d’emprunt immobilier en 2023
La hausse de l’inflation, liée à la reprise de l’activité économique post-Covid, à la hausse du taux de l’énergie et à la guerre en Ukraine, entraîne une réduction du pouvoir d’achat des ménages. Elle s’établit à 5,5 % en zone euro à la mi-juin 2023.
Pour lutter contre l’inflation, il faut mettre en place une politique monétaire qui décourage le recours au crédit. Cela conduit à un ralentissement de l’activité économique, ce qui fait baisser l’inflation.
Selon les projections des experts d’Eurosystème, l’inflation devrait progressivement ralentir en 2023, pour atteindre 3,4 % en 2024 et 2,3 % en 2025. Cela sera possible moyennant plusieurs augmentations successives des taux directeurs. Il faut donc s’attendre à une prochaine revalorisation des taux immobiliers.
Le taux d’usure en 2023
Le taux d’usure correspond au TAEG maximum au-delà duquel les organismes de crédit n’ont pas le droit de prêter de l’argent aux particuliers.
Lorsque le taux nominal de crédit augmente, comme c’est le cas actuellement, il a tendance à se rapprocher, voire à dépasser, le taux d’usure. Cela empêche donc les candidats à l’achat immobilier d’emprunter. C’est ce qu’on appelle l’effet ciseau du taux d’usure.
Jusqu’à très récemment, le taux d’usure était recalculé chaque trimestre par la Banque de France, pour prendre en compte l’inflation et l’augmentation des taux de crédit. Cependant, afin de lever ce blocage temporel qui empêche l’accès au crédit immobilier, il a été décidé de modifier le taux d’usure chaque mois, à partir de février et jusqu’en juillet 2023.
Actuellement, au 1er août 2023, le taux d’usure des prêts immobiliers est fixé à :
- 4,17 % pour les prêts d’une durée inférieure à 10 ans ;
- 5,12 % pour les emprunts entre 10 et 20 ans ;
- 5,33 % pour les prêts de 20 ans et plus.
L’impact de l’augmentation des taux immobiliers sur le coût du crédit
Le crédit se rémunère grâce aux intérêts d’emprunt. Dans le cas d’un prêt amortissable, ils représentent une part importante des mensualités de remboursement, avant que la situation ne s’inverse.
Mécaniquement, avec un taux immobilier plus élevé, vous payez plus d’intérêts. De plus, cette hausse des taux d’intérêt a un autre effet pervers. En moyenne, elle a réduit le budget d’achat de 4,5 mètres carrés de surface achetable. Ainsi, pour obtenir le capital souhaité tout en restant en dessous du seuil des 35 % d’endettement, de nombreux emprunteurs doivent prolonger la durée de leur prêt. Or, une durée plus longue signifie un taux d’intérêt encore plus élevé et donc un coût global du crédit qui explose.
Comment obtenir les meilleurs taux d’emprunt en 2023 ?
Avant de vous accorder un taux immobilier et un prêt, les banques étudient minutieusement votre profil emprunteur. Revenus, apport personnel, gestion financière, tout est passé au crible pour déterminer si vous représentez un risque pour elles ou non.
Si le niveau de revenus reste essentiel pour obtenir un meilleur taux immobilier, il existe d’autres pistes à explorer pour la négociation.
Augmenter son apport personnel
L’apport personnel sert à financer les frais annexes au crédit tels que les frais de garantie, les frais de notaire, les frais de dossier, etc. Il est recommandé d’apporter au moins 10 % du capital emprunté. Disposer d’un apport plus élevé vous permet de négocier à la baisse votre taux immobilier.
Si votre achat immobilier concerne votre résidence principale, vous pouvez débloquer votre épargne retraite et salariale anticipativement pour constituer votre apport.
Avoir de l’épargne pour négocier un bon taux
Plus généralement, vous devez faire preuve d’une gestion exemplaire de vos comptes bancaires. Si vous avez été à découvert au cours des 3 derniers mois, il est préférable de reporter votre demande de prêt. En revanche, si vous disposez d’une épargne et que vous épargnez régulièrement, vous pourrez négocier votre taux immobilier.
Négocier le taux d’assurance de prêt
Depuis la loi Lemoine de 2022, vous avez la possibilité de changer d’assurance emprunteur à tout moment. Au moment de signer votre offre de prêt immobilier, vous n’êtes pas obligé d’accepter le contrat groupe proposé par votre banque. Vous pouvez utiliser cette loi pour résilier votre contrat et trouver une assurance moins chère en délégation. Vous pouvez même entamer cette recherche du meilleur taux d’assurance en même temps que votre recherche de financement !
Avoir recours aux prêts aidés
Si vous êtes primo-accédant à la recherche d’une résidence principale, de nombreux dispositifs peuvent vous aider à réduire le coût global de votre prêt. Le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt d’accession sociale (PAS), l’éco PTZ pour les travaux de rénovation énergétique, ou encore le prêt épargne logement (PEL) pour bénéficier d’un taux d’emprunt réduit, sont autant de solutions à étudier.
Faire appel à un courtier immobilier
Les banques n’ont pas toutes la même politique en matière d’accès au crédit. Certaines privilégient les emprunts à deux, par exemple, ou ne prêtent qu’aux emprunteurs en CDI. En tant que spécialiste du financement immobilier, le courtier immobilier connaît les pratiques des banques et peut orienter votre dossier vers celles qui pourraient être intéressées. Il mettra en valeur les points forts de votre profil pour négocier le meilleur taux immobilier pour vous.
À noter que le courtier Helloprêt peut également vous aider à négocier votre taux d’assurance. N’oubliez pas qu’une baisse du taux d’assurance entraîne une diminution du coût global du crédit !
Pour gagner du temps, de l’argent et de l’efficacité, privilégiez un courtier immobilier en ligne comme Helloprêt ! Vous bénéficierez d’une meilleure qualité de service sans perdre de temps, vous pourrez vous concentrer sur les autres aspects de votre projet immobilier (recherche de biens, travaux, etc.), et de notre côté, nous nous occuperons de votre financement !
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