Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt bancaire ?
Prêt bancaire : comment ça fonctionne ?
Pour financer un projet, il est possible de recourir aux prêts entre particuliers, mais il est préférable de passer par un organisme de crédit officiel. Les sommes empruntées peuvent être importantes et la durée de remboursement peut s’étaler sur plusieurs mois, voire plusieurs années. Les conditions de crédit doivent donc être clairement définies pour protéger à la fois l’emprunteur et l’organisme prêteur.
De plus, les banques proposent trois types de prêts importants : le prêt immobilier, le crédit à la consommation et le rachat de crédit. Un prêt bancaire se compose généralement de :
- La somme empruntée, qui correspond au montant nécessaire pour réaliser le projet. Dans le cas d’une acquisition immobilière, il s’agit du prix de vente du bien. Il est également possible d’inclure les frais de notaire dans le prêt.
- Le taux d’intérêt, qui représente le pourcentage des intérêts perçus par la banque. Ce taux varie en fonction du niveau de risque du projet.
- Les mensualités, qui correspondent au remboursement progressif du capital emprunté et des intérêts sur une période déterminée. Il est parfois possible de raccourcir la durée du prêt en effectuant un remboursement anticipé, mais des indemnités peuvent s’appliquer. À l’inverse, il est possible de prolonger la durée du prêt en regroupant plusieurs emprunts en un seul.
- Une assurance de prêt immobilier, qui est obligatoire pour un prêt immobilier. Pour un prêt à la consommation, l’assurance dépend du montant emprunté. Elle permet de protéger l’emprunteur en cas de difficultés de remboursement (décès, invalidité, perte d’emploi). De plus, la banque exige également une garantie (hypothèque, Privilège de prêteur de deniers ou caution) pour se protéger contre les défauts de paiement. Lorsqu’un emprunteur souscrit un prêt immobilier avec garantie hypothécaire, on parle de prêt hypothécaire (à différencier du prêt viager hypothécaire).
Pour bénéficier des meilleures conditions de crédit, il est recommandé de comparer les offres des différentes banques pour trouver le meilleur taux immobilier. Une fois l’offre la plus intéressante trouvée, il est important de prendre le temps de réfléchir avant d’accepter l’offre. En effet, pour un crédit immobilier, un délai de réflexion de 10 jours est obligatoire avant de pouvoir accepter l’offre. Passé ce délai, il est possible d’envoyer l’offre signée par courrier à l’organisme de crédit. De son côté, le prêteur s’engage à maintenir son offre de prêt pendant 30 jours. Pour un crédit à la consommation, il est possible d’annuler le crédit dans un délai de rétractation de 14 jours après la souscription.
Les prêts immobiliers classiques
Un prêt immobilier bancaire permet à l’emprunteur de réaliser une acquisition, la construction d’un bien ou des travaux dont le montant dépasse 75 000 €. Selon les besoins, il existe plusieurs types de prêts immobiliers.
Le prêt amortissable
On parle d’amortissement lorsque le remboursement du capital emprunté est étalé sur toute la durée du prêt. C’est la solution la plus courante, car elle offre une vision à long terme. La banque établit un tableau d’amortissement dans l’offre de prêt, qui détaille le montant et la composition des mensualités de remboursement. Ces mensualités se composent des intérêts et du capital restant dû. Au début du remboursement, la part des intérêts dans la mensualité est plus élevée que celle du capital emprunté. Cette tendance s’inverse progressivement au fil du remboursement, car les intérêts sont calculés sur le capital restant dû.
Le prêt in fine
Contrairement au prêt amortissable, le prêt in fine ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital emprunté est remboursé en une seule fois à la dernière mensualité. Dans la plupart des cas, la banque exige la souscription d’un plan d’épargne, le plus souvent une assurance-vie, pour garantir le remboursement du crédit.
Le prêt relais
Le prêt relais est une solution pour les propriétaires qui souhaitent vendre leur bien actuel et en acheter un autre. Il permet d’obtenir une avance de la banque pour financer le nouveau logement. Pendant la durée du prêt relais, les mensualités ne comprennent que les intérêts, et le capital est remboursé à la fin du prêt lorsque le bien initial est vendu. Le montant accordé pour le prêt relais correspond généralement à 70% du prix du bien à vendre.
Le prêt à taux fixe simple ou modulable
Le prêt à taux fixe est la solution la plus courante. Les mensualités restent fixes pendant toute la durée du crédit bancaire.
Une alternative au taux fixe est le taux modulable, également appelé taux semi-fixe. Cette solution permet de conserver un taux fixe pendant quelques années (5, 10 ou 15 ans selon les cas), puis de basculer vers un taux variable plafonné.
Le prêt à taux variable simple ou capé
Contrairement au taux fixe, le taux variable est révisé chaque année en fonction de l’évolution de l’Euribor, qui désigne le prix auquel les banques se prêtent de l’argent à court terme sur le marché monétaire. Le taux variable peut être intéressant lorsque l’Euribor est en baisse, mais il comporte des risques en cas de hausse.
Le taux variable capé est une version intermédiaire entre le taux fixe et le taux variable. Le taux est plafonné, ce qui offre une certaine sécurité à l’emprunteur.
Le prêt modulable
Un prêt bancaire amortissable peut être modulable, c’est-à-dire que les mensualités peuvent être ajustées. Il est nécessaire de convenir avec la banque du montant maximal des modifications et du nombre de fois où l’emprunteur peut les effectuer.
Le prêt à paliers
Dans le cas où plusieurs prêts ont été souscrits pour financer un projet immobilier, la banque peut mettre en place un lissage de prêt ou un prêt à paliers. L’objectif est de maintenir une mensualité constante pour éviter un impact sur le taux d’endettement de l’emprunteur en raison de la superposition des différents prêts. Dans ce cas précis, le prêt à paliers doit être à taux fixe.
Le prêt multiligne ou prêt gigogne
Le prêt multiligne consiste à souscrire deux prêts immobiliers plutôt qu’un seul. La différence de montant entre les deux prêts permet de réduire le coût du crédit, car les intérêts sont plus importants pour les montants plus élevés. Les prêts multilignes peuvent être remboursés de manière lissée pour conserver une mensualité constante tout au long du prêt.
Les prêts immobiliers réglementés
Les prêts réglementés sont distribués par les banques en vertu d’une convention signée avec l’État. Ces prêts sont soumis à des conditions strictes fixées par le gouvernement pour favoriser l’accession à la propriété et soutenir la rénovation des biens existants afin de répondre aux enjeux environnementaux.
Le Prêt à taux zéro
Le PTZ est un crédit à taux zéro, ce qui signifie que la banque ne prélève aucun intérêt. L’emprunteur ne rembourse que le capital emprunté. Pour bénéficier du PTZ, il faut remplir certains critères :
- Les ressources de l’emprunteur doivent correspondre aux plafonds fixés par le gouvernement en fonction du nombre de personnes dans le foyer et de la zone de résidence.
- Le bien financé doit être la résidence principale de l’emprunteur.
- L’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’offre.
- Le PTZ ne peut financer qu’une partie de l’acquisition immobilière. Il doit être complété par un autre prêt immobilier. Il est à noter que le PTZ peut financer non seulement l’acquisition, mais aussi la construction ou la rénovation d’un logement.
Le Prêt à l’accession sociale (PAS)
Soumis aux mêmes plafonds de ressources que le PTZ, le prêt PAS permet de financer jusqu’à 100% du coût d’une acquisition immobilière. Il peut être combiné avec un prêt à taux zéro, un prêt d’épargne logement ou un crédit action logement. Le prêt PAS ouvre droit aux APL et permet de réduire les frais de garantie.
Le Prêt conventionné
Le prêt conventionné permet également de financer jusqu’à 100% de l’acquisition immobilière. Le taux d’intérêt est variable en fonction des établissements de crédit, dans la limite imposée par les pouvoirs publics. Le prêt conventionné donne droit aux APL et peut être complété par un prêt à taux zéro, un prêt action logement ou un prêt épargne logement.
Le Prêt épargne logement
Le prêt épargne logement est réservé aux bénéficiaires d’un Plan Epargne Logement (PEL) ou d’un Compte Epargne Logement (CEL). Le montant du prêt accordé dépend des intérêts accumulés pendant la phase d’épargne. Le taux d’intérêt est réglementé. Le prêt épargne logement peut être combiné avec un prêt amortissable, un prêt PAS, un prêt conventionné ou un prêt action logement.
Le Prêt action logement
Le prêt Action Logement est accordé aux salariés d’une entreprise privée non agricole employant au moins 10 personnes. Le logement financé doit être situé en France métropolitaine ou dans un département d’outre-mer et doit respecter des normes énergétiques. Le montant maximum accordé est de 30% du coût total de l’opération.
Le Prêt aux fonctionnaires
Le prêt fonctionnaire permet de financer l’achat ou la construction d’un logement neuf ou ancien pour les fonctionnaires. Le bien doit être la résidence principale du fonctionnaire et ne peut être situé à plus de 50 km de son lieu de travail. Le montant accordé dépend de la situation familiale de l’emprunteur, de la zone géographique et des caractéristiques du logement. La durée du crédit fonctionnaire est comprise entre 10 et 15 ans.
Le Prêt des collectivités territoriales
Selon le département où se situe le bien, il est possible de vérifier si des aides à l’habitat sont proposées par les collectivités territoriales. Il suffit de renseigner le département pour connaître les aides auxquelles on peut prétendre.
Il existe donc plusieurs possibilités de financer un projet immobilier. L’accumulation d’un prêt aidé et d’un prêt classique en est un exemple concret. Il est également possible de souscrire à deux prêts lissés pour réduire le coût total du crédit, ou de choisir un prêt modulable pour plus de flexibilité dans le remboursement. L’important est de choisir la solution de financement adaptée à son profil, sa situation financière et son projet. Des professionnels du crédit, comme les courtiers en prêt immobilier, peuvent apporter leur expertise pour trouver les solutions les plus intéressantes.
Le crédit à la consommation
Si vous avez besoin de financer l’achat d’une voiture, un voyage, ou encore votre mariage, un crédit à la consommation est la solution pour vous. Aussi appelé prêt personnel, le crédit à la consommation est proposé par les banques et les organismes de crédit. Le taux d’intérêt est généralement plus élevé que celui d’un crédit immobilier, mais les conditions d’octroi sont plus souples étant donné que les montants empruntés sont souvent moins importants. Une assurance de prêt est parfois exigée, notamment pour un crédit auto. Focus sur ce type de prêt.
Le prêt personnel non affecté
Un crédit non affecté signifie que les fonds ne sont pas liés à un achat spécifique et que l’emprunteur peut les utiliser librement. Ainsi, le prêt peut financer un projet prévu ou imprévu. Dans le premier cas, on retrouve des crédits pour un voyage ou un mariage, par exemple. L’organisme prêteur débloque les fonds nécessaires pour réaliser le projet personnel de l’emprunteur. Dans le deuxième cas, le prêt personnel peut être destiné au paiement des impôts. Il existe deux types de crédits non affectés : le prêt personnel et le crédit renouvelable. Le crédit renouvelable a un taux plus élevé que le prêt personnel et fonctionne différemment. Contrairement au prêt personnel qui débloque les fonds en une seule fois, le crédit renouvelable se renouvelle chaque fois qu’il est utilisé, engendrant ainsi des intérêts à chaque utilisation.
Le crédit affecté
Un crédit affecté est destiné au financement d’un projet spécifique : l’acquisition d’un bien ou le recours à un service précis. Souvent proposé directement en magasin, le crédit est soumis à la livraison du bien ou du service. Dans le cas contraire, le prêt est automatiquement annulé.
Le crédit auto
Le crédit auto est destiné à l’achat d’un véhicule. L’emprunteur demande à une banque de financer l’achat de sa voiture, et l’organisme prêteur débloque les fonds nécessaires. Une autre option pour acquérir un véhicule est la location avec option d’achat (LOA). L’emprunteur paie des loyers fixes pendant une période déterminée, après quoi il peut soit solder le dernier loyer pour devenir propriétaire du véhicule, soit le retourner au concessionnaire.
Le crédit travaux
Le prêt travaux permet de financer différents types de travaux : construction, rénovation, terrassement, agrandissement, isolation, etc. Pour estimer le montant nécessaire pour les travaux, vous pouvez demander des devis aux professionnels concernés. À noter que le prêt travaux ne peut pas dépasser 75 000 €, au-delà de cette somme, il se transforme en crédit immobilier. Cela peut être le cas, par exemple, lors d’une surélévation de maison.
Le prêt étudiant
Le prêt étudiant est spécialement réservé aux étudiants. Il peut être affecté ou non à un projet précis. Par exemple, vous pouvez souscrire un prêt étudiant pour constituer une épargne ou financer vos études. Les conditions de crédit sont avantageuses pour les prêts étudiants, avec certains établissements proposant même des prêts à taux zéro pour attirer les étudiants. Une caution parentale est souvent demandée lorsque l’étudiant n’a pas de ressources suffisantes.
Le rachat de crédit (ou regroupement de crédits)
Le rachat de crédit consiste à regrouper plusieurs prêts contractés auprès de différents organismes en un seul prêt. Cela permet d’avoir un seul créancier et de revoir à la hausse ou à la baisse les mensualités. Il est important de noter que le rachat de crédit peut réduire les mensualités et le taux d’endettement, mais il allonge inévitablement la durée du prêt et augmente le coût total du crédit. Il est donc essentiel de bien analyser si le rachat de crédit est une option rentable avant de s’engager.
Il existe également le rachat de prêt immobilier, qui peut être intéressant lorsque les taux d’intérêt sont en baisse. Cependant, il est important de vérifier si cette opération reste rentable malgré les éventuelles indemnités de remboursement anticipé et les frais liés à la mise en place d’un nouveau prêt. Dans ce cas, il peut être judicieux de consulter un courtier spécialisé dans le rachat de crédit immobilier pour évaluer la rentabilité de l’opération.
En conclusion, pour souscrire un prêt bancaire, il convient de se conformer aux conditions spécifiques de chaque type de prêt. Il est également recommandé de bien comparer les offres des différentes banques pour obtenir les meilleures conditions de crédit. L’aide d’un professionnel tel qu’un courtier en prêt immobilier peut s’avérer précieuse pour choisir la solution de financement adaptée à ses besoins et à sa situation financière.
