Lorsque vous souhaitez obtenir un prêt immobilier, il est essentiel de comprendre les critères que les banques utilisent pour évaluer votre demande. En effet, les banques ont besoin d’assurer votre solvabilité ainsi que de se protéger contre le risque de non-paiement et les accidents éventuels.
Garanties bancaires : Évaluation de votre solvabilité
Avant d’accorder un crédit immobilier, la banque évalue votre solvabilité. Pour cela, vous devrez fournir différents documents tels que vos avis d’imposition, bulletins de salaire, relevés de compte, pièce d’identité, justificatif de domicile et compromis de vente.
La banque analyse ensuite votre dossier en se basant sur trois critères principaux :
Étude des revenus et taux d’endettement
Le taux d’endettement représente la part de vos revenus consacrée au remboursement des prêts immobiliers ou des crédits à la consommation. Généralement, les banques n’accordent pas de crédit si le taux d’endettement dépasse 33%. Cependant, elles peuvent ajuster ce taux en fonction de vos revenus réels. La banque prend également en compte le “reste à vivre”, c’est-à-dire la part des revenus restante pour les dépenses courantes après le paiement des charges d’emprunt. Elle évalue également vos besoins futurs liés au projet immobilier, tels que les dépenses d’équipements pour le nouveau logement ou les loyers en attendant la réalisation des travaux.
Le scoring de l’emprunteur
Le scoring de l’emprunteur est une note attribuée par la banque en fonction de critères propres à chaque établissement bancaire. Ces critères peuvent inclure l’apport personnel, la situation professionnelle, l’âge et la situation familiale de l’emprunteur. Chaque critère est noté et une note globale est établie selon une grille interne au groupe bancaire.
Appréciation globale
En complément de leur analyse, les banques utilisent d’autres données plus subjectives pour évaluer votre demande. Elles étudient par exemple votre comportement bancaire en analysant vos relevés de compte, votre maturité face à l’engagement à travers vos précédents emprunts ou encore les caractéristiques spécifiques de votre projet immobilier, notamment s’il est assorti d’une hypothèque. Ces critères peuvent varier d’un banquier à l’autre. À la suite de cette étude, la banque peut décider de refuser votre demande de crédit ou de l’accepter en ajustant le taux en fonction de la qualité de votre dossier.
Les garanties bancaires contre le risque d’insolvabilité
Malgré l’étude approfondie de votre solvabilité, la banque cherche également à se protéger contre le risque de défaut de paiement. Pour ce faire, elle dispose de trois types d’assurances :
L’hypothèque
L’hypothèque permet à la banque de vendre le bien en cas de non-remboursement de votre crédit. Elle procure au créancier un “droit de préférence” lors de la vente aux enchères, lui assurant d’être payé avant la plupart des autres créanciers. Vous conservez cependant la propriété totale du bien hypothéqué et pouvez le vendre, le louer ou le donner. Cette garantie nécessite un acte notarié et engendre des frais tels que les émoluments du notaire et la taxe de publicité foncière. Pour les logements anciens, il est possible d’opter pour une inscription au privilège de prêteur de denier (PPD), qui est moins coûteuse car elle est exonérée de la taxe de publicité foncière.
Le cautionnement
Certaines banques proposent de garantir les prêts immobiliers par le cautionnement d’une société spécialisée. Vous versez alors une somme proportionnelle au montant du prêt à cette société. En cas de défaut de paiement, c’est la société de caution qui rembourse la banque, puis se tourne vers vous pour récupérer les sommes dues. Cette formule est moins coûteuse que l’hypothèque, car elle évite les frais de mainlevée et simplifie les formalités administratives. Elle peut même être transférée sans frais en cas d’une nouvelle acquisition avec l’accord de la banque.
Le nantissement
Si vous possédez déjà une épargne importante, vous pouvez garantir votre prêt en la nantissant. Il s’agit de bloquer votre épargne dans l’établissement bancaire pour garantir le remboursement du prêt. La banque prêtera en fonction du niveau de risque de votre portefeuille d’épargne. Cette garantie ne coûte rien et est facile à mettre en place.
Les assurances décès et invalidité
En plus de garantir le bien, la banque assure également les risques liés à la personne emprunteuse. La garantie décès est la plus connue et rembourse le capital restant dû en cas de décès de l’assuré. Si vous empruntez à deux, vous pouvez répartir librement le montant garanti entre vous, à condition que la somme totale représente au moins 100% du prêt accordé. Les banques imposent souvent leurs assurances décès, mais il est possible de souscrire une assurance externe à la banque, sous réserve de l’accord du prêteur.
En plus de la garantie décès, la banque se prémunit contre les risques d’invalidité de l’emprunteur, qui peuvent entraîner une perte de revenu. La garantie PTIA, obligatoire pour les crédits immobiliers, garantit la Perte Totale et Irréversible de l’Autonomie. D’autres garanties d’invalidité, moins fortes que la PTIA, peuvent également être proposées.
En conclusion, pour obtenir un prêt immobilier, il est essentiel de comprendre les critères d’évaluation des banques ainsi que les garanties qu’elles exigent. Une bonne gestion de votre solvabilité et la souscription d’assurances adaptées sont des éléments clés pour sécuriser votre demande de prêt.
Lorsque vous souhaitez obtenir un prêt immobilier, il est essentiel de comprendre les critères que les banques utilisent pour évaluer votre demande. En effet, les banques ont besoin d’assurer votre solvabilité ainsi que de se protéger contre le risque de non-paiement et les accidents éventuels.
Garanties bancaires : Évaluation de votre solvabilité
Avant d’accorder un crédit immobilier, la banque évalue votre solvabilité. Pour cela, vous devrez fournir différents documents tels que vos avis d’imposition, bulletins de salaire, relevés de compte, pièce d’identité, justificatif de domicile et compromis de vente.
La banque analyse ensuite votre dossier en se basant sur trois critères principaux :
Étude des revenus et taux d’endettement
Le taux d’endettement représente la part de vos revenus consacrée au remboursement des prêts immobiliers ou des crédits à la consommation. Généralement, les banques n’accordent pas de crédit si le taux d’endettement dépasse 33%. Cependant, elles peuvent ajuster ce taux en fonction de vos revenus réels. La banque prend également en compte le “reste à vivre”, c’est-à-dire la part des revenus restante pour les dépenses courantes après le paiement des charges d’emprunt. Elle évalue également vos besoins futurs liés au projet immobilier, tels que les dépenses d’équipements pour le nouveau logement ou les loyers en attendant la réalisation des travaux.
Le scoring de l’emprunteur
Le scoring de l’emprunteur est une note attribuée par la banque en fonction de critères propres à chaque établissement bancaire. Ces critères peuvent inclure l’apport personnel, la situation professionnelle, l’âge et la situation familiale de l’emprunteur. Chaque critère est noté et une note globale est établie selon une grille interne au groupe bancaire.
Appréciation globale
En complément de leur analyse, les banques utilisent d’autres données plus subjectives pour évaluer votre demande. Elles étudient par exemple votre comportement bancaire en analysant vos relevés de compte, votre maturité face à l’engagement à travers vos précédents emprunts ou encore les caractéristiques spécifiques de votre projet immobilier, notamment s’il est assorti d’une hypothèque. Ces critères peuvent varier d’un banquier à l’autre. À la suite de cette étude, la banque peut décider de refuser votre demande de crédit ou de l’accepter en ajustant le taux en fonction de la qualité de votre dossier.
Les garanties bancaires contre le risque d’insolvabilité
Malgré l’étude approfondie de votre solvabilité, la banque cherche également à se protéger contre le risque de défaut de paiement. Pour ce faire, elle dispose de trois types d’assurances :
L’hypothèque
L’hypothèque permet à la banque de vendre le bien en cas de non-remboursement de votre crédit. Elle procure au créancier un “droit de préférence” lors de la vente aux enchères, lui assurant d’être payé avant la plupart des autres créanciers. Vous conservez cependant la propriété totale du bien hypothéqué et pouvez le vendre, le louer ou le donner. Cette garantie nécessite un acte notarié et engendre des frais tels que les émoluments du notaire et la taxe de publicité foncière. Pour les logements anciens, il est possible d’opter pour une inscription au privilège de prêteur de denier (PPD), qui est moins coûteuse car elle est exonérée de la taxe de publicité foncière.
Le cautionnement
Certaines banques proposent de garantir les prêts immobiliers par le cautionnement d’une société spécialisée. Vous versez alors une somme proportionnelle au montant du prêt à cette société. En cas de défaut de paiement, c’est la société de caution qui rembourse la banque, puis se tourne vers vous pour récupérer les sommes dues. Cette formule est moins coûteuse que l’hypothèque, car elle évite les frais de mainlevée et simplifie les formalités administratives. Elle peut même être transférée sans frais en cas d’une nouvelle acquisition avec l’accord de la banque.
Le nantissement
Si vous possédez déjà une épargne importante, vous pouvez garantir votre prêt en la nantissant. Il s’agit de bloquer votre épargne dans l’établissement bancaire pour garantir le remboursement du prêt. La banque prêtera en fonction du niveau de risque de votre portefeuille d’épargne. Cette garantie ne coûte rien et est facile à mettre en place.
Les assurances décès et invalidité
En plus de garantir le bien, la banque assure également les risques liés à la personne emprunteuse. La garantie décès est la plus connue et rembourse le capital restant dû en cas de décès de l’assuré. Si vous empruntez à deux, vous pouvez répartir librement le montant garanti entre vous, à condition que la somme totale représente au moins 100% du prêt accordé. Les banques imposent souvent leurs assurances décès, mais il est possible de souscrire une assurance externe à la banque, sous réserve de l’accord du prêteur.
En plus de la garantie décès, la banque se prémunit contre les risques d’invalidité de l’emprunteur, qui peuvent entraîner une perte de revenu. La garantie PTIA, obligatoire pour les crédits immobiliers, garantit la Perte Totale et Irréversible de l’Autonomie. D’autres garanties d’invalidité, moins fortes que la PTIA, peuvent également être proposées.
En conclusion, pour obtenir un prêt immobilier, il est essentiel de comprendre les critères d’évaluation des banques ainsi que les garanties qu’elles exigent. Une bonne gestion de votre solvabilité et la souscription d’assurances adaptées sont des éléments clés pour sécuriser votre demande de prêt.
