Qu’est-ce que la nue-propriété ?
Définition de la nue-propriété
La nue-propriété est un principe issu du démembrement de propriété. Elle intervient lorsque la propriété d’un bien est partagée entre plusieurs bénéficiaires. La pleine propriété suppose que le propriétaire détienne les trois attributs du droit de propriété : l’utilisation du bien, la perception des revenus générés par le bien, et le droit de disposer du bien. Cependant, dans le cas où ces attributs sont répartis entre différentes personnes, on parle de démembrement de propriété. La nue-propriété est l’une des composantes de la pleine propriété, découlant du droit de disposer d’un bien (abusus). Ainsi, les personnes détenant la nue-propriété d’un bien peuvent en disposer. Pour obtenir la pleine propriété, la nue-propriété doit être complétée par l’usufruit.
L’usufruitier en nue-propriété
La nue-propriété est un droit démembrement de propriété, tout comme l’usufruit. L’abusus (droit de disposer d’un bien) et l’usus (droit de jouir du bien) ainsi que le fructus (droit de percevoir les revenus) forment l’usufruit, qui permet à son détenteur de profiter du bien et d’en percevoir les revenus, comme les loyers. La jouissance du bien est donc divisée entre les usufruitier et le nu-propriétaire. La pleine propriété, définie par l’article 544 du code civil, est le droit de jouir et de disposer des choses de manière absolue. Le démembrement de propriété intervient en scindant cette pleine propriété, partageant les droits entre les détenteurs de la nue-propriété et de l’usufruit.
La donation temporaire d’usufruit permet de transmettre la jouissance du bien à une tierce personne. Ainsi, lorsque l’usufruit temporaire prend fin, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien. Cette transmission de propriété permet de conserver la propriété après le démembrement tout en en ayant certains droits. La nue-propriété assure au nu-propriétaire de conserver la jouissance du bien une fois le démembrement terminé.
Cependant, il s’agit d’un usufruit temporaire, généralement d’une durée de 15 à 20 ans pour les personnes physiques, et de 25 ans maximum pour les Sociétés Civiles Immobilières (SCI).
Comment fonctionne la fiscalité de la nue-propriété ?
La fiscalité de la nue-propriété offre de nombreux avantages, tels que la réduction de la valeur du patrimoine immobilier et l’exonération des régimes d’imposition locaux.
L’optimisation de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
La fiscalité de la nue-propriété diffère de celle de la pleine propriété. Lors d’un démembrement de propriété, la répartition de la propriété entraîne automatiquement la répartition de la valeur financière du bien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Cette division permet de réduire la valeur du patrimoine immobilier du nu-propriétaire, lui permettant ainsi d’éviter l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ou l’Impôt sur la Fortune (ISF). En réduisant la base imposable, cela entraîne automatiquement une réduction ou même une annulation de l’IFI dans certains cas.
De plus, la répartition de la nue-propriété se fait de manière proportionnelle à l’âge de chaque personne. Cette répartition permet aux personnes concernées de réduire leur patrimoine immobilier et donc l’imposition sur la fortune immobilière à laquelle elles pourraient être soumises.
Aucune fiscalité supplémentaire : suppression des taxes foncière et d’habitation
La division de la propriété du bien démembré permet également au nu-propriétaire d’être exempté de certaines charges. En effet, le nu-propriétaire n’a pas à payer les impôts locaux, tels que la taxe foncière et la taxe d’habitation, qui sont normalement payés par un propriétaire occupant le bien. Cela est dû au fait que le nu-propriétaire ne réside pas dans le bien pendant la durée du démembrement.
Quels sont les avantages de la nue-propriété ?
La nue-propriété présente de multiples avantages, tels qu’une fiscalité avantageuse en matière d’impôt sur la fortune immobilière, une optimisation fiscale lors des successions, une gestion locative facilitée, etc.
Pourquoi investir en nue-propriété ?
Investir en nue-propriété est avantageux si vous souhaitez acquérir un bien immobilier en investissant moins et en étant moins imposé. En effet, l’acquisition de la propriété se fait à un prix bien inférieur à celui du plein propriétaire. De plus, vous conservez une certaine influence sur l’utilisation du bien. La nue-propriété vous permet de garantir que le bien conserve les conditions que vous avez imposées. Il suffit d’attendre la fin de l’usufruit temporaire, que ce soit suite au décès de l’usufruitier ou à l’extinction de l’usufruit, pour jouir pleinement de la propriété du bien sans investir davantage.
Une libre détention pour le nu-propriétaire
Le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien une fois le démembrement terminé. Cela signifie que lorsque les conditions de démembrement se terminent, le nu-propriétaire peut acquérir la pleine propriété du bien. Malgré le fait de ne pas résider dans le bien pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire retrouve la jouissance complète du bien une fois la durée définie écoulée.
Nue-propriété et déficit foncier
Le déficit foncier permet de déduire des charges engagées par un investisseur immobilier de ses revenus fonciers imposables. Cependant, lorsqu’un bien est démembré, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus imposables issus de ce bien, ce qui rend impossible la déduction des charges foncières via le déficit foncier. Il existe cependant une exception : si le bien démembré est loué par l’usufruitier, alors le nu-propriétaire peut déduire les dépenses liées à ses autres biens immobiliers. Cette exception est soumise à certaines conditions.
Quels sont les risques lors de l’achat de la nue-propriété d’un bien ?
L’achat de la nue-propriété d’un bien comporte certains risques. Il existe de plus en plus de ventes en démembrement viager entre particuliers, ainsi qu’entre entreprises privées et personnalités morales publiques.
Lors du partage de la propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, seul l’usufruitier a le droit de résider dans le bien. De plus, si l’usufruitier décide de louer le bien, alors le nu-propriétaire ne pourra pas percevoir les revenus locatifs. Le risque majeur est donc de ne pas recevoir ces revenus et de se retrouver avec un prêt à rembourser sans moyens de le faire. Cependant, il convient de noter que le nu-propriétaire ne doit pas s’inquiéter, car le bien est régi par des règles empêchant l’usufruitier d’apporter des modifications importantes ou d’en jouir abusivement.
Droit de succession et droit de donation en nue-propriété
Si vous souhaitez préparer l’héritage de vos enfants ou de votre partenaire, la nue-propriété peut être une solution avantageuse pour vous exonérer des obligations fiscales liées aux droits de donation et de succession. Le nu-propriétaire détient un droit réel sur le bien, ce qui lui permet de céder son droit de manière gratuite ou onéreuse. La transmission de la propriété bénéficie alors au détenteur et au bénéficiaire du démembrement.
Qu’est-ce que la donation en nue-propriété ?
Contrairement à la succession, la donation permet de transmettre une partie de son patrimoine de son vivant et non après son décès.
L’article 779 du Code Général des Impôts prévoit un abattement de 100 000€ applicable “sur la part de chacun des ascendants et sur la part de chacun des enfants vivants ou représentés”. Cet abattement s’applique quel que soit le bien, qu’il soit démembré ou non. Lorsque le montant de cet abattement est dépassé, une imposition s’applique sur l’excédent. Ainsi, la donation en nue-propriété bénéficie d’un avantage fiscal grâce au calcul des droits de donation basé sur la valeur de la nue-propriété et non sur la valeur pleine du bien. La nue-propriété permet de réduire la valeur des biens et donc la base imposable. La combinaison de la nue-propriété avec l’abattement rend cette solution encore plus avantageuse. Contrairement au régime de droit commun en matière de donation, lorsqu’un bien est démembré, seule la partie concernant la nue-propriété est fiscalement imposable. Cela permet aux donateurs de réduire le montant total de l’impôt auquel leurs enfants seront soumis, en préparant astucieusement leur succession.
Il existe également d’autres solutions, telles que l’usufruit viager, qui permet à l’usufruitier de continuer à vivre dans son bien tout en transmettant la pleine propriété à son décès.
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Dans le cas d’une transmission après le décès, le droit de succession s’applique. Toutefois, il est tout à fait compatible avec une propriété démembrée. L’article 833 du code civil stipule que l’indivision intervient généralement après le décès d’une personne et que les biens du défunt sont divisés entre les héritiers. Ainsi, le démembrement de propriété permet d’éviter cette situation d’indivision en attribuant les différents attributs de la propriété aux héritiers de leur vivant.
En démembrement de propriété, il est possible de réduire partiellement la fiscalité du patrimoine successoral à laquelle vous seriez normalement soumis. Cependant, certaines formalités doivent être accomplies. L’exonération s’applique uniquement lorsque le bien est démembré entre les héritiers après un décès. En cas de décès de l’usufruitier, la pleine propriété revient au nu-propriétaire. Il est donc possible d’anticiper et de réduire les frais de succession en démembrant la propriété des biens à transmettre, car l’imposition sur la succession s’applique alors uniquement sur la valeur de la nue-propriété et non sur celle de la pleine propriété.
