La société civile immobilière (SCI) est une structure légale permettant l’achat et la gestion d’un bien immobilier par au moins deux personnes. Contrairement à une entreprise commerciale, une SCI n’a pas d’objectif commercial, ce qui signifie qu’il n’est pas possible de faire de l’achat-revente via une SCI.
Définition d’une SCI
Une SCI constitue une personne morale en tant qu’entreprise, propriétaire des biens immobiliers. Cette structure offre plusieurs avantages par rapport à la copropriété classique. La SCI est créée avec un capital social de départ, fractionné en différentes parts réparties entre les associés.
Une SCI permet de bénéficier d’un cadre juridique offrant des avantages fiscaux et facilitant les successions.
Comment créer une SCI ?
La création d’une SCI peut se faire facilement et rapidement. Il est nécessaire de définir les associés, le gérant, les statuts, le montant du capital social et les apports. Une fois ces éléments définis, il faut réaliser un enregistrement au centre des impôts, publier dans un journal d’annonces légales et s’inscrire au Tribunal de commerce. Après toutes ces formalités, le KBIS de la SCI peut être délivré.
Quel est l’intérêt de créer une SCI ?
La constitution d’une SCI offre des avantages de gestion, de transmission et de fiscalité dans certaines situations. Elle évite les blocages liés à l’indivision et permet une gestion plus sécurisée pour les couples non mariés. De plus, elle offre une imposition sur les sociétés pour les associés bénéficiant déjà de revenus importants.
Cependant, créer une SCI occasionne quelques coûts supplémentaires et démarches administratives.
Rédaction des statuts de la SCI
Il est possible de faire appel à un professionnel ou de rédiger soi-même les statuts de la SCI en prenant soin de mentionner tous les éléments obligatoires et d’être précis dans la gestion des différents besoins.
Quel est le coût pour créer une SCI ?
Le coût de création d’une SCI varie en fonction de qui gère les formalités. Il peut aller de 350 à 500 € pour des offres en ligne à environ 1 000 € par un comptable, ou entre 1 000 et 2 000 € par un avocat ou un notaire.
Il est important de bien choisir la qualité des documents pour éviter les problèmes futurs.
Les avantages et inconvénients d’une SCI
Les avantages d’une SCI sont principalement d’ordre fiscal et successoral. La valeur des parts sociales est généralement moins élevée que la valeur des biens immobiliers, ce qui permet de réduire l’imposition sur les donations ou successions. De plus, la transmission de propriété est facilitée.
Cependant, une SCI entraîne des coûts supplémentaires et nécessite une gestion comptable spécifique.
Les impôts en SCI
Pour profiter des bénéfices fiscaux d’une SCI, il est important de comprendre les impôts liés à cette structure. Les associés doivent choisir si les revenus de la société seront imposés à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à l’impôt sur le revenu (IR). Cette décision a un impact sur la rentabilité des investissements immobiliers en SCI.
De plus, la plus-value immobilière réalisée lors de la vente d’un bien immobilier appartenant à une SCI est soumise à une imposition spécifique. Certaines SCI sont assujetties à la TVA, mais la plupart ne payent pas la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Types de SCI
Il existe plusieurs types de SCI en fonction des usages, des associés, des biens immobiliers, de l’activité, etc. Les plus courantes sont la SCI de gestion ou de location et la SCI familiale. Il existe également la SCI de jouissance à temps partagé, la SCI d’attribution et la SCI de construction vente.
Cession de parts et dissolution d’une SCI
Il est possible de céder des parts sociales d’une SCI ou de dissoudre la société. La cession des parts sociales implique des formalités administratives et des droits d’enregistrement. La dissolution d’une SCI peut être décidée par les associés ou peut être due à l’expiration de sa durée de vie, à une faillite ou à une dissolution prononcée par un tribunal. Elle nécessite également des formalités et entraîne des coûts.
