Lorsqu’un locataire ne paie pas son loyer à temps, cela peut être vraiment frustrant pour les propriétaires. Heureusement, il existe des procédures à suivre pour résoudre ce problème. Dans cet article, nous allons vous expliquer étape par étape ce que vous pouvez faire en cas d’impayé de loyer.
Tentative de résolution à l’amiable
Il est possible que le retard de paiement soit accidentel. Avant d’agir de manière plus formelle, vous pouvez essayer de résoudre le problème à l’amiable. Commencez par envoyer un courrier ou un courriel à votre locataire pour l’informer de la situation. Si cette tentative ne fonctionne pas, envoyez-lui une lettre de relance recommandée avec accusé de réception pour marquer le début officiel de la procédure.
Faire appel à la caution, à la garantie Visale ou à une assurance loyers impayés
La caution
Si le bail est assorti d’une caution simple, vous devez d’abord envoyer un commandement de payer à votre locataire. C’est un acte qui est rédigé et signifié par un commissaire de justice, et dont une copie est adressée à la caution. Si le locataire reste débiteur, vous pouvez alors faire appel à la caution.
En revanche, si le bail comporte une caution solidaire, vous pouvez faire appel à la caution dès le premier loyer impayé, sans avertir votre locataire.
La garantie Visale
La garantie Visale est une caution accordée au locataire par Action Logement, sous certaines conditions. Elle prend en charge jusqu’à 36 mois de loyers impayés. Si votre locataire n’a pas payé deux mois de loyer, consécutifs ou non, vous devez avertir Action Logement.
L’assurance loyers impayés
Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés, vous devez contacter la compagnie d’assurance pour faire valoir votre garantie.
Avertir la CAF ou la MSA si le locataire bénéficie d’une aide au logement
Si votre locataire bénéficie d’une aide au logement de la CAF ou de la MSA, vous devez signaler le retard de paiement dès que le montant de l’impayé correspond à 2 mois de loyer hors charges (déduction faite de l’aide au logement) si vous percevez le versement, ou à 2 mois de loyer hors charges si c’est le locataire qui perçoit le versement.
Résilier le bail en cas d’impayé de loyer
Bail avec clause résolutoire
La clause résolutoire permet de résilier automatiquement un bail si le locataire ne paie pas son loyer. Cependant, les clauses résolutoires sont très encadrées par la loi. Dans un bail d’habitation, une clause résolutoire doit être précise et sans équivoque. Il est donc important de ne pas se contenter d’indiquer simplement que le contrat sera résilié “en cas d’inexécution des obligations du locataire”.
Vous devez commencer par envoyer un commandement de payer mentionnant les sommes impayées par l’intermédiaire d’un commissaire de justice. Le locataire peut contester et entrer en contact avec vous. Si aucun accord n’est trouvé, il peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal de son domicile et demander un délai de paiement.
Si le locataire ne conteste pas, il dispose de deux mois pour régler son arriéré, plus les frais du commissaire de justice. En cas de non-paiement, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion du locataire. Le juge peut toutefois accorder des délais supplémentaires au locataire, ce qui suspend l’effet de la clause résolutoire pendant cette période.
Bail sans clause résolutoire
Si votre bail n’inclut pas de clause résolutoire, vous pouvez demander au commissaire de justice d’assigner votre locataire devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
Le juge peut alors estimer que la faute du locataire justifie la demande et ordonner la résiliation du bail et l’expulsion, ou décider d’accorder des délais de paiement si la situation financière du locataire laisse entendre qu’il est en mesure de régler sa dette.
Expulser le locataire
Une fois que le juge a ordonné la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux à la demande du propriétaire. Le locataire a alors deux mois pour quitter le logement, mais il peut saisir le juge de l’exécution pour demander un délai supplémentaire, qui peut aller de 3 mois à 3 ans maximum en fonction de son âge, de son état de santé et de sa situation familiale.
Il est important de noter que l’âge avancé d’un locataire n’est pas un obstacle à son expulsion s’il ne paie plus son loyer.
Maintenant que vous connaissez la procédure à suivre en cas d’impayé de loyer, vous pouvez agir en conséquence. Assurez-vous de toujours respecter les règles et les lois en vigueur pour éviter des problèmes juridiques.
