Rachat de crédit immobilier : comment ça fonctionne ?
Qu’est-ce que le rachat de crédit immobilier ?
Vous avez contracté un prêt immobilier à un taux plus élevé que ceux en vigueur aujourd’hui ? Vous pouvez réduire le coût de votre crédit en obtenant un taux plus avantageux, ce qui permettra de diminuer le montant de vos mensualités et/ou de raccourcir la durée de votre prêt.
Deux possibilités s’offrent à vous :
La renégociation avec votre banque : Vous pouvez discuter avec votre conseiller bancaire de la baisse des taux actuels par rapport à ceux de votre prêt. Votre banque pourrait vous proposer une nouvelle offre à un taux immobilier plus avantageux. Cependant, ce n’est pas toujours la meilleure solution pour obtenir le taux le plus intéressant du marché.
Le rachat de crédit immobilier avec une autre banque : D’autres institutions bancaires, désireuses d’attirer de nouveaux clients, pourraient vous offrir de meilleures conditions que votre banque actuelle. Il est donc conseillé de comparer les offres et de faire jouer la concurrence.
Quand faut-il envisager un rachat de crédit immobilier ?
Vous constatez que les taux immobiliers ont baissé, mais est-ce le bon moment pour renégocier votre prêt avec une autre banque ? Pour que l’opération soit rentable, il est important de remplir trois conditions relatives à la période de remboursement, à l’écart de taux et au montant du capital restant dû.
La renégociation avec votre banque a échoué
Si votre banque n’a aucun intérêt à renégocier votre crédit actuel à un taux plus bas, vous avez la possibilité de faire racheter votre prêt immobilier par une autre banque. Cette démarche peut être complexe et votre banque risque de vous demander de souscrire à d’autres produits (assurance, placement, etc.) en échange.
Dans le cas d’une renégociation de crédit immobilier avec votre banque actuelle, vous n’aurez pas à payer les frais liés au rachat de crédit immobilier (IRA, frais de dossier et de garantie). Cependant, il est peu probable qu’elle puisse vous proposer le taux le plus bas du marché. Tout est une question de négociation !
En revanche, les banques concurrentes sont prêtes à vous offrir leurs meilleures offres de crédits immobiliers au taux le plus bas pour vous compter parmi leurs nouveaux clients. Il s’agit d’offres promotionnelles, car les banques utilisent le crédit immobilier pour attirer de nouveaux clients.
Être dans le premier tiers du remboursement de votre crédit
Pour faire racheter votre prêt immobilier par une autre banque, il est recommandé de vous trouver dans le premier tiers de la durée de remboursement. En effet, il y a plus d’intérêts à payer au début du remboursement du crédit, et l’objectif est de les réduire.
Un écart de taux suffisant
Il est nécessaire d’obtenir un taux immobilier inférieur d’au moins 0,80% à 1% par rapport à votre taux actuel. Cela permettra de compenser les frais liés au rachat et de rentabiliser l’opération.
Le montant du capital restant dû
Le montant restant à rembourser de votre prêt immobilier doit être d’au moins 70 000 euros.
Il est important de noter qu’en plus de ces trois conditions, si vous êtes prêt à opter pour une durée plus courte, l’opération peut être très avantageuse. Par exemple, si vos revenus ont augmenté depuis la souscription du prêt, vous pourrez vous permettre une durée plus courte et ainsi réduire considérablement le coût de votre crédit, tout en vous endettant moins longtemps.
Combien coûte un rachat de crédit immobilier ?
Lorsque vous effectuez cette opération, vous devez prendre en compte les frais liés au rachat de crédit immobilier. En effet, le rachat n’est rentable que s’il vous permet d’économiser davantage que vous ne dépensez en frais financiers. Avec un taux plus bas, vous devez obtenir un coût total du crédit suffisamment intéressant pour compenser les frais suivants :
Les indemnités de remboursement anticipé
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ou pénalités représentent le montant des intérêts à rembourser sur une période de six mois à partir de la demande de rachat de crédit immobilier. Elles ne peuvent dépasser 3% du capital restant dû.
Par conséquent, si vous faites racheter votre crédit immobilier en octobre, les IRA représenteront la somme des intérêts que vous auriez dû payer jusqu’en avril. Il est impossible d’éviter ces pénalités, sauf si vous avez négocié l’annulation des IRA en cas de revente du bien ou de remboursement anticipé grâce à vos fonds propres lors de la souscription du prêt. Cependant, vous ne pouvez pas être exempté des IRA en cas de rachat du prêt immobilier par une autre banque.
Le coût de la garantie
Un rachat de crédit immobilier implique un nouvel emprunt et donc une nouvelle garantie. Selon votre garantie actuelle, les démarches diffèrent :
- En cas d’hypothèque ou d’IPPD, vous devrez payer des frais de main levée et prévoir la mise en place d’une nouvelle garantie.
- Si votre garantie actuelle est une caution (par exemple, Crédit Logement), vous récupérez 75% du fonds mutuel de garantie que vous avez versé lors de la souscription du premier crédit. Cette somme vous permettra en partie de couvrir les frais de la nouvelle garantie.
Les frais de dossier
La banque qui vous propose le rachat de crédit immobilier peut vous facturer des frais de dossier pour la mise en place du nouveau prêt. Ces frais peuvent varier d’une banque à l’autre, mais en général, ils s’élèvent à 500 à 1 000 euros ou 1% du montant du prêt (maximum 400 euros, minimum 1 000 euros).
Quels sont les avantages d’un rachat de crédit immobilier ?
Réduire mes mensualités
Lorsque les taux baissent, il est possible de revoir à la baisse vos mensualités. C’est l’un des avantages du rachat de crédit immobilier. Parfois, il est même possible de combiner deux effets pour réduire à la fois les mensualités et la durée du prêt.
Raccourcir la durée de mon prêt
C’est le deuxième effet possible d’un rachat de crédit immobilier avec une autre banque. Vous pouvez choisir de raccourcir la durée de votre prêt. En fonction de votre situation et de la baisse des taux, vous pouvez parfois réduire à la fois les mensualités et la durée du prêt.
Simulation d’un rachat de crédit immobilier
Madame P. a contracté en octobre 2008 un prêt immobilier de 200 000 euros sur 20 ans pour l’achat de sa résidence principale. Elle a obtenu un taux de 5,40% hors assurance à l’époque. Elle souhaite renégocier son prêt en faisant racheter son crédit immobilier à un taux plus bas. Elle peut choisir de réduire ses mensualités tout en conservant la même échéance jusqu’en 2028 ou d’augmenter les mensualités tout en raccourcissant la durée du prêt. Cette dernière option est particulièrement intéressante si ses revenus ont augmenté.
Prêt immobilier actuel de Mme P et capital restant dû au bout de 5 ans :
- Capital emprunté en 2008: 200 000 €
- Taux hors assurance sur 20 ans: 5,40%
- Mensualité assurance incluse: 1 364 €
- Coût total de son crédit initial: 127 480 €
- Capital restant dû (CRD): 72 920 €
- Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA): 4 513 €
- Montant du nouveau prêt demandé (CRD + IRA): 172 600 €
Rachat de crédits 5 ans plus tard : les deux scénarios possibles
Baisse des mensualités:
- Taux hors assurance sur 15 ans: 3,25%
- Mensualité assurance incluse: 1 212 €
- Coût total du crédit: 45 560 €
- Gain mensuel: 152 €
- Coût total du crédit économisé: 27 360 €
Baisse de la durée du crédit:
- Taux hors assurance sur 15 ans: 2,95%
- Mensualité assurance incluse: 1 662 €
- Coût total du crédit: 26 840 €
- Gain mensuel: 298 €
- Coût total du crédit économisé: 46 080 €
On remarque que dans les deux cas, malgré les pénalités, le coût total du crédit a considérablement diminué grâce à un taux plus bas. Si Madame P. choisit de contracter son nouveau prêt dans une autre banque, elle devra également prendre en compte le coût de la nouvelle garantie et les frais de dossier pour obtenir son gain net.
En résumé :
Dans le cadre d’un rachat de prêt immobilier, il est essentiel de prendre en compte le coût total du crédit proposé, tout autant que les nouvelles mensualités. Pour obtenir le gain net, il faut soustraire les différents frais liés au rachat de crédit immobilier (pénalités, garantie, frais de dossier et de domiciliation bancaire).
4 conseils pour faire racheter votre prêt immobilier
Voici quelques astuces pour renégocier votre prêt immobilier auprès d’une autre banque.
1. Faire appel à un courtier pour comparer les offres
Faire le tour des banques par soi-même peut être chronophage. Négocier est un métier ! Pour comparer les offres de plusieurs banques en une seule fois et obtenir un rachat de crédit immobilier intéressant, vous pouvez faire appel à un courtier. Ce professionnel saura, en fonction de votre profil, vous obtenir le meilleur taux actuel et les meilleures conditions.
2. Renégocier l’assurance emprunteur
Comparer toutes les solutions du marché, y compris en matière d’assurance emprunteur, vous permettra d’accéder à la couverture la plus compétitive en termes de tarifs et de garanties. Là encore, un courtier en assurance de prêt peut vous accompagner.
3. Conserver votre mensualité pour un amortissement plus rapide
Au lieu de diminuer votre mensualité, si vous le pouvez, conservez-la. Cela vous permettra d’amortir votre crédit immobilier plus rapidement.
4. Connaître votre objectif : gain financier ou financement d’un projet
Votre rachat de crédit immobilier peut être intéressant s’il atteint son objectif. Il existe principalement deux objectifs :
- Le gain financier : Au-delà du taux, ce qui importe le plus est le gain financier. Si vous souhaitez que l’opération soit rentable, un gain supérieur à 5 000 euros par rapport à votre prêt immobilier actuel est recommandé, compte tenu des frais de rachat.
- Le financement d’un projet : Faire racheter votre prêt immobilier à un taux plus bas peut vous permettre de réduire vos mensualités. Si vous avez un projet à financer grâce à un prêt à la consommation, par exemple, votre taux d’endettement doit être suffisamment bas pour que la banque vous accorde ce crédit. Dans ce cas, le gain financier importe peu. L’essentiel est de vérifier si la baisse des mensualités libère suffisamment d’endettement pour vous permettre de contracter le prêt en question.
