En tant que propriétaire, vous percevez des loyers en échange de la location de votre bien immobilier. Malheureusement, il arrive parfois que certains locataires ne paient pas leurs loyers. Alors, que faire dans ces situations ? Dans cet article, nous vous expliquons ce qu’est le recouvrement des loyers impayés et les différentes procédures pour récupérer les montants dus.
Qu’est-ce que le recouvrement des loyers impayés ?
Le recouvrement des loyers impayés est une procédure qui vise à protéger les intérêts légitimes du propriétaire lorsque le locataire ne paie pas les loyers qui lui sont dus. Cette démarche oblige le locataire débiteur à régler les montants dus au propriétaire. Les bailleurs commerciaux sont également concernés par les loyers impayés.
Les recours juridiques possibles
Si le recours à l’amiable n’est pas efficace, il existe d’autres solutions pour recouvrer un loyer impayé.
Envoyer une mise en demeure au locataire
L’envoi d’une mise en demeure au locataire peut être effectué par lettre recommandée avec avis de réception ou en main propre contre signature. Il est préférable d’envoyer cette mise en demeure le plus tôt possible, car certains organismes demandent un délai d’une quinzaine de jours après l’impayé.
La mise en demeure constitue une preuve non négligeable sur le plan juridique. Elle indique la date limite de régularisation avant le déclenchement des autres étapes judiciaires. Cette date correspond à un délai de 8 jours.
Contacter le garant de caution ou faire appel à l’assurance
Une autre solution consiste à contacter la personne qui s’est portée caution, l’organisme de cautionnement comme Action Logement et sa garantie Visale, ou encore sa compagnie d’assurance pour activer la garantie des loyers impayés.
Alerter la Caisse d’allocations familiales
Si le locataire perçoit une aide au logement, il est important de prévenir la Caisse d’allocations familiales (CAF) ou la Mutuelle agricole sociale (MSA). Ces organismes mettent en place une procédure pour traiter les impayés. Les conditions varient selon que l’aide est versée directement au locataire ou au propriétaire.
Résilier le bail avec une clause résolutoire
Si le contrat de bail contient une clause résolutoire, le propriétaire peut résilier automatiquement le bail en cas de non-paiement du loyer aux dates convenues. Pour cela, le propriétaire doit faire appel à un huissier de justice pour envoyer au locataire et au cautionnaire un commandement de payer les sommes dues dans un délai de 2 mois. En cas de contestation des montants, le propriétaire doit saisir le juge du tribunal d’instance du lieu d’habitation et assigner le locataire.
Résilier le bail sans clause résolutoire
Si le contrat de bail ne contient pas de clause résolutoire, une résiliation judiciaire est nécessaire. Le propriétaire doit demander à un huissier de justice d’assigner le locataire devant le tribunal pour obtenir la résiliation du bail et son expulsion.
Comment récupérer les loyers impayés après l’expulsion du locataire ?
Après la résiliation du bail, l’étape suivante est l’expulsion du locataire. Pour récupérer les loyers impayés, le propriétaire peut effectuer une demande auprès du tribunal d’instance du lieu de l’habitation concernée, en demandant des dommages et intérêts. Le tribunal se chargera ensuite de contacter le locataire débiteur pour récupérer les sommes dues.
L’huissier de justice pour le recouvrement des loyers impayés : quand et quels frais ?
Dans certaines situations, il peut être nécessaire de faire appel à un huissier de justice pour le recouvrement des loyers impayés. Les frais liés à l’intervention de l’huissier de justice sont fixés par décret et sont généralement à la charge du locataire débiteur.
Comment fonctionne l’assurance loyers impayés ?
L’assurance loyers impayés offre une protection financière aux propriétaires et peut couvrir d’autres éléments tels que l’indemnité d’occupation, les risques de dégradations immobilières, le départ en avance du locataire, l’habitation non louée, ainsi que les frais de procédures et de contentieux. La cotisation pour une assurance loyers impayés représente généralement entre 2,5% et 5% du loyer annuel global et peut être déductible des revenus fonciers.
Procédure de recouvrement des loyers impayés commerciaux
La procédure de recouvrement des loyers impayés commerciaux est similaire à celle des contrats de location pour particuliers. En général, une clause résolutoire est insérée dans le contrat de bail commercial, permettant la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement. Dans le cas où cette clause n’existe pas, une demande au tribunal de grande instance peut être réalisée pour résilier le bail.
La nouvelle loi 2021 sur les loyers impayés
La crise liée au Covid-19 a eu un impact considérable sur l’économie, entraînant des difficultés financières pour de nombreux locataires. Des mesures exceptionnelles ont été prises, notamment la prolongation de la trêve hivernale et la création de différents fonds d’aide aux impayés de loyer pour soutenir les propriétaires et les locataires en difficulté.
Maintenant que vous êtes informé sur le recouvrement des loyers impayés, vous pouvez prendre les mesures nécessaires pour protéger vos intérêts en cas de non-paiement des loyers par vos locataires.
