Ça y est : vous avez trouvé le locataire idéal pour votre bien placé en location. Pour officialiser la location de votre logement, il est nécessaire de rédiger un bail de location. Cette étape peut paraître complexe et fastidieuse, mais vous pouvez rédiger le bail vous-même. Voici tous nos conseils.
Qui rédige le bail de location ?
Pour rédiger un bail de location, vous avez deux options. Tout d’abord, le bail doit obligatoirement être apposé par écrit : un accord oral ne suffit pas à légitimer la location des lieux par le locataire.
Il existe deux personnes qui peuvent rédiger un bail de location : le bailleur ou son représentant. On parle de représentant du bailleur lorsque le propriétaire du logement placé en location fait confiance à un professionnel de l’immobilier pour effectuer toutes ou une partie des démarches liées à la mise sur le marché du bien en question.
Les mentions obligatoires à faire figurer sur un bail de location
Le bail de location est un document officiel et légal qui légitimise l’habitation d’un logement par une personne considérée comme le locataire de ce bien, moyennant le paiement d’un loyer. Il doit comprendre certaines mentions obligatoires, qui sont les suivantes :
- l’identité et les coordonnées du bailleur
- l’identité et les coordonnées du locataire
- la date de début de bail et la durée pour laquelle il est prévu
- la précision concernant l’usage du bail : bail d’habitation, ou usage mixte (habitation et professionnel)
- la description du logement : nombre de pièces, équipements, installations sanitaires, annexes éventuelles au logement (cave, garage)…
- la surface habitable et la surface des annexes
- le montant du loyer ainsi que des charges, et les modalités de paiement
Ces conditions sont obligatoires pour que le bail de location soit considéré valide. Cependant, il existe d’autres clauses facultatives, mais dont la mention est fortement conseillée. On parle ici de :
- la clause d’indexation, permettant la révision des loyers grâce à l’Indice de Référence des Loyers (IRL)
- une clause résolutoire permettant de résilier plus facilement le bail, dans le cas où le locataire manquerait à certaines de ses obligations (paiement du loyer, accès pour des travaux indispensables, par exemple).
Il est également nécessaire d’indiquer dans le bail les conditions sous lesquelles le locataire est cautionné, ainsi que le montant encaissé par le bailleur pour la caution. Attention, ce montant est réglementé. Il est de maximum un mois de loyer en cas de location vide, et deux mois de loyer en location meublée.
Pour plus de praticité, il est également possible de se procurer des modèles à remplir en ligne ou dans une papeterie. Ces modèles comportent toutes les mentions légales obligatoires et sont simplement à compléter avec les informations concernant le logement, le bailleur et le locataire.
Les annexes à joindre au bail
Le bail de location doit obligatoirement comprendre toutes les informations mentionnées ci-dessus. Cependant, il est aussi conseillé d’y joindre des annexes. Certains sont d’ailleurs obligatoires. Parmi eux se trouvent :
- l’état des lieux d’entrée du locataire, mentionnant l’état des installations et équipements ainsi que l’état général du logement et les éventuelles dégradations préalables à l’arrivée du locataire dans le bien.
- le dossier de diagnostics techniques (DDT), comprenant un diagnostic de performance énergétique (DPE), un diagnostic pour les risques naturels, miniers et technologiques, un diagnostic pour le plomb
- et enfin, un diagnostic sur l’état des installations électriques et de gaz. Pour les logements construits avant 1997, le diagnostic pour l’amiante est également obligatoire.
Dans certaines situations, d’autres annexes peuvent être fournies pour proposer une information complète et totale au locataire sur le logement qu’il s’apprête à occuper. On parle ici de :
- une copie du règlement de copropriété en cas de location d’un appartement dans un immeuble en copropriété ou d’une maison en lotissement
- une copie de la convention ANAH ou APL en cas de logement conventionné (même si ce critère a tendance à disparaître)
- une copie de la grille de vétusté, utilisée pour mesurer la détérioration du logement. Attention, pour cela, les deux parties doivent au préalable s’être mises d’accord sur la grille à utiliser.
Dans le cas où le logement serait loué meublé, il sera nécessaire de joindre au bail une liste des équipements fournis et leur état précis. Cette liste peut être incluse dans l’état des lieux d’entrée dans le logement pour plus de praticité.
Quelle durée pour le bail de location ?
La durée d’un bail de location n’est pas la même selon que le logement est meublé ou vide.
Pour une location vide, la durée du bail est normalement de trois ans minimum. Dans le cas où le locataire serait une personne morale, le bail peut être étendu à 6 ans minimum.
Dans certaines situations, il n’est pas avantageux pour les locataires de signer un bail de trois ans. Pour cela, une dérogation est possible et permet de ramener la durée minimum du bail à un an seulement, si le bailleur peut justifier du besoin de récupérer son logement par les situations suivantes :
- un départ en retraite nécessitant de récupérer le logement pour y habiter
- un retour de l’étranger
- le besoin de loger à titre gracieux un membre de sa famille dans le logement loué.
Pour être valide, le motif de limitation du bail à une durée d’un an doit être indiqué clairement dans le bail de location. Le locataire doit donc être informé que le bail ne pourra pas être renouvelé à l’échéance des douze mois de location.
Dans le cas de la location d’un logement meublé, la durée du bail est généralement d’un an reconductible. Pour plus de praticité, il est également possible de limiter le bail de location à 9 mois dans le cas où le logement serait mis à la disposition d’un étudiant.
Comment renouveler un bail ?
Les baux de location sont donc conclus, en règle générale, pour un ou trois ans. Au moment de l’expiration du bail, le propriétaire peut manifester au locataire son besoin de récupérer le logement. S’il ne le fait pas, le contrat conclu entre les deux parties se poursuit.
Si la location du logement se poursuit dans les mêmes conditions, le bailleur n’a aucune démarche à réaliser. Le bail est alors reconduit pour trois ans, et il n’est pas nécessaire de rédiger un nouveau contrat ou un avenant au contrat principal.
Si le bail prévoyait une clause de révision du loyer, alors le montant du loyer peut être augmenté dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). Pour augmenter le loyer, le bailleur doit donc prendre en compte l’indice de référence du dernier trimestre figurant dans le bail, ou à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du bail. Il est possible de fixer l’augmentation du loyer en comparant l’indice du bail avec l’indice actuel.
Enfin, depuis le 27 mars 2014, le bailleur peut faire la demande de révision du loyer de son bien dans un délai d’un an à compter de la date prévue pour la révision. Dans ce cas, la révision du loyer prend effet le jour de la demande. Une fois ce délai d’un an dépassé, il ne sera plus possible d’augmenter le loyer du bien placé à la location.
Comment résilier un bail ?
Il existe deux manières de mettre fin à un bail de location.
D’abord, la résiliation peut être à la demande du locataire, qui exprime sa décision de libérer le logement en fournissant un préavis de départ à son bailleur, à tout moment mais en respectant les délais légaux de préavis. On compte entre un et trois mois de préavis en fonction du type de logement et de sa situation géographique.
Le bailleur peut également mettre fin à la location et donner congé au locataire dans le cas où il souhaiterait vendre le logement, ou l’habiter lui-même en invoquant un motif légitime et sérieux. Dans ce cas, le bailleur doit informer le locataire de la date de résiliation du bail au moins six mois avant la date convenue.
Dans le cadre de l’abaissement de la durée du bail de trois à un an pour des raisons personnelles émanant du bailleur, ce dernier doit avoir informé le locataire de son besoin de récupérer le logement au bout d’un an, dans un délai d’au moins six mois avant la date convenue. À ce moment-là, un nouveau bail doit être établi, et les conditions indiquées clairement sur le document. Une lettre recommandée devra également être envoyée au locataire afin de lui confirmer la réalisation de l’événement, au moins deux mois avant la fin du bail. Il est aussi possible de réaliser cette démarche par acte d’huissier.
Si le loyer peut être révisé, il faut suivre les mêmes indices de référence des loyers, comme c’est le cas pour prolonger un bail.
Quelles sont les clauses abusives en matière de bail de location ?
Comme dans toute procédure légale, il existe des interdits pour la rédaction d’un bail de location. Parmi elles se trouvent surtout des clauses illégales ou abusives :
- imposer une compagnie d’assurance choisie par le bailleur au locataire pour la souscription d’une assurance habitation
- imposer des visites pour la vente ou la location du bien plus de deux heures par jour et pendant les jours fériés
- imposer le prélèvement automatique du loyer
- imposer le prélèvement du loyer du locataire sur son salaire
- prévoir la responsabilité collective des colocataires en cas de dégradation du logement ou d’un équipement commun
- prévoir la résiliation du bail pour un autre motif que le non-paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie, la non souscription d’une assurance responsabilité locative ou la constatation par le juge de troubles du voisinage
- diminuer ou supprimer des prestations prévues au contrat de location sans proposer de contrepartie équivalente
- autoriser le bailleur à percevoir un dédommagement en cas d’infraction au bail ou au règlement de copropriété
- interdire l’activité politique, syndicale, associative ou religieuse au locataire dans le logement
- facturer des frais d’état des lieux de sortie au locataire, sauf en cas de recours à un huissier de justice
- prévoir un renouvellement tacite du bail de location pour une durée inférieure à trois ans
- exonérer le propriétaire de toute responsabilité
- interdire d’héberger des personnes ne vivant pas sur place habituellement
- demander au locataire le paiement de sommes non prévues à l’entrée dans le logement (dépôt de garantie, frais d’agence, état des lieux)
- imposer des frais de délivrance de quittance de loyer
- rendre le locataire automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement
- et enfin, obliger à souscrire un contrat distinct pour la location d’équipements.
