Pour finaliser un achat immobilier dans les meilleurs délais, il est essentiel de bien comprendre le processus de vente, en particulier les étapes du compromis de vente et de l’acte authentique.
Le compromis de vente et l’acte authentique
Le compromis de vente est un accord entre le vendeur et l’acheteur sur les différentes conditions de la vente. Il s’agit d’une étape cruciale, car il fixe les conditions qui seront mentionnées dans l’acte définitif de vente. Une fois signé, cet avant-contrat engage les deux parties, sous réserve d’un délai de rétractation et de la réalisation des conditions suspensives.
L’acte authentique, également appelé acte définitif de vente, est signé en présence d’un notaire. Cet acte permet de concrétiser la transaction immobilière en reprenant toutes les conditions établies dans le compromis. À la signature de l’acte authentique, l’acheteur reçoit le titre de propriété et les clés du bien.
Les conditions et délais entre le compromis et l’acte de vente
Généralement, un délai d’environ trois mois s’écoule entre la signature du compromis ou de la promesse et la signature de l’acte définitif de vente. Ce délai dépend de plusieurs facteurs.
Les pièces administratives obligatoires
L’acheteur doit fournir un dossier administratif complet, comprenant le titre de propriété, les justificatifs d’identité, la fiche d’état-civil, le dossier de diagnostics techniques, les documents sur l’état de l’immeuble dans le cas d’une copropriété, ainsi que les documents relatifs aux impôts. Il est important de prendre en compte le temps nécessaire pour rassembler toutes ces pièces. Il ne doit manquer aucun document lors de la signature de l’acte authentique.
Le délai de rétractation
L’acheteur dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter après avoir signé l’avant-contrat. S’il souhaite changer d’avis pendant cette période, il peut le faire sans pénalité en envoyant un courrier recommandé. En cas de rétractation dans les temps, le vendeur doit rembourser intégralement l’indemnité d’immobilisation versée par l’acheteur (entre 5 et 10 % du prix de vente). Passé ce délai, sauf si une condition suspensive n’est pas réalisée, une rétractation entraînerait la perte du dépôt de garantie versé à la signature du compromis.
Le droit de préemption
Il existe deux types de droit de préemption. Le droit de préemption urbain donne la priorité à la commune pour acheter un logement mis en vente dans une zone délimitée. Le droit de préemption concernant les Zones d’Aménagement Différé (ZAD), créé par le préfet, concerne les zones non encore aménagées et pour lesquelles subsiste un intérêt public. Les communes disposent donc de 2 à 3 mois pour répondre, faute de quoi leur silence vaut refus de préempter. Il convient de noter qu’il existe des cas où il n’y a pas de droit de préemption, en fonction de la zone, du type de bien ou du type de transaction. Par exemple, les biens achevés depuis moins de 4 ans ou les ventes entre parents ne sont pas soumis à ce droit.
Les conditions suspensives
La réalisation des conditions suspensives est essentielle pour assurer une sécurité juridique avant la signature de l’acte authentique. Trois conditions suspensives peuvent annuler une transaction immobilière :
- La vente du précédent logement.
- L’obtention du permis de construire.
- L’obtention d’un prêt bancaire.
En respectant les différentes étapes et en fournissant les documents requis dans les délais, il est possible de réduire le délai entre le compromis et l’acte de vente à moins de 3 mois.
