Les étapes pour investir dans l’immobilier locatif en loi Pinel 2021
Retrouvez ci-dessous les étapes essentielles à suivre pour votre investissement dans le dispositif Pinel :
- Évaluer sa situation financière
- Trouver le logement idéal
- La signature du contrat de réservation
- Obtenir un prêt immobilier
- La signature de l’acte de vente chez le notaire
- La réception des travaux et la livraison de l’appartement
- La mise en location du bien
- La déclaration de l’investissement Pinel pour bénéficier de la réduction d’impôt
- Le renouvellement de l’investissement Pinel
- La sortie de l’investissement Pinel
1. Évaluer votre situation financière : qui peut bénéficier de la loi Pinel ?
Situation fiscale
Avant de vous lancer dans un investissement Pinel, il est crucial d’analyser votre profil financier et vos objectifs afin de comprendre les avantages que ce dispositif peut vous offrir. Vous devez prendre en compte le montant de votre impôt sur le revenu, son évolution future, ainsi que vos autres investissements immobiliers ou financiers.
Capacité d’épargne
La plupart du temps, un investissement Pinel est financé par un crédit. Vous devez veiller à ce que le montant de vos mensualités soit adapté à vos revenus et à votre régime fiscal actuel et futur. À long terme, les loyers perçus pourront compenser une partie des mensualités.
2. Trouver le logement adapté à un investissement en loi Pinel
Comment fonctionne la loi Pinel ?
Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, il est nécessaire d’acheter un logement neuf éligible à ce dispositif. Généralement, il s’agit d’un achat sur plan dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA). Le logement doit répondre aux normes BBC 2005 ou RT 2012 et être situé dans une zone géographique éligible définie par la loi Pinel.
Où investir en loi Pinel ?
Le choix de l’emplacement est crucial pour tout investissement immobilier, qu’il soit soumis à la défiscalisation ou non. En plus des critères de proximité, il est judicieux d’élargir sa recherche à des zones à fort potentiel. Il est recommandé de faire appel à un partenaire spécialisé dans l’immobilier locatif pour analyser le potentiel locatif d’un bien (accès aux transports, commerces, projets urbains à venir, etc.).
3. La signature du contrat de réservation de votre investissement Pinel
La remise du dossier de réservation est une étape importante avant la signature du contrat de réservation de votre investissement Pinel. Voici quelques conseils pour remplir et signer votre dossier de réservation :
- Le contrat de réservation précise les conditions de la vente, y compris une description détaillée du logement, son prix prévisionnel et, éventuellement, les modalités de révision. Il indique également la date de livraison estimée.
- Ce contrat engage le promoteur à vous réserver le ou les logements choisis. Il vous accompagnera tout au long du processus, notamment pour les appels de fonds, le suivi du chantier, la livraison et les garanties associées à l’achat d’un bien neuf. Un premier paiement sera demandé à la signature, généralement sous forme d’un dépôt de garantie d’environ 5% du prix de vente.
N’oubliez pas que vous avez 10 jours pour vous rétracter après la signature du contrat de réservation.
4. Le crédit immobilier dans le cadre d’un investissement Pinel
Avant de signer le contrat de vente définitif, il est généralement nécessaire d’obtenir un prêt immobilier pour financer votre achat. Pour gagner du temps, vous pouvez prendre rendez-vous avec votre conseiller financier avant même de recevoir le contrat de la part du promoteur.
N’oubliez pas de préparer les documents nécessaires pour votre demande de financement. Lors des négociations avec la banque, soyez attentif à certains points spécifiques, tels que la possibilité de négocier l’annulation des indemnités de remboursement anticipé (IRA) ou d’obtenir un différé de remboursement jusqu’à la livraison du bien.
L’offre de prêt, réglementée et comprenant le tableau d’amortissement, vous sera envoyée par la poste. Vous disposez de 10 jours minimum pour accepter l’offre à partir de sa réception. Veuillez noter que cette offre est valable pendant 30 jours à compter de son édition.
5. La signature de l’acte de vente définitif devant notaire
Une fois que vous avez reçu l’offre de prêt, le notaire du promoteur préparera le projet d’acte et vous l’enverra par courrier recommandé avec accusé de réception. Vous avez deux options pour la signature de l’acte :
- Vous pouvez prendre rendez-vous avec le notaire que vous avez désigné au préalable pour la signature de la procuration nécessaire à la régularisation de l’acte authentique.
- Sinon, vous pouvez vous rendre chez le notaire du programme (il peut être différent du notaire que vous avez choisi) pour signer l’acte d’acquisition.
Après l’enregistrement de l’acte, le notaire vous enverra votre titre de propriété (cela prend généralement de 2 à 8 mois). Cette signature officialise votre achat immobilier dans le cadre de l’investissement Pinel et permet de lancer les appels de fonds, c’est-à-dire le paiement échelonné du logement neuf selon l’avancement des travaux.
Lors de cette étape, vous devrez régler les frais d’acquisition du logement neuf (frais de notaire). Ils correspondent en général à environ 2 à 3% du prix de vente et sont bien inférieurs à ceux exigés lors de l’achat d’un logement ancien.
6. Réception des travaux et livraison du logement Pinel
Appels de fonds
Avant cette étape, vous n’avez pas encore commencé à payer le prix du logement acquis. Le promoteur vous enverra directement les demandes d’appels de fonds en fonction de l’avancement de la construction. Vous devrez ensuite transmettre une copie de ces documents à votre conseiller bancaire après les avoir acceptés et signés. Cette copie sera nécessaire pour débloquer les fonds de votre financement.
Concrètement, vous devrez verser jusqu’à 35% du prix total lorsque les fondations seront achevées, puis 70% lorsque le bâtiment sera hors d’eau et enfin 95% lorsque les travaux seront terminés. Le solde sera réglé à la livraison définitive du bien (remise des clés), sauf en cas de réserves formulées concernant d’éventuels défauts de conformité.
Livraison du logement Pinel
La remise des clés marque la livraison du logement, qui doit être raccordé aux réseaux d’eau, d’électricité et de gaz si nécessaire. L’immeuble doit également disposer d’un ascenseur en fonctionnement, d’escaliers et de parties communes éclairées.
Le promoteur vous informera par courrier de la date de livraison de votre bien. Vous aurez alors deux possibilités :
- Vous pouvez vous déplacer et réceptionner personnellement votre logement.
- Vous pouvez demander au gestionnaire, avec qui vous aurez signé un mandat environ trois mois avant la livraison, de désigner un expert qui rédigera le procès-verbal de livraison en votre nom (cette prestation est payante).
Il est important de noter que l’état des lieux effectué entre vous et le promoteur, consigné dans le procès-verbal de livraison, ne permet pas de retenir les 5% restants des appels de fonds. La consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations n’est possible que si des défauts graves de construction sont constatés, empêchant l’occupation du logement. Dans ce cas, la livraison est refusée.
7. La mise en location du logement dans le cadre de l’investissement Pinel
Dans le cadre de la loi Pinel, certaines conditions doivent être respectées pour la mise en location du logement :
- Vous devez louer votre bien pendant au moins 6 ans (vous avez la possibilité de prolonger cette période à 9 ou 12 ans) dans les 12 mois suivant sa livraison.
- Le logement doit être la résidence principale de votre locataire. Depuis 2015, la loi Pinel permet de louer le logement à ses enfants ou à un autre membre de sa famille (s’ils ne font pas partie du même foyer fiscal).
- Le locataire doit respecter les critères d’éligibilité, notamment en termes de revenu fiscal qui doit respecter les plafonds de la loi Pinel. Le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas dépasser un plafond fixé par décret, bien que ce plafond puisse être réduit localement par arrêté du préfet.
Veillez à bien respecter ces conditions, car le non-respect de l’une d’entre elles pourrait remettre en cause l’avantage fiscal accordé par la loi Pinel. Il est donc conseillé de faire appel à des professionnels de la gestion locative pour éviter tout problème (risques d’impayés, vacance locative, etc.).
8. La déclaration de l’investissement Pinel pour bénéficier de la réduction d’impôt
La réduction d’impôt accordée pour un investissement Pinel ne sera pas appliquée automatiquement. Vous devez déclarer la location à l’administration fiscale lors de votre déclaration de revenus. Si vous avez perçu des loyers au cours de l’année précédente, vous devrez remplir une déclaration de revenus fonciers (imprimé 2044) et compléter l’imprimé 2042-C pour déclarer votre investissement Pinel. Vous devrez également renvoyer le formulaire 2044-EB afin d’indiquer si votre engagement de location initial dure 6 ou 9 ans. Ce dernier formulaire ne doit être rempli que lors de la première année de déclaration.
N’oubliez pas de fournir toutes les pièces justificatives nécessaires à l’administration fiscale, notamment une copie du bail de location et de l’avis d’imposition N-2 du locataire fourni par le gestionnaire. Vous pouvez obtenir ces documents en faisant une demande auprès du gestionnaire.
Les formulaires nécessaires sont disponibles sur le site www.impots.gouv.fr.
9. Le renouvellement de l’investissement Pinel
À la fin de votre engagement de location déclaré à l’administration fiscale, vous avez la possibilité de prolonger votre investissement Pinel pour 3 années supplémentaires. Ainsi, votre engagement de location peut s’étendre jusqu’à 12 ans au maximum. Cette prolongation vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt plus conséquente : elle passera de 12% sur 6 ans à 18% sur 9 ans, et enfin à 21% sur 12 ans.
10. La sortie de l’investissement Pinel
Une fois que votre engagement de location a pris fin, vous êtes libre de décider de l’utilisation de votre bien. Vous pouvez choisir de continuer à le louer, de le vendre ou de l’occuper en tant que résidence principale.
Veuillez noter qu’en cas de vente ou de reprise du logement, vous devrez donner congé à votre locataire six mois avant la fin de leur bail. Il est possible que la fin de la location ne coïncide pas avec la fin de votre engagement de location, ce qui signifie que vous pourriez devoir attendre plusieurs mois avant de mettre un terme à la location.
Pour conclure, il est important de souligner que l’avantage fiscal ne devrait pas être le seul critère à prendre en compte lors de votre achat immobilier. Il est crucial d’acheter en fonction de vos besoins personnels. Depuis 1996, iSelection met à disposition son expertise et une sélection unique et exclusive de biens pour ses clients.
Pour vous guider dans votre choix, n’hésitez pas à faire appel à nos spécialistes en immobilier patrimonial.
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