Les étapes à suivre pour réussir votre investissement locatif en loi Pinel 2021
Retrouvez ci-dessous les étapes clés de votre investissement Pinel :
- Faites une évaluation de votre situation financière
- Trouvez le logement idéal
- Signez le contrat de réservation
- Obtenez un crédit immobilier
- Signez l’acte de vente chez le notaire
- Réceptionnez les travaux et recevez votre appartement
- Mettez votre bien en location
- Déclarez votre investissement Pinel pour bénéficier de la réduction d’impôt
- Renouvelez votre investissement Pinel si vous le souhaitez
- Sortez de votre investissement Pinel selon vos choix
1. Évaluer sa situation financière : Qui est éligible à la loi Pinel ?
Situation fiscale
Avant de vous lancer dans un investissement Pinel, il est essentiel d’analyser votre profil et vos objectifs pour comprendre ce que ce dispositif peut vous apporter. En effet, il existe différentes options avec des avantages fiscaux divers, qu’il convient d’étudier attentivement.
La principale attraction de l’investissement en loi Pinel est sa réduction d’impôt (pouvant atteindre jusqu’à 6 000 euros/an). Il est donc important d’évaluer votre situation fiscale : quel est le montant de votre impôt sur le revenu ? Comment évoluera-t-il dans les années à venir ? Cet investissement est-il complémentaire à d’autres placements immobiliers ou financiers que vous détenez ?
Capacité d’épargne
L’investissement Pinel est généralement réalisé grâce à un prêt immobilier (particulièrement avantageux lorsque les taux d’intérêt sont bas). Votre capacité d’épargne mensuelle doit être adaptée à vos revenus et prendre en compte votre régime fiscal actuel et futur. À moyen et long terme, les loyers perçus pourront compenser, au moins en partie, les mensualités de votre prêt.
2. Trouver le logement adapté à un investissement loi Pinel
Comment fonctionne la loi Pinel ?
Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, vous devez acquérir un logement neuf éligible à ce dispositif.
- Il s’agit le plus souvent d’un achat sur plan, dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA).
- Le logement doit bénéficier du label BBC 2005 ou RT 2012 (Réglementation Thermique) et être situé dans des zones géographiques précises définies par la loi (zones A, Abis, B1). Concernant la zone B2, la loi de Finances de 2018 prévoit qu’un logement peut bénéficier du dispositif Pinel sous certaines conditions.
Où investir en loi Pinel ?
Le choix de l’emplacement est essentiel pour un bon investissement immobilier, qu’il soit défiscalisé ou non.
- Bien que la proximité soit souvent privilégiée, n’hésitez pas à élargir vos recherches dans des zones à fort potentiel. Identifiez les villes et les quartiers les plus dynamiques, attirant une population active.
- Faites appel à un expert de l’immobilier locatif, comme iSelection, pour bénéficier d’une analyse précise du potentiel locatif d’un bien. Prenez en compte l’accès aux transports en commun, la présence de commerces et services à proximité, ainsi que les projets urbains à venir.
3. Signature du contrat de réservation pour votre investissement Pinel
La remise du dossier de réservation est la dernière étape avant la signature du contrat de réservation pour votre investissement Pinel. Il est donc essentiel de prendre cette étape au sérieux. Voici quelques conseils pour vous aider à remplir et signer votre dossier de réservation :
- Le contrat de réservation fixe les conditions de vente, notamment une description précise du logement, son prix prévisionnel et, dans certains cas, les modalités de révision. Il doit également mentionner une date de livraison.
- Ce contrat de réservation engage le promoteur à vous réserver le(s) logement(s) choisi(s). Le promoteur est votre interlocuteur pour toutes les questions concernant les appels de fonds, l’avancement du chantier, la livraison et les garanties liées à l’acquisition d’un bien neuf. Lors de la signature, un premier paiement est exigé, sous la forme d’un dépôt de garantie équivalent à environ 5% du prix de vente.
À noter : Après la signature du contrat de réservation, vous disposez de 10 jours pour vous rétracter (à réception d’un courrier SRU).
4. Obtenir un crédit immobilier dans le cadre de votre investissement Pinel
Avant de signer le contrat de vente définitif, vous devrez très probablement obtenir un prêt immobilier pour financer votre achat. Voici quelques conseils pour faciliter cette étape :
- Vous pouvez prendre rendez-vous avec votre conseiller financier avant même de recevoir le contrat de vente signé par le promoteur, afin de gagner du temps.
- Veillez à préparer les documents nécessaires à l’instruction de votre demande de financement. Lors des négociations avec la banque, soyez attentif à certains points particuliers. Par exemple, négociez l’annulation des indemnités de remboursement anticipé (IRA) et prévoyez un différé de remboursement du prêt immobilier afin de ne pas payer de mensualités tant que le bien n’est pas livré et occupé par un locataire.
- Votre établissement de crédit vous enverra par la Poste une offre de prêt, réglementée et comprenant notamment le tableau d’amortissement et le récépissé d’offre de prêt. Vous aurez alors un délai minimum de réflexion de 10 jours à compter de la réception de cette offre.
- À partir du 11e jour suivant la réception de l’offre, vous pouvez l’accepter.
Attention : L’offre de prêt a une durée de validité limitée (30 jours à compter de sa signature) ; au-delà de ce délai, elle devient caduque.
5. Signature de l’acte de vente définitif chez le notaire
Après avoir reçu votre offre de prêt, le notaire du promoteur préparera le projet d’acte et vous l’enverra par courrier recommandé avec accusé de réception. Vous avez le choix entre deux options :
- Vous pouvez vous rendre chez le notaire que vous avez désigné au préalable pour convenir d’un rendez-vous afin de signer la procuration nécessaire à la régularisation de l’acte authentique.
- Vous pouvez vous rendre chez le notaire du programme (qui peut être éloigné de votre domicile) pour signer votre acte d’acquisition.
Le notaire vous enverra ensuite votre titre de propriété après son enregistrement, ce qui peut prendre de 2 à 8 mois.
Cette signature officialise définitivement votre achat immobilier dans le cadre de votre investissement Pinel et permet de déclencher les appels de fonds, c’est-à-dire le paiement échelonné du logement neuf en fonction de l’avancement du chantier.
À cette occasion, vous devrez régler les frais d’acquisition du logement neuf (frais de notaire), qui correspondent généralement à environ 2 ou 3% du prix de vente et sont significativement inférieurs à ceux exigés pour l’achat d’un logement ancien.
6. Réception des travaux et livraison du logement Pinel
Appels de fonds
Jusqu’à présent, vous n’avez pas encore commencé à payer le prix de votre bien immobilier. Le promoteur vous enverra directement les demandes d’appels de fonds en fonction de l’avancement de la construction.
- À réception, vous devez transmettre une copie de ces documents à votre conseiller bancaire après les avoir acceptés et signés, car ils serviront au déblocage des fonds de votre financement.
Concrètement, vous verserez jusqu’à 35% du prix total à l’achèvement des fondations, puis 70% à la mise hors d’eau et 95% à l’achèvement des travaux. Le solde sera réglé à la livraison définitive du bien (remise des clés), sauf si vous émettez des réserves concernant des défauts de conformité.
Livraison du logement Pinel
La remise des clés marque la livraison du logement, qui est considéré comme achevé et relié aux réseaux d’eau, d’électricité et de gaz le cas échéant. L’immeuble doit également disposer d’escaliers et d’un ascenseur en fonctionnement, ainsi que de parties communes éclairées.
Le promoteur vous informera par courrier de la date de livraison de votre bien, et vous aurez deux options :
- Vous pouvez vous déplacer et réceptionner vous-même votre logement.
- Vous pouvez demander au gestionnaire, avec qui vous aurez signé un mandat environ 3 mois avant la livraison, de vous conseiller un expert qui établira le procès-verbal de livraison à votre place (ce service est facturé).
À savoir : L’état des lieux entre vous et le promoteur, consigné dans le procès-verbal de livraison, ne permettra pas de retenir les derniers 5% des appels de fonds. Le dépôt de garantie, effectué auprès de la Caisse des dépôts et consignations, n’est possible que si des défauts graves de construction sont constatés, empêchant l’occupation du bien ; dans ce cas, la livraison est refusée.
7. Mettre en location le logement dans le cadre de l’investissement Pinel
Dans le cadre de la loi Pinel, vous devez respecter certaines conditions pour mettre votre bien en location :
- Vous devez louer votre bien pendant au moins 6 ans (prolongeable sur 9 ou 12 ans) dans les 12 mois qui suivent sa livraison.
- Votre bien doit constituer la résidence principale de votre locataire. Depuis 2015, la loi Pinel permet de louer le logement à ses enfants ou à un autre membre de sa famille (s’il n’appartient pas au même foyer fiscal).
- Votre locataire doit remplir des critères d’éligibilité, notamment en respectant les plafonds de ressources de la loi Pinel.
- Le loyer mensuel au mètre carré ne doit pas dépasser un plafond fixé par décret.
Attention : Les plafonds de loyers peuvent être réduits localement par arrêté du préfet de région afin de s’adapter aux particularités des marchés locatifs locaux.
Bon à savoir : Si l’une de ces conditions n’est pas respectée par le contribuable, l’avantage fiscal pourra être remis en cause par l’administration fiscale. Il est donc recommandé de faire appel à des professionnels de la gestion locative. Le gestionnaire mandaté s’occupera de la location de votre appartement en mettant en place les garanties que vous aurez choisies (assurance contre les impayés, garantie de vacance, etc.).
8. Déclaration de votre investissement Pinel pour bénéficier de la réduction d’impôt
La réduction d’impôt pour un investissement Pinel n’est pas accordée automatiquement. Vous devez déclarer la location à l’administration fiscale lors de votre déclaration de revenus. Si vous avez perçu des loyers l’année précédente, vous devrez remplir une déclaration de revenus fonciers à l’aide de l’imprimé 2044. De plus, vous devrez compléter l’imprimé 2042-C pour déclarer votre investissement Pinel. Enfin, vous devrez renvoyer le formulaire 2044-EB pour indiquer si l’engagement de location initial court sur 6 ou 9 ans. Ce dernier formulaire ne doit être rempli que lors de la première année de déclaration.
Vous devrez fournir à l’administration fiscale toutes les pièces justificatives nécessaires :
- Une copie du bail de location. Si le logement n’est pas encore loué au moment de la déclaration, vous devrez joindre la copie du bail l’année suivante.
- Pour l’investissement Pinel, une copie de l’avis d’imposition N-2 du locataire fourni par le gestionnaire. N’hésitez pas à lui en faire la demande.
Les formulaires nécessaires sont disponibles sur le site www.impots.gouv.fr.
9. Renouveler votre investissement Pinel
À la fin de l’engagement de location indiqué dans votre déclaration fiscale, vous avez la possibilité de prolonger votre investissement Pinel de 3 années supplémentaires.
Ainsi, l’engagement de location peut aller jusqu’à 12 ans au maximum. Cela vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt plus importante : elle est limitée à 12% pour un investissement sur 6 ans, puis monte à 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans.
10. Sortir de votre investissement Pinel
Une fois l’engagement de location arrivé à terme, vous êtes libre de disposer du bien comme vous le souhaitez. Vous pouvez choisir de continuer la location, de revendre le logement ou de l’occuper en tant que résidence principale.
À savoir : Pour vendre ou récupérer le logement, vous devez informer le locataire de votre intention six mois avant la fin de son bail. Cette échéance ne correspond pas nécessairement à la fin de l’engagement de location, vous pouvez donc être contraint d’attendre plusieurs mois avant de mettre un terme à la location.
Notre conseil : N’achetez pas uniquement pour les avantages fiscaux ! Il est important de choisir avec soin, en fonction de vos propres besoins. Depuis 1996, iSelection met son expertise à votre service en vous proposant une sélection unique et exclusive de biens.
Pour vous guider dans votre choix, faites appel à nos spécialistes en immobilier patrimonial.
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