Acheter un appartement à rénover ?
La rénovation d’un appartement demande bien plus que des matériaux et des idées. C’est un processus qui peut être long et rempli de complications entre les besoins et leur réalisation. Différents scénarios peuvent se présenter lors de l’achat d’un appartement :
L’appartement a déjà été rénové
Si les revêtements muraux et l’aménagement intérieur vous plaisent, vous n’aurez qu’à poser vos valises. Cependant, il est important de noter que le prix sera en accord avec l’investissement des propriétaires précédents. Il est rare d’acheter un bien à un prix inférieur au marché s’il n’y a rien à faire en entrant.
L’appartement nécessite une remise à niveau simple
Il s’agit du cas le plus courant et le plus avantageux en termes de risques et de bénéfices. Vous pouvez tenter de négocier le prix en estimant le coût des travaux et en le déduisant, tout ou en partie, du prix demandé par le vendeur. Cependant, dans certaines villes où la demande est très forte, comme Paris, cette règle peut être plus difficile à appliquer. L’offre et la demande jouent un rôle crucial dans ce cas.
L’appartement est endommagé ou mal agencé
Attention, l’achat d’un appartement dans cet état nécessite soit une expérience réussie en matière de travaux, soit l’accompagnement d’une entreprise générale du bâtiment. Surtout si vous envisagez de toucher à un mur porteur… Plus la difficulté sera élevée, plus vous aurez de chances de négocier le prix, mais soyez prêt à affronter des surprises inévitables lors de ces rénovations complexes.
Comment préparer la rénovation ?
Pour évaluer l’étendue des travaux, suivez une méthodologie structurée :
- Obtenez les plans d’origine ou créez un document papier ou un plan en 3D à l’aide d’un logiciel en ligne (comme Kozikaza.com) si vous ne les avez pas. Une modélisation informatique vous permettra de jouer facilement avec les aménagements et de prendre en compte les éléments qui n’apparaissent pas dans le rapport de diagnostic.
- Établissez une liste détaillée de tous les travaux à réaliser dans chaque pièce de l’appartement, en fonction de vos souhaits. Plus vous serez précis, plus le devis le sera également.
- Vous pouvez choisir d’acheter vous-même les matériaux, ce qui peut être intéressant financièrement. Avec vos plans en main, demandez des devis pour les matériaux (parquet, carrelage, fenêtres, etc.) auprès de différents fournisseurs. Prévoyez du temps pour les recherches, les déplacements et les échanges, car cela peut occuper vos week-ends. N’oubliez pas de prévoir une marge de +10% sur le coût total pour faire face aux imprévus.
Notez que si les travaux sont réalisés par un professionnel, vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt pour la rénovation immobilière, en particulier pour la mise à neuf des équipements d’isolation et l’amélioration énergétique.
Optimisation de l’espace
Au-delà de la superficie d’un appartement qui peut varier, il est essentiel d’optimiser l’espace pour une rénovation réussie. Pensez à bien réfléchir aux agencements avant de commencer les travaux. Si vous envisagez d’ouvrir un mur porteur, faites appel à un ingénieur béton pour des études techniques, en plus des conseils de votre maître d’œuvre. Dans les logements anciens, il est souvent nécessaire de redistribuer les pièces, et il ne faut pas sous-estimer l’impact sur la structure du bâtiment lors des travaux de gros œuvre.
Il est important de tout planifier dans les moindres détails afin d’éviter les problèmes ultérieurs tels que les fermetures de porte, les chauffages mal placés ou les équipements apparents et gênants. Notez tous les points pour ne rien oublier.
Comment réaliser la rénovation de votre appartement ?
Une fois que vous avez toutes les informations nécessaires, vous pouvez commencer les travaux :
- Signez les devis avec votre entreprise générale de travaux en vous assurant de disposer de garanties de délais et d’un détail précis des postes de travaux.
- Procédez à l’achat des matériaux en tenant compte des délais de livraison.
- Si vous effectuez vous-même des travaux de démolition, commencez sans tarder pour laisser place nette à votre entrepreneur. Vous pouvez démonter la cuisine intégrée, enlever les tapisseries, les revêtements de sol et même casser les cloisons superflues, si nécessaire.
Il est préférable de suivre cet ordre de chantier :
- Travaux de gros œuvre (murs, cloisons, fenêtres, etc.).
- Rénovation de l’installation électrique et de la plomberie.
- Réfection des sols (chape, ragréage, carrelage, etc.).
- Pose des sanitaires.
- Enduits muraux et peinture.
Améliorez les performances énergétiques
Même dans un appartement, vous pouvez optimiser votre consommation d’énergie, que vous ayez un système de chauffage collectif ou individuel. Voici quelques conseils :
- Ajoutez des couches d’isolant sous votre plancher.
- Profitez des travaux sur les faux plafonds pour ajouter de la laine isolante.
- Rénovez vos anciennes fenêtres.
Vous ne regretterez pas cet investissement. N’oubliez pas de réaliser ces travaux avant de procéder à l’eménagement. Certaines retouches sur les revêtements muraux ou des aménagements mineurs peuvent être effectués une fois que vous serez installé, mais ne prévoyez pas de gros travaux à ce stade. Tenez-en compte dans votre planning.
Rénover un appartement : les dispositions à prendre
Contrairement à une maison, la rénovation d’un appartement est soumise à certaines règles de copropriété, notamment en ce qui concerne le bruit et les désagréments causés par les passages dans les escaliers (transport de matériel ou de mobilier).
Chaque ville peut avoir des horaires spécifiques à respecter, mais par exemple, dans un appartement parisien, les travaux sont interdits avant 8h et après 21h, ainsi que les dimanches et jours fériés. Vérifiez les règles auprès de votre mairie et dans le règlement de copropriété.
Si vous prévoyez d’ouvrir un mur porteur ou de modifier l’aspect extérieur en fermant une terrasse, vous devrez obtenir l’autorisation de la copropriété. Renseignez-vous auprès de votre syndic.
Voici quelques conseils pour éviter les problèmes de voisinage lors de votre rénovation :
- Respectez les heures de repos.
- Limitez les bruits répétitifs tels que les percussions ou les déplacements d’objets lourds.
- Prévenez vos voisins en leur rendant visite ou en affichant une note à l’entrée de l’immeuble.
- Obtenez les autorisations nécessaires de la copropriété.
- Nettoyez rapidement les traces éventuelles laissées par les gravats dans les parties communes.
Avec ces précautions, vous devriez pouvoir éviter les problèmes de voisinage.
Les points à retenir pour un chantier réussi
- Ne laissez pas la rénovation de votre appartement en dernier plan, prévoyez un rétroplanning avec une marge d’erreur avant d’emménager ou de louer.
- Réfléchissez bien aux aménagements intérieurs avant de demander un devis pour les travaux.
- La rénovation d’un appartement peut vous faire bénéficier d’un crédit d’impôt sur certains postes.
- Faites appel à des professionnels pour une rénovation efficace et signez un devis avec des engagements clairs.
- Respectez les règles de vie de votre copropriété pendant les travaux de rénovation.
