Lorsqu’un locataire ne paie pas ses loyers, le propriétaire doit entreprendre certaines démarches pour rompre le contrat de location et récupérer son bien immobilier. Faisons le point sur les étapes à suivre !
L’ESSENTIEL
➜ Ce que dit la loi : Une proposition de loi visant à protéger les logements contre l’occupation illégale a récemment été adoptée. Cette proposition accélère les procédures en cas de loyers impayés. Elle prévoit notamment l’insertion systématique d’une clause de résiliation automatique du bail en cas d’arriérés locatifs. Cela signifie que le bail peut être résilié sans qu’une action en justice ne soit nécessaire.
➜ Délai pour agir : Si le locataire ne répond pas à un commandement de payer dans les deux mois suivant sa réception, la clause résolutoire retrouve son plein effet. Cela signifie que le bail peut être résilié en raison du manquement du locataire à ses obligations.
➜ Procédure simplifiée : Si vous avez besoin d’aide pour résilier un bail en raison de loyers impayés, vous pouvez faire appel à Litige.fr. Ils vous accompagneront tout au long de la procédure, en vous mettant en contact avec des huissiers de justice compétents pour recouvrer les créances locatives et engager toutes les démarches nécessaires à l’expulsion.
I – Qu’est-ce que la résiliation d’un bail pour loyers impayés ?
Quand le propriétaire peut-il considérer qu’il y a une dette locative ?
La dette locative correspond aux loyers impayés après la date d’échéance prévue dans le contrat de location. Selon l’article R824-1 du Code de la construction et de l’habitation, un impayé est constitué lorsque le locataire ne paie pas au moins deux mois de loyer brut et charges, déduction faite de l’aide, ou deux mois de loyer net charges comprises après déduction de l’aide.
Qui prévenir en cas de loyers impayés ?
1 – Le locataire
En cas de dette locative, le propriétaire doit envoyer une lettre de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception au locataire, lui demandant de régulariser sa situation dans un délai raisonnable. Généralement, cette lettre est envoyée 15 jours après la constatation de l’impayé, avec une demande de régularisation sous 8 jours. Cette mise en demeure est une étape préalable aux démarches ultérieures, telles que le commandement de payer ou l’assignation au tribunal en cas d’échec de la tentative amiable de règlement du différend.
2 – La caution
Le propriétaire doit également informer la personne qui s’est portée caution ou l’organisme Action logement (si le contrat de cautionnement a été souscrit) de la situation. De plus, si applicable, il doit informer la Caisse d’allocations familiales (CAF) dans les 3 mois suivant la constatation de l’impayé.
3 – La CCAPEX puis le Juge des contentieux de la protection
En cas de présence d’une clause résolutoire, la rupture du bail est automatique après un commandement de payer resté infructueux et la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) par l’huissier. Si le Juge des contentieux de la protection (JCP) doit être saisi pour constater les effets de la clause, il n’est pas nécessaire de saisir le tribunal pour demander la résiliation judiciaire. La différence réside dans le fait que le Juge constate la clause résolutoire et résilie unilatéralement le bail, tandis que la demande adressée au Juge demande la résiliation du bail en raison d’un manquement contractuel. Dans tous les cas, le locataire peut demander un délai supplémentaire de règlement de l’arriéré locatif au Juge, en fonction de sa situation (état de santé, etc.).
⚠️ En cas de bail verbal, le propriétaire ne peut pas invoquer la clause résolutoire et obtenir la résiliation automatique du bail. Il doit saisir le Juge pour faire constater la résiliation du bail et obtenir un jugement d’expulsion.
II – Que peuvent faire les parties avant que la clause résolutoire soit actionnée ?
Le propriétaire peut mobiliser les garanties contre les loyers impayés :
- La garantie VISALE : si le locataire ne paie pas son loyer, le propriétaire doit informer Action logement de la situation via son espace dédié sur le site Visale.fr. Action logement se chargera de rembourser jusqu’à 36 mois de loyers impayés.
- La caution, personne physique ayant accepté de se porter garante du locataire, qui est responsable des dettes impayées du locataire.
- L’assurance ou la garantie des loyers impayés (GLI), qui prend en charge le paiement du loyer et des charges en cas de défaillance du locataire.
Comment le locataire peut-il éviter la résiliation de son contrat de location ?
Le locataire peut contacter le propriétaire afin de trouver ensemble des solutions, comme l’établissement d’un plan d’apurement. Une fois le plan de paiement établi, le locataire rembourse progressivement sa dette. Il est également possible que le Juge prévoie, dans sa décision, un plan de remboursement de la dette si le locataire est en mesure de le faire.
Le locataire peut également contacter la CAF dès que des difficultés de paiement se présentent. Il peut également demander des aides financières auprès du Fonds de solidarité pour le logement (FSL), en passant par un travailleur social pour effectuer la demande. Il est donc important de contacter la CAF en priorité.
III – Comment résilier un contrat de location pour loyers impayés ?
- Le propriétaire doit mettre en demeure le locataire de régler ses impayés dans les plus brefs délais. Cette mise en demeure peut être effectuée par huissier.
- En cas de non-paiement, le propriétaire peut envoyer un commandement de payer, ce qui déclenchera la clause résolutoire si nécessaire, à condition que le locataire ne s’exécute pas dans les deux mois.
- Le propriétaire doit saisir l’instance compétente (tribunal d’instance ou Juge des contentieux de la protection) pour constater la résiliation du bail ou demander la résolution en justice du contrat. Si les loyers impayés sont réglés et que le locataire reprend le paiement normal de son loyer, il a le droit de demander au Juge de suspendre la clause résolutoire conformément à la nouvelle loi Kasbarian.
IV – Quelles conséquences pour les parties si le bail est résilié ?
Le contrat de location prend fin. Le locataire doit quitter les lieux, sous peine d’expulsion, et le propriétaire retrouve la jouissance de son bien immobilier. L’huissier ou le commissaire de justice signifie cette décision au locataire, qui dispose d’un délai d’un mois pour faire appel du jugement.
Parallèlement, la CCAPEX est informée de la situation et doit prendre en compte la demande de relogement du locataire.
Si le locataire est toujours présent dans les lieux après expiration du délai d’appel, le propriétaire doit faire appel à un huissier, qui lui adressera un commandement de quitter les lieux sous deux mois. Si le locataire ne se conforme pas à ce délai, le propriétaire pourra demander l’intervention de la force publique pour procéder à l’expulsion.
