Un retard ou un impayé de loyer est le cauchemar de tout propriétaire. Les conséquences financières peuvent être lourdes et les coûts s’accumuler rapidement (crédits, charges diverses et frais de recouvrement). Il est donc primordial de se préparer correctement pour faire face à de telles situations.
Un bail complet et des conditions de paiement du loyer parfaitement définies
Lors de la rédaction du bail, il est essentiel que le mandataire immobilier et/ou le bailleur prêtent une attention particulière aux conditions de paiement du loyer. Les modalités de paiement sont libres (mensuel, trimestriel, chèque, virement bancaire, etc.), mais doivent être clairement mentionnées dans le contrat de location. Il en va de même pour le paiement des charges locatives imputables au locataire tout au long de l’année.
Une fois le paiement effectué, le locataire reçoit gratuitement une quittance de loyer, qui indique clairement le montant du loyer et des charges. Une fois en possession du locataire, cette quittance est difficilement contestable (pour un locataire non commerçant).
Les recours contre un retard de loyer
Depuis le 27 mars 2014, lorsque le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit, le bailleur ne peut plus exiger des indemnités de frais de retard. Une telle clause dans le contrat de location serait considérée comme abusive par le tribunal d’instance compétent.
Le bailleur peut alors commencer par envoyer une lettre de relance pour impayé au locataire, qui est libre d’y répondre ou non. Dans le meilleur des cas, un règlement amiable est envisagé et les sommes dues sont rapidement réglées ou reportées à une échéance proche (échelonnement sur deux ou trois mois, report au mois suivant, etc.). Si cela n’est pas possible, le recours à la caution solidaire et, en dernier recours, à une action judiciaire sont les seules options envisageables.
Que faire en cas de refus de paiement
La loi est claire : le locataire ne peut en aucun cas refuser de payer son loyer. Il doit respecter son engagement de paiement, quelle que soit la situation.
Cependant, si le locataire refuse de payer les sommes dues, le propriétaire peut se tourner vers un tiers qui s’est porté garant. Dès le premier retard de paiement, le bailleur est en droit de demander à cette personne de régler l’intégralité de la dette.
Il est également possible de contacter la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) si le locataire bénéficie d’une allocation logement et d’exiger que les sommes lui soient directement versées.
Si le bailleur a souscrit une assurance contre les loyers impayés, il peut informer son assureur des retards de paiement et lui demander de prendre en charge les sommes dues.
Le recours à un huissier de justice
Si malgré les relances amiables, le locataire ne semble pas disposé à régler sa dette, le propriétaire peut mandater un huissier de justice. Ce dernier délivrera alors au débiteur un commandement de payer, faisant référence à la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail. Ce contrat pourra alors être résilié de plein droit, car le locataire n’aura pas respecté ses obligations.
Le locataire disposera alors de deux mois pour régler la totalité des sommes dues ou pour saisir le tribunal d’instance compétent afin de demander un délai de paiement au juge.
Passé ce délai, le bailleur pourra saisir la justice et faire constater la résiliation du bail, entamant ainsi la procédure d’expulsion du locataire. Néanmoins, le locataire pourra encore demander au juge un délai supplémentaire de paiement et, dans certains cas, bénéficier d’un report d’expulsion en raison de la trêve hivernale.
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