Il existe un type d’investissement immobilier qui attire particulièrement les particuliers : l’investissement locatif. L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier neuf ou ancien pour le mettre en location, afin de percevoir des revenus mensuels qui permettent de rembourser l’emprunt ou de créer une rente. De plus, ce type d’investissement bénéficie d’avantages fiscaux tels que des réductions d’impôts. Cependant, l’achat dans le but de louer nécessite une bonne connaissance du marché immobilier et des dispositifs fiscaux. Suivez le guide !
Ce qu’il faut savoir sur l’investissement locatif
Tout le monde sait en quoi consiste l’investissement locatif, mais sans pouvoir donner plus de détails. En résumé, l’investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier (appartement, maison, local commercial) pour le mettre immédiatement en location, que ce soit un bien déjà occupé par un locataire ou par une entreprise. Ainsi, un investisseur locatif est quelqu’un qui achète un bien dans le but de ne pas l’habiter ou de ne pas l’utiliser pour lui-même.
Quelle est la nature de votre achat locatif ?
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ? Les raisons peuvent être diverses :
- Acquérir une future résidence principale en remboursant votre crédit immobilier grâce aux revenus locatifs ;
- Placer votre argent ;
- Diversifier votre patrimoine ;
- Préparer votre retraite en créant une rente ;
- Réaliser une plus-value lors de la revente ;
- Bénéficier des opportunités de défiscalisation immobilière.
Les différents types de biens accessibles à l’investissement locatif
Les possibilités d’investissement locatif sont multiples et dépendent de la nature de votre projet. Il est possible d’acheter un logement destiné à l’habitation (maison ou appartement), un local commercial, des bureaux, un parking ou encore une résidence de services (résidence étudiante ou EHPAD par exemple).
Le bien immobilier que vous visez pour votre investissement locatif peut être loué vide ou meublé, neuf ou ancien, situé en ville ou à la campagne, et être mis en location pour une durée longue ou saisonnière, etc.
Investir dans l’immobilier locatif : nos conseils
Si l’investissement locatif offre de nombreux avantages, il doit néanmoins être réfléchi et préparé en amont pour éviter les erreurs. En effet, que se passera-t-il si vous décidez d’investir dans l’immobilier locatif dans une ville où l’offre de logements est supérieure à la demande, et que vous ne parvenez pas à trouver des locataires pour vous verser un loyer et rembourser votre crédit immobilier ?
Pour éviter tout problème lié à votre achat locatif, vous devez respecter quelques consignes de base :
- Acheter un bien immobilier dans une zone où la demande est forte, afin d’être certain de trouver des locataires ;
- Investir dans un logement ou un local offrant une rentabilité élevée (calculée en comparant le prix d’achat et le montant potentiel du loyer) ;
- Choisir soigneusement vos locataires et vérifier leur solvabilité, pour éviter les impayés (et souscrire éventuellement une garantie contre les loyers impayés) ;
- Si vous souhaitez proposer une location saisonnière, veillez à acheter dans une ville ou une région très fréquentée par les touristes, pour éviter les périodes de vacance trop longues.
Si nécessaire, vous pouvez demander l’aide d’un professionnel de l’immobilier qui se chargera de la gestion locative et des éventuels désagréments liés à la mise en location ! Pour un investissement locatif dans une résidence de services, la gestion doit obligatoirement être confiée à un exploitant.
Défiscalisation immobilière : les principaux dispositifs
L’investissement locatif est très apprécié des gouvernements successifs car il permet de financer la construction de nouveaux logements, ce qui est un véritable défi dans un pays en manque de logements, notamment dans les zones les plus tendues comme la région parisienne, la métropole lyonnaise et Marseille. C’est pourquoi ces gouvernements proposent des dispositifs de défiscalisation immobilière qui encouragent l’investissement locatif en offrant des avantages fiscaux.
Voici les principaux dispositifs d’incitation à l’achat locatif :
- La loi Pinel : qui renforce la loi Duflot, permet une réduction d’impôts allant jusqu’à 21 % sur 12 ans. À condition de louer rapidement, pour une durée déterminée et avec un loyer plafonné.
- La loi Censi-Bouvard : ce dispositif concerne uniquement l’investissement locatif dans des résidences de services et permet une déduction d’impôts de 11 %, dans la limite d’un prix d’acquisition de 300 000 €.
- Le statut LMP (loueur en meublé professionnel) est accessible si vous réalisez un investissement locatif meublé qui vous rapporte plus de 23 000 € par an, si vos recettes locatives représentent plus de 50 % de vos revenus annuels et si vous êtes inscrit au RCS. Ce statut permet de déduire totalement les déficits d’exploitation, de bénéficier d’un amortissement fiscal (qui permet de ne pas payer d’impôt sur le revenu sous certaines conditions) pendant toute la durée du prêt immobilier et de récupérer la TVA sur le prix d’achat.
- Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) concerne les investissements locatifs générant moins de 23 000 € de revenus locatifs par an et dont ces revenus représentent moins de 50 % de vos revenus annuels. Ce statut permet de déduire les charges liées à l’investissement locatif ainsi que les amortissements.
- La loi Malraux : elle concerne les biens immobiliers patrimoniaux et favorise la restauration des immeubles classés “monuments historiques”. Ce dispositif permet de déduire le montant des travaux de rénovation de votre revenu global, avec un plafonnement à 100 000 €, en échange d’une location pendant 9 ans en tant que résidence principale.
Attention : ces dispositifs ne sont généralement pas cumulables entre eux. Renseignez-vous bien pour savoir lesquels peuvent être combinés. De plus, les statuts LMP et LMNP s’appliquent à tous les types de logements, mais seuls certains d’entre eux permettent de bénéficier de tous les avantages. Par exemple, vous ne pouvez récupérer la TVA que pour un investissement locatif dans une résidence de services.
Financer son investissement locatif
À moins de disposer d’un capital conséquent, le meilleur moyen de financer votre investissement locatif reste l’emprunt. Vous pouvez acheter un bien immobilier en contractant un prêt immobilier auprès d’une banque ou d’un organisme de crédit, et rembourser vos mensualités grâce aux revenus locatifs.
Cependant, ce type de financement nécessite de bien calculer la rentabilité de votre investissement afin de couvrir tous les frais (mensualités, assurance emprunteur, etc.) grâce aux loyers perçus. Avant de vous lancer, utilisez notre simulateur de crédit immobilier et faites vos calculs avec précision !
Tout savoir sur l’investissement :
- Investir dans une SCPI
- Où investir en immobilier ?
- Quels sont les meilleurs investissements ?
