Le calcul des plus-values LMNP lors de la revente est similaire aux transactions immobilières des particuliers. Dans le cas des résidences de services, il est important de prendre en compte les valeurs de vente et d’achat hors taxes, et non TTC, pour les modalités de calcul. De plus, les frais de commercialisation habituels payés lors de l’achat de la LMNP doivent être intégrés dans les calculs. La plus-value immobilière est calculée par le notaire lors de la vente et est directement versée au trésor public par l’office notarial.
Une proposition qui a fait parler d’elle
Le 12 octobre 2023, lors de l’examen du Projet de Loi de Finances 2024 par la commission des finances, les députés ont voté un amendement n°I-CF2789, présenté par le député Christophe Plassard du groupe Horizons. Si cet amendement était finalement retenu par l’Assemblée nationale lors du vote définitif, il aurait des conséquences sérieuses et négatives sur la plus-value à la revente des biens LMNP.
Selon les explications fournies, l’objectif de cet amendement est de “réduire les différences fiscales qui favorisent la location de logements meublés, notamment à des fins touristiques, au détriment de la location nue à long terme”. Le groupe Horizons affirme que les logements meublés font maintenant l’objet de stratégies de location quasi-professionnelles, en particulier sur les plateformes de location.
Selon ces députés, l’une des particularités fiscales de la location de logements meublés réside dans la possibilité de déduire des amortissements pendant la durée de la location, sans les prendre en compte lors de la vente pour le calcul de la plus-value. En revanche, dans le cas de la location nue, il n’est pas possible de déduire les amortissements. Les députés estiment que leur amendement “corrige cette anomalie en réintégrant les amortissements dans le calcul des plus-values pour la vente des biens loués meublés à titre non professionnel”.
Il convient de noter que la rédaction actuelle de l’amendement ne concerne pas uniquement les locations de courte durée, mais s’appliquerait à l’ensemble des biens meublés relevant de la fiscalité LMNP. Par conséquent, elle n’est pas conforme à l’objectif initial exposé.
Cet amendement a été largement relayé par la presse spécialisée, les conseils en gestion de patrimoine et de nombreux observateurs qui y ont vu “la fin du LMNP”. Cependant, ces commentaires ont ajouté de la confusion sans prendre en compte les étapes nécessaires pour l’adoption du Projet de Loi de Finances 2024, qui aurait pu être également adopté via l’article 49.3. Finalement, cet amendement n’a pas été retenu dans le texte de l’Assemblée nationale et les règles de calcul de la plus-value n’ont pas changé.
Cela dit, cette proposition met en lumière une tendance de fond qui pourrait éventuellement remettre en question la fiscalité des logements meublés ou l’harmoniser avec celle de la location nue, dans le but de favoriser les locations longue durée au détriment des séjours de courte durée tels que ceux proposés par Airbnb.
Les résidences de services sont concernées par les calculs de plus-values LMNP lors de la revente.
En conclusion, bien que cet amendement n’ait pas été retenu, il soulève des interrogations sur l’avenir de la fiscalité des logements meublés. Restez informés pour suivre les évolutions éventuelles dans ce domaine.
